서울 A급 오피스 시장이 최근 조사에서 자연공실률 이하로 안정적인 상황을 보이고 있다고 JLL 코리아가 발표했다. 2023년 1분기 서울 A급 오피스 시장은 강한 수요와 함께 긍정적인 성과를 나타냈으며, 전체 공실률은 2.8%에 이르렀고 순흡수면적은 3만5325㎡ (약 1만686평)로 전환되어 긍정적인 수치로 집계됐다.

도심(CBD) 지역의 순흡수면적은 2809평에 달하며 공실률은 3.0%로 보고되었다. 여의도(YBD) 지역은 가장 큰 순흡수면적을 기록하며 증가폭이 1만3225평에 이르렀고, 같은 시점에 공실률은 4.3%에 도달했다. 반면, 강남(GBD) 지역은 순흡수면적이 -5349평으로 유일하게 음의 값을 보였고 공실률은 1.4%로 나타났다. 이는 일부 기업들의 이전 및 퇴거에 기인한 것으로, 향후 신규 임차인의 입주가 이루어질 경우 공실률은 다시 하락할 것으로 예상된다.

JLL 리서치 팀의 심혜원 팀장은 여의도 지역에서의 높은 순흡수면적의 주요 요인으로 최근 계약된 임차인들의 실제 입주를 강조하며, 이는 여의도 지역의 오피스 수요가 여전히 강세임을 시사한다고 밝혔다. 1분기 동안 CBD 지역에서는 약 1만2000평 규모의 프로젝트 107이 완공되었으며, 앞으로 2025년부터 2029년까지 지속적으로 신규 오피스가 공급될 예정이다. 주요 개발 프로젝트로는 남산N타워 및 을지로 3가 12지구(이을타워) 등이 포함된다.

2025년에는 GBD 지역에서 OPUS 459(구 백암빌딩)가 준공될 계획이며, 2028년에는 강남역 인근에 대형 오피스 공급이 예정되어 있다. 그러나 여의도(YBD) 지역은 공급 예정 물량이 거의 없고, 일부 자가 용도의 재개발을 제외하면 추가 공급 계획이 없는 상황이다.

서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 약 평당 14만3100원으로, 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 4.3% 상승했다. CBD 지역의 평당 임대료는 14만8600원이며, 여의도 지역은 12만3900원, 강남 지역은 15만2600원을 기록하고 있다. 이처럼 CBD 지역은 신규 공급량에 따른 임대 경쟁력을 강화하기 위한 전략으로, 인센티브 제공 등을 고려하고 있다.

2023년 1분기 국내 오피스 거래금액은 약 4조9315억 원으로, 전분기 대비 14% 증가하며 활발한 거래가 이루어졌다. 마곡 지역에서도 두 건의 선매입이 완료되었으며, 사옥 용도의 자산 매입 사례가 증가하고 있다.

JLL코리아 이기훈 캐피털마켓 본부장은 금리 인하의 영향으로 오피스 투자 심리가 개선되고 있으며, 해외 투자자들의 관심도 높아지고 있다고 밝혔다. 특히 국민연금과 우정사업본부 등의 기관투자자들이 적극적으로 투자할 준비를 하고 있어, 앞으로 유동성이 개선됨에 따라 질 좋은 자산에 대한 경쟁도 치열해질 것이라고 전망했다.