글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 JLL코리아는 2023년 2분기 수도권 물류시장에 대한 분석을 발표하며, 공급 감소와 함께 안정화 단계에 진입했다고 전했다. JLL코리아에 따르면, 올 2분기 수도권 A급 물류센터의 평균 공실률은 16.4%로, 전분기와 유사한 수준을 유지하고 있다.

또한, 권역별로 살펴보면 중부(2.9%), 남부(15.0%), 서부(23.2%)의 공실률은 감소한 반면, 북부(33.3%)와 남동부(13.2%)는 상승해 심각한 양극화 현상이 나타났다. 특히, 북부권역은 군사시설보호구역 및 상수원보호구역 등의 개발 제한 요소가 많아 A급 물류센터의 공급이 제한적이며, 개별 센터의 공실 상태에 따라 권역 전체의 공실률이 크게 변화할 수 있는 구조다. 반면, 중부권역은 높은 인구 밀도를 바탕으로 개발 여건이 제약되어 있어 앞으로도 낮은 공실률을 유지할 전망이다.

올해 수도권 A급 물류시장에서 신규 물류센터는 총 4개가 공급되었으며, 이는 15개 분기 만에 가장 낮은 공급량으로 기록되었다. 신규 공급된 센터로는 중부권역의 분당야탑물류센터, 북부권역의 케이로지스고양, 남부권역의 평택 후사리 물류센터, 남동부권역의 여주 삼군리 물류센터가 포함된다. 심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 “상반기 누적 신규 공급 면적은 지난해 4분기 대비 약 40% 감소했으며 연간 공급량도 지난해의 3분의 1 수준에 머물 것으로 보인다”며, “이는 건설 비용 상승 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 문제 등으로 인해 신규 착공과 인허가가 크게 줄어들고 있기 때문”이라고 설명했다.

더불어, 2분기 수도권 상온 물류센터의 명목 임대료는 3.3㎡당 3만5300원으로, 전분기 대비 1% 상승했다. 모든 권역에서 임대료 상승이 관찰되었으며, 중부권역의 상승률이 3.1%로 가장 높았다.

물류 부동산 투자 시장의 거래 규모는 3846억원으로, 전분기 대비 71%, 전년 동기 대비 75% 감소하여 2020년 2분기 이후 최저 수준을 기록했다. 주요 거래에는 경산 쿠팡 물류센터(1558억원), 안성 양변리 물류센터 A,B동(1210억원), 제주 장전리 물류센터(485억원), 용인 원삼 물류센터(약 430억원)가 포함된다.

수도권 A급 물류센터의 평균 Cap rate은 전분기와 동일한 5.3%를 유지하고 있으며, 민수희 JLL코리아 캐피탈마켓본부 상무는 거래 둔화가 일시적인 현상이라고 강조했다. 그는 “DWS자산운용, 블랙스톤, KKR 등 주요 글로벌 운영사들이 3분기 중 물류자산 편입을 완료할 예정이므로 하반기 투자 시장의 회복에 대한 기대가 높아지고 있다”고 밝혔다.