서울 프라임 오피스 시장에 새로운 이정표가 세워졌다. 최근 보고에 따르면, 서울의 프라임 오피스 임대료가 3.3㎡(평)당 5000만원을 넘어섰다. 불과 1년 전에는 4000만원 중반대가 최고가로 여겨졌지만, 현대차그룹이 최근 강남 스케일타워를 3.3㎡당 5100만원에 매입하면서 거래가 최고가를 경신했다. 이 같은 변화는 단순한 가격 상승이 아닌, 오피스 시장의 구조적 변화를 반영하고 있다.

AI(인공지능) 시대에 발맞춘 디지털 인프라와 쾌적한 업무 환경은 더 이상 옵션이 아니라 필수 조건으로 자리잡고 있다. ESG(환경·사회·지배구조) 기준을 준수하며, 친환경 빌딩을 갖춘 진정한 프라임급 오피스와 일반 오피스 간의 격차는 점점 확대되고 있다. 이에 따라, 치솟는 개발 원가는 오피스 거래가의 상승 요인으로 지목되고 있다. 대형 복합자산을 도심 내에 개발할 경우, 오피스 비중이 절반 이상을 차지하게 되며, 이때 개발 원가는 3.3㎡당 4000만원을 이미 초과했다.

업계 전문가들은 AI 시대에 오피스 선택 시 디지털 인프라와 전력 인프라가 중요한 요소가 될 것이라고 예측한다. 이외에도 글로벌 ESG 기준에 부합하는 친환경 빌딩을 조성하고, 뛰어난 광역교통 접근성을 갖춘 토지비가 프라임급 오피스의 개발 원가를 부풀리고 있다. 현재 프라임 오피스의 개발 원가는 3.3㎡당 4000만원대 중후반을 넘어서는 추세에 있다.

올해 2분기에는 스케일타워가 3.3㎡당 5100만원에 거래된 바 있으며, 이외에도 엔씨타워1이 4450만원, 더에셋 강남이 4500만원, 아크플레이스가 4171만원에 거래되며 가격 상승의 흐름을 보여주고 있다. 지난해부터 3.3㎡당 3000만원 후반부터 4000만원 초반에 거래된 프라임급 자산들은 7년 후 매각 목표가를 5000만원 이상으로 설정하고 있다.

중소형 빌딩의 상황은 다소 다르다. 상업용 부동산 기업인 부동산플래닛에 따르면, 강남 지역 중형 빌딩의 공실률은 4.44%로 가장 높은 수준에 있으며, 도심권에서도 중형 빌딩의 공실률이 5.32%를 기록했다. 여의도에서는 소형 빌딩의 공실률이 상승하는 추세를 보이고 있다. 이러한 데이터는 오피스 시장의 양극화가 심화되고 있음을 나타낸다.

입지와 스펙이 모두 갖춰진 진정한 프라임급 오피스는 가격 상승이 지속될 것이라는 전망이 나오는 반면, 그렇지 못한 오피스는 공실률 상승과 임대료 하락의 악순환에 빠질 가능성이 크다. 이와 함께 현대차그룹은 스케일타워에 UX(사용자 경험) 스튜디오 서울을 구축하여 미래 모빌리티 개발에 필요한 데이터 수집의 거점으로 활용할 계획이다. 이는 프라임 오피스의 가치가 재평가받는 계기가 될 것으로 기대된다.