최근 대출 규제가 강화되면서 서울 부동산 시장으로의 자금 유입 방식이 변하고 있다. 특히, 주식과 채권을 매각하여 마련한 자금이 주택 구입의 주요 자원으로 떠오르고 있다. 국토교통부의 자료에 따르면 지난해 7월부터 12월까지 주식과 채권의 매각 대금은 총 2조 948억 원에 달하며, 이는 수도권 주택담보대출 한도가 제한된 6·27 대책 시행 직후의 기록이다.

자금조달계획서는 주택 구매 시 필수 제출 서류로, 해당 서류에 기재된 '주식·채권 매각 대금' 항목에서 확인된 바에 따르면, 서울 부동산 시장으로 유입된 자본은 최근 3년 동안 급격한 상승세를 보였다. 연도별로 분석해보면, 주식 매각 대금은 2022년 5765억 원에서 시작해 2023년에는 1조 592억 원으로 반등했으며, 2024년에는 2조 2545억 원, 지난해에는 3조 8916억 원으로 증가하여 매년 약 2배의 성장을 기록하고 있다.

특히 지난해 7월부터 지금까지의 7개월 동안 유입된 금액은 2조3966억 원에 이른다. 여기에 월별 데이터에서 자금 유입이 집중된 9월과 10월은 코스피 지수가 4000선을 돌파한 시기에 해당하며, 고가 주택에 대한 대출 한도가 제한된 10·15 대책이 발표된 달이기도 하다.

자금은 주로 서울 강남 지역으로 집중되고 있으며, 최근 7개월 간 지역별 유입액을 보면 강남구가 3784억 원으로 가장 많았고, 강남·서초·송파의 '강남 3구'로 유입된 자금은 총 9098억 원에 달해 전체 유입액의 37.9%를 차지하고 있다.

전문가들은 이러한 현상이 대출 규제와 증시 여건의 상호작용으로 분석하고 있으며, 금융권에서 주택 자금을 조달하기 어려운 환경에서 증시 호황에 따른 차익 실현 매물의 판매가 부동산 시장의 자원으로 활용됐다는 해석을 내놓고 있다. 한 시중은행 관계자는 “유가증권 처분 소득이 부동산으로의 투자로 이어진 것은 안전 자산인 부동산에 대한 인식 때문”이라고 설명했다.

이와 더불어 부동산 거래 자금 출처에 대한 조사도 더욱 엄격해지고 있다. 부동산거래신고법 시행령 개정안에 따라 지난 10일부터 자금조달계획서 항목에 가상화폐 매각 대금이 포함되었고, 해외 자금 조달 내역도 상세히 기재해야 한다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “주식 시장에서 나온 수익을 주택 구매에 활용하려는 무주택자의 경향이 증가하고 있다”며 “주택은 가격 변동과 관계없이 거주 가치를 유지하는 자산으로 인식되고 있다”고 덧붙였다. 이러한 흐름은 앞으로도 부동산 시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다.