이지스자산운용이 최근 발표한 보고서에 따르면, 국내 상업용 부동산(CRE) 사모대출 시장은 현재 구조적 성장 국면에 진입했으며, 연간 투자 가능한 시장 규모가 31조원에서 45조원에 이를 것으로 예상된다. 이 보고서는 '사모대출시장과 부동산 대출펀드의 투자 기회'라는 제목으로 금융위기 이후 지속적으로 감소한 은행권 대출 여력 속에서 만기 연장과 차환 수요가 늘어나고 있음을 강조하고 있다.

보고서에 따르면, 글로벌 사모대출 시장은 지난 15년간 약 5배 성장하여 2025년 3분기 기준으로 약 2조2000억 달러(약 3380조원) 규모에 이를 것으로 보인다. 글로벌 금융위기 이후 은행에 대한 규제가 강화되며 신용 공백이 발생했고, 장기 저금리 환경에서 기관 투자자들의 대체 투자 수요가 증가하는 요소들이 이 시장의 성장을 이끌었다. 특히 미국 시장에서는 사모대출이 은행과 자본 시장 이외의 독립적 투자 자산으로 자리매김하고 있는 상황이다.

이와 유사한 흐름이 현재 한국 시장에서도 나타날 것이라고 보고서는 전망한다. 정부의 생산적 금융 정책 및 부동산 대출 규제 강화 등이 결합하면서 금융회사의 대출 공급이 제약을 받고 있어, CRE 대출펀드의 투자 기회가 더욱 확대될 것으로 보고 있다. 이지스자산운용의 전략리서치실은 국내 CRE 대출펀드의 연간 투자 가능 시장을 31조원에서 45조원으로 추정하며, 이 중 기존 CRE 담보대출 리파이낸싱이 10조원에서 21조원, 신규 CRE 대출이 2조2000억에서 4조3000억원, PF 신규 대출 중 상업용 부동산 관련 시장은 약 19조5000억원에 이를 것으로 예측했다.

마지막으로 이지스는 2026~2027년을 사모대출펀드 시장에 진입하기 적합한 시기로 보았다. 초기에는 부실채권(NPL), 특수상황 투자(Special Situation), 메자닌 등 틈새시장에서 경쟁력을 확보한 뒤, 우량 담보자산에 대한 선순위 대출을 통해 운용 자산(AUM)과 기관 투자자 기반을 점차 확대할 계획이다. 이러한 단계적 전략은 장기적으로 사업 영역을 더욱 확장하는 것을 목표로 하고 있다.