전세사기 부결 97% 보증금미반환 탓, 이의신청 급증

전세사기 피해자 신청 6만7천618건 중 부결된 1만5천567건의 97.1%(1만5천110건)가 '임대인의 보증금 미반환 의도'를 입증하지 못해 걸러진 것으로 나타났다. 이의신청을 내면 3건 중 1건 이상(35.6%)은 결과가 뒤집혔지만, 처리 기한을 지키는 비율은 8.7%까지 떨어졌다.

부결 사유 1위는 왜 '보증금 미반환 의도'인가

국회 국토교통위원회 국민의힘 김미애 의원이 국토교통부에서 받은 자료에 따르면, 올 7월까지 지자체에서 이관된 전세사기 피해 신청 6만7천618건 가운데 1만5천567건(23%)이 피해자 요건 미충족으로 부결됐다.

단일 사유로만 보면 '임대인의 보증금 미반환 의도 미충족'이 68.5%(1만656건)로 가장 많았다. 여기에 다른 사유와 4호가 겹친 사례까지 더하면 4호 관련 부결은 1만5천110건, 부결 전체의 97.1%에 달한다.

전세사기피해자법은 임대인이 수사를 받고 있거나 임차인을 속이는 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 피해자로 인정하도록 정하고 있다. 이 조항이 특별법 제3조제1항4호, 이른바 '요건 4호'다.

부결 서류 97.1%가 요건 4호에 걸린 구조를 게이트와 서류더미로 설명한다.

내 전세보증금 사고 났을 때 무엇이 달라지나

전세사기 피해자로 인정되면 경매에 넘어간 주택에 대한 우선매수권, 공공임대주택을 통한 거처 지원, 전세대출 관련 금융지원 등을 받을 수 있다. 반대로 부결되면 이런 지원 없이 개인이 보증금 회수를 스스로 해결해야 한다.

신청자 입장에서 관건은 임대인의 '미반환 의도'를 얼마나 구체적으로 입증하느냐다. 부결 사례의 97.1%가 이 요건 하나에 걸린다는 것은, 세입자가 준비하는 증빙 자료의 수준이 인정 여부를 사실상 가른다는 뜻으로 볼 수 있다.

부결됐다고 끝이 아니다. 추가 자료를 갖춰 이의신청을 내면 재심의를 받을 수 있고, 실제로 올 7월까지 처리된 이의신청 7천693건 중 35.6%(2천737건)가 인용돼 피해 인정으로 결과가 바뀌었다.

피해 인정 때 받는 지원과 이의신청 인용 35.6%의 반전 흐름을 갈림길로 설명한다.

숫자로 뜯어보면 — 부결 사유 표는 어떻게 구성되나

국토부가 의원실에 제출한 표를 보면 부결 1만5천567건은 요건별로 나뉜다. 1호(대항력 미확보) 단독 사유는 456건, 2·3호(보증금 상한액 초과·다수피해 발생) 복합은 1건에 그친다.

4호가 다른 사유와 겹친 경우는 2·4호 20건, 2·3·4호 12건, 3·4호 4천422건이다. 여기에 4호 단독 1만656건을 합쳐 4호 관련 부결이 1만5천110건으로 집계됐다.

결국 부결 사례 대부분은 대항력이나 보증금 상한액 같은 형식 요건이 아니라, 임대인의 의도라는 입증하기 까다로운 요건에서 갈렸다. 김미애 의원은 "부결 사례 대부분에 4호 요건이 포함된 만큼 구체적 판단 기준과 피해자가 제출해야 하는 입증 자료의 범위를 점검해야 한다"고 말했다.

• 전체 신청: 6만7천618건
• 부결: 1만5천567건(23%)
• 4호(보증금 미반환 의도) 관련 부결: 1만5천110건(97.1%)
• 이의신청 인용률: 35.6%(2천737건/7천693건)
• 이의신청 법정 처리기한(20일) 준수율: 8.7%(2026년 1~7월)

부결 사유별 건수에서 4호 단독이 압도적인 비중을 차지함을 벽돌 막대로 비교한다.

이의신청 처리 기한은 왜 8.7%까지 떨어졌나

이의신청 법정 처리 기한인 20일을 지키는 비율은 2023년 6~12월 79.0%에서 계속 낮아져 올해 1~7월에는 8.7%까지 떨어졌다. 4년 전 열에 여덟 건이던 준수율이 열에 한 건도 안 되는 수준으로 무너진 셈이다.

국토부는 지연 이유에 대해 "기존 자료와 추가 자료를 비교·검토하는 등 조사 난도가 높은 상황에서 조사 건이 누적됐으며 신청인의 자료 보완, 관계기관 회신, 위원회 심의 등을 거쳐 최대한 피해자를 구제하고자 검토하는 과정에서 지연이 발생했다"고 의원실에 답변했다.

즉 처리 지연은 부실 심사가 아니라 인정 폭을 넓히려는 재검토 과정에서 생긴다는 것이 국토부 설명이다. 다만 신청자 입장에서는 재심의 결과를 기다리는 기간이 그만큼 길어진다는 뜻이기도 하다.

법정 처리기한 준수율이 2023년 79.0%에서 2026년 8.7%로 떨어진 흐름을 보여준다.

이 통계가 어긋날 수 있는 지점은 어디인가

부결률 23%와 4호 관련 비중 97.1%는 올 7월까지 누적치다. 하반기 신규 신청이나 재심의 결과가 반영되면 비중이 달라질 수 있다.

인용률 35.6% 역시 처리가 끝난 7천693건 기준이다. 아직 심의 중인 이의신청 건까지 결론이 나면 최종 인용률은 지금 수치와 달라질 수 있다.

김미애 의원이 요구한 '판단 기준 점검'이 실제로 국토부 심사 지침 변경으로 이어질지는 알 수 없다. 국정감사나 후속 국회 질의에서 국토부가 어떤 답을 내놓는지가 다음 변수다.

국토부 판단 기준 점검, 다음에 확인할 것

국토부가 판단 기준을 언제까지 점검·개선하겠다는 일정은 나와 있지 않다. 다만 김미애 의원이 최초 심사의 충실성과 재심의 처리 역량 개선을 함께 요구한 만큼, 국토위 차원의 후속 질의가 이어질 가능성이 있다.

전세사기 피해 신청을 준비 중이거나 부결 통보를 받은 사람이라면, 4호 요건인 '보증금 미반환 의도'를 뒷받침할 자료를 얼마나 구체적으로 갖췄는지가 심사 결과를 가르는 지점이라는 점을 이번 통계가 보여준다.

이의신청 처리 기한 준수율이 8.7%까지 떨어진 상태이므로, 이미 이의신청을 낸 경우 처리 지연을 감안해 추가 자료 요청 등 후속 절차를 미리 챙겨두는 편이 현실적이다.

양반개미 기자 · 정책·위험 분석 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항

이 기사는 전세사기 피해자 인정·이의신청 관련 정부 통계를 다룬 것으로 투자 권유가 아니다. 개별 사건의 피해자 인정 여부와 구제 범위는 심사 결과에 따라 달라지며, 법률적 판단이 필요한 사안은 전문가 상담을 통해 확인해야 한다.