이리츠코크렙 배당 7% 유지, 금리 올라도 버티는 이유

코람코자산신탁이 운용하는 상장리츠 이리츠코크렙이 기준금리 인상에도 공모가 기준 연 7% 배당 가이던스를 유지하기로 했다. 대출금리가 1%포인트 더 오르는 상황을 가정한 스트레스 테스트에서도 이 목표를 지킬 수 있다는 결과가 나왔다.

금리는 올랐는데 왜 배당은 그대로인가

한국은행 금융통화위원회는 지난달 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸다. 통상 금리가 오르면 리츠의 차입 비용이 늘어 배당 여력이 줄어드는 게 정석이다.

그런데 코람코자산신탁은 1일 이리츠코크렙의 배당 가이던스를 공모가 기준 연 7% 수준으로 그대로 유지한다고 밝혔다. 금리 인상 국면에서 나온 발표라 눈길을 끈다.

코람코 측이 근거로 든 것은 이리츠코크렙이 쌓아둔 유보 현금과, 매년 임대료가 오르는 장기 책임임차 구조다. 두 요소가 이자 부담 증가를 흡수한다는 설명이다.

금리 인상 부담과 유보현금·책임임차 임대료가 균형을 이루는 구조를 저울로 설명한다.

배당 7%, 실제로는 계산이 다르다

이리츠코크렙이 목표로 하는 연간 주당배당금(DPS)은 350원이다. 공모가 5000원을 기준으로 나누면 연 7%가 된다.

다만 이 수치는 공모가 기준이다. 최근 주가가 하락하면서 현재 주가로 단순 환산한 예상 배당수익률은 두 자릿수를 넘어선다고 매일경제는 전했다.

공모가 대비 수익률과 시가 대비 수익률이 벌어질수록, 발표된 연 7%라는 숫자만 보고 투자를 판단하면 실제 체감 수익률과 차이가 생길 수 있다.

• 배당 가이던스: 공모가 기준 연 7%
• 목표 연간 DPS: 350원(공모가 5000원 기준)
• 배당 주기: 연 2회 → 4회(분기배당) 검토
• 임대료 인상률: CPI 연동 매년 1.5~2.5%

같은 배당금이라도 공모가와 현재가 중 어떤 기준을 쓰느냐에 따라 수익률이 달라짐을 비교한다.

스트레스 테스트는 무엇을 가정했나

코람코자산신탁이 실시한 스트레스 테스트의 전제는 대출금리가 현재보다 1%포인트 오르는 상황이다. 현재 가중평균 대출금리는 4.95%로, 여기에 1%포인트를 더하면 5.95% 수준이 된다.

이 조건을 적용해도 공모가 5000원 기준 연 7% 배당 가이던스를 유지할 수 있다는 게 분석 결과다. 시험대에 오른 대출은 2027년 차환이 예정된 4300억원이다.

금리 상승분을 가정치로 넣은 시나리오 분석이라는 점은 짚어둘 필요가 있다. 실제 2027년 시장금리가 이 가정보다 더 오르면 결과는 달라질 수 있다.

가중평균 대출금리가 4.95%에서 5.95%로 오르는 스트레스 시나리오와 2027년 차환 대상을 보여준다.

이랜드리테일 책임임차가 방패가 되는 구조

이리츠코크렙은 뉴코아아울렛 평촌·일산점, 2001아울렛 분당·중계점 등 수도권 도심형 리테일 자산 5곳을 보유하고 있다. 이 자산 전부를 이랜드리테일이 100% 책임임차한다.

책임임차는 공실이 생기더라도 임차인이 약정된 임대료를 그대로 지급하는 방식이다. 임대료 수입이 공실률에 흔들리지 않는다는 뜻이다.

여기에 임대료가 소비자물가지수에 연동해 매년 1.5~2.5% 오르는 구조까지 겹쳐, 코람코는 이 두 가지를 금리 상승기 방어 논리로 제시했다.

2027년 4300억원 차입금 차환과 아직 미확정인 분기배당 전환을 다음 관문으로 제시한다.

국내 계좌에서 이 종목은 세금이 어떻게 붙나

이리츠코크렙(종목코드 088260)은 코스피 상장 종목이라 해외주식과 달리 별도 환전이나 해외 원천징수 절차가 필요 없다. 국내 증권 계좌에서 그대로 매매할 수 있다.

국내 상장주식 배당금에는 일반적으로 배당소득세 15.4%(지방소득세 포함)가 원천징수된다. 이는 이리츠코크렙만의 조건이 아니라 국내 상장주식 배당에 공통 적용되는 세율이다.

배당 주기가 연 2회에서 4회로 바뀌면 현금이 들어오는 시점이 촘촘해질 뿐, 연간 세부담 총액 자체가 달라지는 건 아니다. 다만 분기배당 전환은 아직 검토 단계이고 실제 시행 여부는 정해지지 않았다.

2027년 4300억원 차환, 그때 배당가이던스가 시험대에 오른다

분기배당 전환은 이사회와 주주총회 등 절차를 거쳐야 확정된다. 코람코 리츠투자 부문장 김철규씨는 장기 책임임차와 임대료 상승 구조, 유보 현금을 바탕으로 금리 변동에 대응할 수 있다며 분기배당 전환 등 주주환원 방안도 검토하겠다고 말했다.

진짜 변수는 2027년으로 예정된 4300억원 대출금 차환이다. 그때 실제 시장금리가 스트레스 테스트가 가정한 1%포인트 상승 폭보다 더 벌어지는지가 배당 가이던스 유지 여부를 가른다.

이번 발표는 어디까지나 현재 시점의 계획과 시나리오 분석이다. 향후 금리와 차환 조건에 따라 실제 배당금은 달라질 수 있다는 점을 코람코 스스로도 밝혔다.

동학개미 기자 · 생활 밀착형 시장 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항

이 기사는 투자 권유가 아니다. 배당 가이던스는 코람코자산신탁의 계획과 시나리오 분석일 뿐 확정된 수익이 아니며, 향후 금리·차환 조건 변화나 주가 변동에 따라 실제 배당금과 투자 손익은 달라질 수 있다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있다.