용적률 1.2배 완화, 재건축 사업성 살릴까 집값 자극할까

서울시와 국토교통부가 민간 재개발·재건축 사업의 법정 상한 용적률을 최대 1.2배까지 완화하는 방안을 검토하고 있다. 서울시는 2031년까지 정비사업 31만가구 착공 계획 아래 이 완화로 순증 가구가 4만3000가구 늘어날 것으로 보고 있다.

오세훈이 건의하고 국토부가 받았다, 지금까지 확정된 것

서울시와 국토교통부는 준주거지역·상업지역 등에 적용되는 법정 상한 용적률을 최대 1.2배까지 초과 적용하는 방안을 검토 중이다. 오세훈 서울시장이 김윤덕 국토교통부 장관과의 면담에서 이 완화를 공식 건의했고, 정부도 전향적으로 검토하겠다는 입장을 밝혔다.

아직 시행 여부와 시행 시기가 정해진 것은 아니다. 서울시·국토부 검토 단계이며, 어느 지역에 어떤 조건으로 적용할지에 대한 세부안은 나오지 않았다.

법정 상한이 300%인 지역이라면 최대 360%까지 건물을 높이거나 가구 수를 늘릴 수 있게 되는 구조다. 그동안 공공 기부채납이나 임대주택 건립 비율 조건에 묶여 사업성이 낮다는 이유로 진척을 못 내던 민간 정비사업장들이 이 완화를 돌파구로 보고 있다.

서울시의 용적률 완화 건의가 국토교통부 검토로 넘어간 현재 단계를 보여준다.

내 아파트값, 내 청약 기회엔 뭐가 달라지나

서울시는 2031년까지 정비사업 31만가구 착공 계획 아래 용적률이 1.2배로 높아지면 순증 가구가 4만3000가구가 될 것으로 보고 있다. 신축 아파트 공급이 늘어나면 청약 대기자에게는 물량 자체가 늘어나는 신호다.

동시에 조합원 입장에서는 일반분양 물량이 늘수록 추가분담금 부담이 줄어드는 구조여서, 그동안 시공사 선정에서 난항을 겪던 정비사업장이 다시 움직일 가능성이 커진다. 공사비 상승과 고금리 여파로 사업이 멈춰 있던 단지일수록 이 유인이 크게 작동한다.

다만 재건축 기대감이 있는 노후 단지나 서울 핵심 입지를 중심으로 매수 심리가 먼저 자극돼 호가가 움직일 가능성도 함께 거론된다. 공급이 실제로 늘어나는 시점보다 기대감이 가격에 먼저 반영될 수 있다는 뜻이다.

공급 확대와 분담금 부담 완화의 이점, 매수심리 자극 우려를 한 장면에 대비했다.

용적률을 얼마나 더 쓸 수 있게 되나

1.2배 완화는 현재 쓸 수 있는 용적률 한도를 20%가량 더 늘려주는 조치다. 300% 상한 지역 예시처럼 상한 자체가 올라가는 방식이라, 같은 대지에서 더 많은 가구를 지어 일반분양분을 늘릴 수 있게 된다.

다만 늘어난 용적률 전부를 조합이 가져가는 구조는 아니다. 업계에서는 늘어난 용적률의 일정 부분을 공공임대주택이나 공공기여로 환수하는 비율을 조정해야 한다고 보고 있다. 환수 비율이 어떻게 정해지느냐에 따라 조합이 실제로 체감하는 사업성 개선 폭은 달라질 수 있다.

환수 비율과 적용 지역 범위 같은 세부 조건이 아직 나오지 않아, 지금 단계에서는 어느 단지가 얼마나 이득을 보는지 특정하기 어렵다.

• 완화 상한: 법정 상한의 최대 1.2배
• 예시: 상한 300% → 최대 360%
• 순증 가구: 4만3000가구
• 서울시 정비사업 착공 계획: 2031년까지 31만가구

법정 상한 300%가 최대 360%로 늘어나는 폭과 미정인 환수 비율을 도면으로 설명한다.

기반시설은 이미 포화 상태라는 반론

용적이 늘어나 인구 밀도가 급증하는 반면, 이를 감당해야 할 도로, 상하수도, 학교, 주차장 등 기반시설은 이미 포화 상태이거나 확충에 물리적 한계가 있다는 우려가 나온다. 이는 완화 자체보다 완화가 몰릴 지역에서 먼저 불거질 문제로 지적된다.

교통 체증 심화와 주거 환경 악화로 이어질 수 있다는 지적도 함께 나온다. 밀도가 높아진 만큼 주변 생활 인프라가 따라가지 못하면 신축 단지 입주민의 체감 만족도가 오히려 떨어질 수 있다.

업계에서는 이 정책의 성패가 결국 정교한 보완 장치 마련에 달려 있다고 본다. 투기 수요 유입을 차단하는 장치가 함께 가지 않으면 공급 확대라는 원래 취지가 가격 상승으로 되돌아올 수 있다는 진단이다.

주택 밀도 증가에 비해 도로·상하수도·학교가 포화될 수 있다는 우려를 보여준다.

과거 규제 완화 때와 무엇이 다른가

이번 완화는 개별 단지 심의가 아니라 법정 상한 자체를 1.2배로 올리는 방식이어서, 적용 범위가 확정되면 준주거·상업지역 정비사업장 전반에 동시에 영향을 줄 수 있다는 점이 특징이다.

과거에는 공공 기부채납이나 임대주택 건립 비율 조건이 사업성을 눌러 정비사업 진척이 더뎠다. 이번 조치는 그 조건을 완전히 없애는 게 아니라 용적률 상한 자체를 올려 조합이 감당할 여지를 넓히는 접근이다.

그만큼 시장이 이 소식에 민감하게 반응하는 이유도 명확하다. 개별 단지 사업 승인이 아니라 제도 자체가 바뀌는 문제이기 때문에, 검토 소식만으로도 재건축 기대감이 있는 단지를 중심으로 가격 반응이 먼저 나타난 것이다.

세부안 발표 때 적용 지역과 공공기여 환수 비율, 투기 차단 장치를 확인해야 함을 보여준다.

세부안 발표, 그때 확인할 것

현재까지는 서울시와 국토교통부의 검토 단계이며, 적용 지역·환수 비율·투기 차단 장치 등 세부안이 공식 발표되지 않았다. 이 세부안이 나와야 어느 단지가 실제로 사업성 개선 효과를 보는지 가려진다.

정비업계 안팎에서는 공공기여 환수 비율과 투기 수요 차단책이 함께 발표될지가 관전 포인트로 꼽힌다. 두 장치가 빠진 채 상한만 올라가면 단기 집값 자극 우려가 그대로 남는다.

이 소식을 접한 재건축·재개발 조합원이라면 자신이 속한 단지가 준주거·상업지역에 해당하는지, 공공기여 조건이 어떻게 바뀌는지를 세부안 발표 시점에 다시 확인해볼 필요가 있다.

시황개미 기자 · 글로벌 통합 시황 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항

이 기사는 정비사업 제도 검토 단계를 다룬 것으로 매수·매도를 권유하지 않는다. 세부안 확정 전까지 지역별 적용 여부와 환수 비율이 바뀔 수 있으며, 재건축 기대감에 따른 단기 호가 변동이 실제 사업 완료 시점의 가치와 다를 수 있으므로 투자 판단과 책임은 독자 본인에게 있다.