강남 전세가격이 매매가격 추월…세입자만 두 번 운다

한국부동산원 집계에서 올해 서울 25개 자치구 중 11곳이 전세가격 상승률로 매매가격 상승률을 넘어섰고, 송파구 격차가 3.27%포인트로 가장 컸다. 강남권은 세제개편 여파로 매매가 조정받는 동안에도 전세는 더 크게 올랐고, 노원·도봉·강북 등 외곽은 매매·전세가 동시에 뛰고 있다.

송파·서초·강남, 왜 전세가 매매보다 더 뛰었나

한국부동산원 집계에서 올해 들어 지난달 31일까지 서울 25개 자치구 가운데 11곳은 아파트 전세가격 누적 상승률이 매매가격 상승률을 웃돌았다. 격차가 가장 큰 곳은 송파구로 나타났다.

송파구 아파트 매매가격은 올해 들어 5.63% 올랐지만 전세가격은 8.90% 뛰어 두 수치 차이가 3.27%포인트에 달했다. 서초구도 매매가격이 2.65% 오르는 동안 전세가격은 5.02% 상승해 2.37%포인트 벌어졌다.

강남구는 매매가격 상승률이 1.43%에 그친 반면 전세가격은 2.62% 올라 두 수치 차이가 약 1.19%포인트로 계산된다. 세 자치구 모두 매매보다 전세가 더 가파르게 오른 셈이다.

송파·서초·강남에서 전세 상승률이 매매 상승률을 앞선 격차를 비교했다.

전세 보증금이 오르면 내 지갑엔 무엇이 달라지나

전셋값이 매매가격을 바짝 따라잡으면 세입자 입장에서는 계약 갱신 때마다 목돈을 더 준비해야 하고, 동시에 매매 전환 문턱도 낮아진다. 부동산업계 관계자는 전셋값이 오를수록 매매가격과 격차가 줄어 매수 전환 문턱이 낮아진다고 말했다.

높은 전세 보증금에 부담을 느낀 세입자가 매매시장으로 이동할 가능성이 커진다는 게 이 관계자의 설명이다. 즉 전세로 버티기보다 대출을 더 받아 집을 사는 쪽으로 계산이 바뀔 수 있다는 뜻이다.

강남권에서는 세제개편을 계기로 집주인이 매도를 서두르거나 직접 들어와 살려는 움직임이 나타나면서 세입자의 퇴거 공포가 커지고 있다. 비강남권에서는 전세 재계약 비용이 불어나는데 집값도 빠르게 오르다 보니 매매 고민이 함께 깊어지고 있다.

보증금 인상과 매매 전환 고민이 세입자 지갑에 미치는 부담을 보여준다.

강남은 왜 급매가 나오고 외곽은 왜 신고가가 나오나

강남3구(강남·서초·송파)는 부동산세 강화를 골자로 한 세제개편 이후 고가 주택을 중심으로 수억원씩 몸값을 낮춘 매물이 나오며 가격 조정이 본격화하고 있다. 압구정동 신현대 전용 111㎡는 최근 58억원에 급매물이 나왔는데 지난달 실거래가 66억5000만원보다 8억5000만원 낮은 가격이다.

대치동 미도1차 전용 128㎡ 중고층 매물도 45억원에 나왔다. 내부 수리를 마친 매물인데도 가격 조정 가능이라는 설명이 붙었는데, 같은 면적은 지난 4월 47억원과 49억원에 각각 거래됐던 곳이다.

반대로 성북구·중랑구 등 중저가 아파트가 많은 지역을 중심으로 매매가격 강세가 이어지고 있다. 부동산114는 1주택자에 대한 거주와 비거주 관점의 세제개편 논의 과정에서 세금 부담이 덜한 덜 똘똘한 한 채에 대한 트렌드 변화가 중저가 지역에 수요 밀집 현상을 불러온 것으로 판단된다고 설명했다. 동대문구 래미안클래시티 84㎡는 지난달 18억원에 거래되며 신고가를 경신했다.

다섯 자치구의 매매·전세 상승률 격차를 막대 높이와 수치로 비교했다.

숫자로 뜯어보면: 자치구별 매매·전세 격차

올해 누적 상승률만 놓고 보면 강남권과 외곽 모두 전세가 매매를 앞서지만, 외곽은 두 지표가 함께 두 자릿수에 가깝게 오르고 있다는 점이 다르다. 아래는 기사에 나온 자치구별 수치를 정리한 것이다.

이 격차만 보면 외곽 지역의 매매·전세 동반 상승 강도가 강남권 전세 쏠림 못지않게 크다는 것을 알 수 있다.

• 송파구: 매매 5.63% / 전세 8.90% / 격차 3.27%포인트
• 서초구: 매매 2.65% / 전세 5.02% / 격차 2.37%포인트
• 강남구: 매매 1.43% / 전세 2.62% / 격차 약 1.19%포인트
• 노원구: 매매 9.97% / 전세 11.33% / 격차 약 1.36%포인트
• 도봉구: 매매 7.57% / 전세 9.38% / 격차 약 1.81%포인트
• 강북구: 매매 8.60% / 전세 9.25% / 격차 약 0.65%포인트

강남 급매 호가와 외곽 아파트 신고가가 동시에 나타나는 시장 온도차를 표현했다.

재건축 이주가 전세시장을 어떻게 흔드나

이번 주만 보면 강남구와 서초구 전세가격은 각각 0.13%, 0.10% 내렸다. 하지만 올해 누계로 보면 두 지역 모두 전세가격 상승률이 여전히 매매가격을 웃돈다.

특히 대치 은마와 잠실주공5단지 등 대단지 재건축 이주가 본격화하면 전셋값이 다시 오를 것이라는 관측이 지배적이다. 이주 수요가 몰리면 인근 전세 매물이 줄어드는 구조라서다.

강남과 비강남권 아파트값 온도차가 더욱 커질 것이란 전망도 많다. 강남권은 급매장이 섰고 비강남권은 팔렸다 하면 신고가를 경신하는 분위기가 짙어지고 있어서다.

다음 주 부동산원 주간동향과 은마·잠실주공5단지 이주 여부를 확인할 항목으로 제시했다.

반대로 어긋날 수 있는 지점

8월 다섯째 주 기준 강남구 아파트 매매가격은 한 주 새 0.41%, 서초구는 0.23% 각각 하락하며 4주 연속 내림세를 보였다. 송파구도 0.01% 오르는 데 그쳐 상승폭이 크게 줄었다.

이번 주 등락만 보면 강남권 전세도 매매와 함께 내리고 있어, 누계 격차가 계속 벌어질지는 이번 주 흐름만으로 단정하기 어렵다. 재건축 이주 수요가 예상보다 늦게 몰리면 전세 강세가 주춤해질 여지도 있다.

세제개편이 실제로 강남권 매도 물량을 얼마나 더 끌어낼지, 그 결과 매매가격 조정이 어디까지 이어질지는 아직 확정된 값으로 나와 있지 않다.

한국부동산원 다음 주간동향, 그때 확인할 것

한국부동산원은 서울 아파트 매매·전세가격을 매주 집계해 발표한다. 다음 주간동향에서 강남권 전세가 하락 전환을 이어가는지, 노원·도봉·강북 등 외곽 상승세가 계속되는지가 이번 흐름의 방향을 가늠할 다음 지표다.

대치 은마와 잠실주공5단지 재건축 이주가 실제로 본격화하는 시점, 그리고 강남3구 급매물이 추가로 나오는지도 함께 지켜볼 대목이다.

이 통계에 의미 있는 변화가 나오면 이 글에 이어서 갱신한다.

동학개미 기자 · 생활 밀착형 시장 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항

이 기사에 나온 매매·전세 등락률은 특정 시점 한국부동산원 집계일 뿐이며, 향후 세제개편 시행 세부안과 금리·공급 정책에 따라 지역별 가격 흐름이 달라질 수 있다. 실거주·매수·전세 계약 판단은 최신 공시와 개별 물건 확인을 거쳐 독자 책임하에 내려야 한다.