전세 밀려난 자리 월세 68%, 해외 큰손 韓임대차시장 진출

올 1~7월 전국 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중이 68.3%로 집계됐다. 전세 중심이던 임대차시장이 월세로 빠르게 옮겨가면서 모건스탠리·KKR 같은 해외 기관투자자들이 국내 오피스텔·임대주택 투자를 늘리고 있다.

왜 월세 비중이 68%까지 뛰었나

국토교통부 집계에 따르면 올 1~7월 전국 전월세 주택 거래 중 월세가 차지하는 비중은 68.3%로, 지난해 같은 기간보다 6.5%포인트 늘었다. 전세를 낀 거래가 줄고 매달 임대료를 받는 구조가 그만큼 빠르게 자리 잡았다는 뜻이다.

주거 유형별로 보면 아파트보다 비아파트에서 월세로의 쏠림이 더 뚜렷했다. 비아파트의 전국 월세 비중은 80.4%에 달했고, 지역별로는 서울이 78%, 지방이 87.5%였다.

이 흐름의 시작점으로 매일경제는 2022년 말 전국을 강타한 전세사기 문제를 지목했다. 보증금을 떼일 위험이 부각되면서 세입자와 집주인 양쪽 모두 월세 구조를 선호하게 됐다는 설명이다.

전세사기 이후 월세 비중이 68.3%로 높아진 흐름을 기울어진 저울로 설명합니다.

해외 큰손은 정확히 어디에 투자했나

모건스탠리는 2024년 금천구 독산동 오피스텔에 투자한 뒤 강동구 길동, 성북구 안암동 오피스텔로 투자를 넓혔다. 세 건 모두 서울 시내 오피스텔이라는 공통점이 있다.

캐나다연금투자위원회(CPPI)는 국내 민간임대사업자 맹그로브와 손잡고 건설형 임대사업을 추진 중이다. 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 영등포구 양평동 레지던스와 동대문구 휘경동 오피스텔을 사들였다.

M&G리얼에스테이트는 SK디앤디 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)과 함께 오피스텔 '에피소드 컨비니 신당'에 공동 투자했다. 대형 기관들이 서울 곳곳의 오피스텔·레지던스에 개별적으로 진입한 셈이다.

서울 지도 위 투자 깃발로 해외 기관별 임대주택 투자처를 보여줍니다.

코리빙은 왜 새로운 투자처로 떠올랐나

쿠시먼앤드웨이크필드가 처음 실시한 '2026년 아시아·태평양(APAC) 주거 투자자 설문조사'에서 코리빙은 아태지역 전역에서 선호 주거 자산 2위에 올랐다. 전세·매매 중심이던 한국에서도 서울을 중심으로 이 수요가 확산되고 있다.

매일경제는 그 배경으로 1인 가구 증가, 높은 주거비 부담, 외국인 전문 인력과 유학생 유입을 꼽았다. 세 요인이 겹치면서 독립 공간과 공용 공간을 함께 쓰는 주거 형태의 수요가 활발해졌다는 것이다.

같은 설문조사에서 한국은 호주·뉴질랜드, 일본, 싱가포르에 이어 아시아·태평양 주거 부문 선호 투자처 4위에 올랐다. 조사에 응한 기관투자자의 85%는 앞으로 5년간 주거 부문 투자 비중을 늘릴 계획이라고 답했다.

해외 주거 투자 자본과 운영 자산, 서울 평균 월세 규모를 세 계기판으로 비교합니다.

숫자로 보는 해외 자본 유입 규모

이번 조사가 추산한 아태지역 주거 부문 투자 예상 자본은 총 332억달러, 약 45조8000억원이다. 조사에 참여한 기관투자자·펀드매니저·상장 부동산 기업이 이미 운영 중인 주거 자산만 약 22만4000실에 이른다.

이 조사는 개별 기업의 투자 계획을 물은 설문이라 실제 집행 여부와 시점은 기업마다 다를 수 있다. 다만 모건스탠리·KKR처럼 이미 서울 오피스텔에 실제 매입을 마친 사례가 여럿 있다는 점은 확인된 사실이다.

규모를 가늠할 또 다른 지표는 임대료 자체다. 지난 7월 기준 서울 아파트 평균 월세는 162만원까지 올라, 매일경제가 전월세 시장 불안을 보여주는 사례로 언급했다.

• 월세 비중(전국, 올 1~7월): 68.3%
• 전년 동기 대비 증가폭: 6.5%포인트
• 비아파트 월세 비중: 80.4%(서울 78%, 지방 87.5%)
• 아태지역 주거 부문 예상 투자 자본: 332억달러(약 45조8000억원)
• 조사 대상 기관 운영 주거 자산: 약 22만4000실

전세의 목돈과 월세의 반복 고정지출이 세입자 현금흐름을 어떻게 바꾸는지 대비합니다.

세입자에게는 무엇이 달라지나

전세보다 월세가 늘어난다는 것은 세입자 입장에서 목돈 대신 매달 고정 지출이 커진다는 뜻이다. 특히 비아파트에서 이 흐름이 두드러진 만큼, 원룸·오피스텔 세입자일수록 월세 인상 압력을 먼저 체감할 가능성이 있다.

해외 기관들이 매입한 자산은 대부분 임대료로 수익을 내는 구조라, 이들이 운영하는 오피스텔·레지던스는 시세 월세를 받는 임대 방식으로 굳어질 여지가 있다. 다만 이 구조가 개별 임대료 수준에 구체적으로 어떤 영향을 줬는지는 확인되지 않았다.

기업형 임대사업자가 늘어나면 임대 관리·계약의 안정성이 높아질 수 있다는 기대도 있다. 반대로 시세보다 낮은 조건의 전세 매물이 줄어드는 흐름은 계속될 개연성이 크다.

다음 전월세 통계와 서울 밖 투자 확대 여부를 확인할 지표로 제시합니다.

다음 국토부 전월세 통계, 무엇을 봐야 하나

국토교통부는 전월세 거래 통계를 정기적으로 갱신해 발표한다. 다음 발표에서 월세 비중이 68.3%를 넘어 계속 오르는지, 아니면 상승세가 주춤하는지가 이번 흐름의 지속 여부를 가늠할 첫 지표다.

모건스탠리·KKR·CPPI 등이 서울 이외 지역으로 투자를 넓히는지도 지켜볼 대목이다. 지금까지 공개된 투자처는 모두 서울 시내 오피스텔·레지던스에 몰려 있다.

이 조사에서 나온 85%·45조8000억원 같은 수치는 계획 단계의 응답이라, 실제 집행 규모는 향후 개별 거래가 공개될 때마다 다시 확인할 필요가 있다.

시황개미 기자 · 글로벌 통합 시황 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항

이 기사는 임대차시장 통계와 해외 기관투자자 동향을 정리한 것으로, 특정 부동산 매입이나 임대 계약을 권유하지 않는다. 월세·임대수익률은 금리와 정책 변화에 따라 달라질 수 있고, 해외 자본의 투자 확대가 실제 임대료나 전세 공급에 미치는 영향은 시차를 두고 다르게 나타날 수 있어 통계 발표 시점마다 재확인이 필요하다.