서울 전세 10억, 성북구도 대안이 좁아진다

서울 중하위권의 일부 아파트에서도 전세 10억원 계약이 나오면서, 지역을 바꿔 보증금을 낮추려는 선택이 좁아지고 있다. 신축의 높은 계약가가 주변 전세의 기준점이 될 수 있지만, 집주인이 부르는 가격과 실제 계약금액은 구분해야 한다.

성북구 전세 11억원은 왜 주변에도 중요한가

길음동 롯데캐슬클라시아에서는 전용 84㎡인 국평 전세가 11억원에 새로 계약됐다. 집주인이 매물에 붙여 놓은 희망 가격이 아니라, 세입자와 금액을 맞춘 계약이다. 같은 길음동의 래미안길음센터피스에는 10억5천만원짜리 국평 전세 매물이 나와 있다.

이런 계약의 의미는 비싼 집이 등장했다는 데서 끝나지 않는다. 주변에서 전세를 내놓거나 구하는 사람이 견줄 가격이 생긴다. 신축에서 성사된 높은 금액이 다른 매물의 가격표를 정하는 참고점이 될 수 있다.

가격표에도 이웃이 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원도 중하위권 지역의 신축이 전세가격의 기준점을 만들면서 비슷한 금액의 호가가 형성될 가능성을 짚었다. 이 경로가 중요한 이유는 특정 단지의 계약이 집을 찾는 사람들의 비교 대상까지 바꿀 수 있어서다.

롯데캐슬클라시아 전용 84㎡의 신규 전세 계약금액은 11억원이다.

동대문구 전세, 지역을 바꾸면 얼마나 달라질까

동대문구에서도 신축 국평을 찾는다면 보증금이 크게 낮아진다고 기대하기 어려운 사례가 나왔다. 용두동 청량리역 한양수자인 그라시엘 전용 84㎡는 8월 30일 10억원에 전세 계약을 맺었다. 현재 중층 이상 매물의 호가도 10억원 수준이다.

이 단지에서는 작년 11월 8억원대 초반의 신규 계약이 있었다. 같은 단지에서 세입자가 마주하는 금액대가 달라진 것이다. 다만 서로 다른 집의 계약을 비교해 모든 세입자의 보증금이 똑같이 올랐다고 말할 수는 없다.

중하위권이라는 지역 분류는 개별 집의 가격표가 아니다. 지역을 바꾸더라도 신축과 같은 조건을 유지하면 기대했던 만큼 보증금을 줄이지 못할 수 있다. 이번 사례가 보여주는 변화는 서울의 서열보다, 그 서열을 믿고 짠 주거 예산과 실제 매물 사이의 간격이다.

한화포레나미아 전용 84㎡의 전세 호가는 12억원이다.

강북구 전세 12억원, 호가는 어디까지 믿을까

강북구 미아동 한화포레나미아 전용 84㎡에는 12억원의 전세 호가가 붙었다. 그러나 최근 같은 평형의 실제 전세 계약금액은 6월 26일의 9억5천만원이다. 새 가격표가 등장했다는 사실과 그 금액을 세입자가 받아들였다는 사실은 다르다.

호가는 집주인이 원하는 출발점이고, 계약가는 양쪽이 만난 지점이다. 높은 호가가 나왔다고 곧바로 그 동네의 전세 시세 전체가 올라선 것으로 읽으면, 아직 성사되지 않은 기대까지 주거비에 넣게 된다.

그렇다고 호가를 의미 없는 숫자로 버릴 수도 없다. 지금 집을 구하는 사람에게는 실제로 제시되는 조건이기 때문이다. 세입자는 과거 계약금액을 참고하면서도 현재 매물의 가격표와 마주한다. 전세시장의 압박은 이 둘 사이에서도 생긴다.

성북구의 계약 사례와 강북구의 호가 사례를 구별하면 변화가 더 선명해진다. 높은 보증금이 이미 거래로 굳어진 곳과, 집주인이 더 높은 금액을 시도하는 곳이 함께 움직이고 있다.

성북구의 올해 전세 누적 상승률은 12.84%다.

서울 전세 상승, 신축 가격표만의 문제일까

노원구 중계동 건영3차에서도 국평 전세가 9월 11일 9억1천만원에 새로 계약됐다. 노원구의 올해 전세 누적 상승률은 12.25%로, 성북구 다음으로 높다. 전세 부담의 확대를 일부 신축의 높은 호가만으로 설명하기 어려운 이유다.

성북구는 올해 매매가격 누적 상승률이 14.01%, 전세 상승률이 12.84%다. 동대문구 역시 매매와 전세가 함께 오르고 있다. 집을 사는 데 드는 돈과 빌려 사는 데 필요한 돈이 같은 방향으로 움직이는 지역들이다.

서울 전체의 전세 누적 상승률도 9월 둘째 주까지 7.79%에 이른다. 개별 단지의 큰 금액은 눈에 잘 띄지만, 세입자의 선택을 더 넓게 압박하는 것은 여러 지역에서 동시에 올라가는 가격이다.

이 흐름을 매매가격 상승이 전세가격을 자동으로 끌어올린다고 단순화할 수는 없다. 전세 물량 부족도 함께 거론된다. 집값이 올랐다는 소식과 당장 들어갈 전셋집이 부족한 상황이 겹쳐 있다는 데 무게를 둘 만하다.

정부는 매입임대주택 등을 통한 공급 확대를 추진하고 있다.

전세 안정에 정부가 공급을 앞세우는 이유

정부가 제시하는 해법은 세입자가 고를 집 자체를 늘리는 것이다. 매입임대주택을 비롯한 가용 수단으로 공급 확대를 추진하고 있다. 전월세 가격 안정을 위해 충분한 주택 공급이 필요하다는 입장이다.

홍지선 국토교통부 장관 후보자는 국회 서면답변에서 2022년부터 이어진 착공 부진으로 최근 서울과 수도권의 입주 물량이 크게 줄었다고 진단했다. 지금의 전세 매물 감소를 앞선 시기의 주택 건설 부족과 연결한 설명이다.

이 설명을 따라가면 공급 정책은 발표문보다 입주 가능한 집으로 평가해야 한다. 세입자가 필요한 시기에 선택할 매물이 늘어야 높은 가격표를 받아들이는 것 외의 길도 넓어진다. 공급을 늘리겠다는 방향과 당장 계약할 집이 생기는 결과 사이에는 구분이 필요하다.

서울 전세의 부담은 대안을 잃는 데서 커진다

한강벨트와 비슷한 보증금이 등장했다고 성북구와 동대문구의 모든 집이 같은 가격이 된 것은 아니다. 확인되는 것은 일부 단지의 높은 계약금액, 그 주변의 호가, 그리고 지역 전반의 전세 상승이 겹친 모습이다.

여기서 개인의 돈에 닿는 경로가 보인다. 집주인은 주변 계약을 참고해 가격을 제시하고, 세입자는 다른 매물과 견줘 거주할 집을 고른다. 물량이 부족한 가운데 비교 대상까지 비싸지면, 지역을 옮겨 보증금을 줄이려던 선택도 힘을 잃는다.

그래서 이번 전세 상승의 핵심은 비싼 동네의 이름이 바뀌었다는 데 있지 않다. 중하위권이면 주거비를 낮출 수 있으리라는 기대가 일부 단지에서 통하지 않기 시작했다. 우리는 공급 정책의 의미도 이 대안을 되살리는 데서 찾는다. 개인의 돈을 압박하는 것은 높은 가격 하나보다, 그 가격을 피할 집이 줄어드는 상황이다.

동학개미 기자 · 생활 밀착형 시장 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항

이 기사는 부동산 투자나 전세 계약을 권유하지 않습니다. 같은 지역·평형도 개별 주택의 조건에 따라 계약금액이 달라지며, 호가가 실제 거래가격을 보장하지 않습니다. 주택가격 변동과 보증금 반환 위험을 고려한 최종 판단과 책임은 독자에게 있습니다.