서울 신축 입주장 월세 비중이 27%에서 60%로 뒤집혔다
서울 아파트 임대차에서 월세 거래가 7개월째 전세보다 많다. 출발점은 신축 입주장이다. 2025년 6·27 대책으로 조건부 전세대출이 막히자, 새 입주 단지의 월세 비중이 27%에서 60%로 뒤집혔다. 전세 매물이 줄어든 비용은 매달 나가는 월세의 형태로 세입자에게 넘어가고 있다.
뉴스 핵심
- 서울 아파트 월세 거래는 3월 이후 7개월째 전세를 앞섰다. 2021년 이후 이런 달은 2022년 12월 한 번뿐이었다.
- 월세화의 진원지는 신축 입주장이다. 조건부 전세대출 금지 뒤 신규 입주 단지 월세 비중이 27%에서 60%로 뒤집혔다.
- 2015년 월세화는 금리가 밀었고 이번은 대출 문턱이 밀었다. 규제가 유지되는 한 쉽게 되돌아가기 어렵다.
서울 아파트 월세가 전세를 앞선 지 왜 7개월이나 됐나
3월이 분기점이었다. 1·2월까지는 전세가 많았는데, 3월 월세 1만1323건이 전세 1만918건을 넘어섰고 9월까지 한 번도 자리를 내주지 않았다.
9월 23일까지 신고된 거래도 월세 4887건, 전세 4297건이다. 신고 기한이 한 달이라 숫자는 더 붙겠지만 순서가 바뀔 조짐은 없다.
이 상태가 얼마나 낯선지는 지난 기록이 보여 준다. 2021년 1월부터 지난해까지 월세가 더 많았던 달은 2022년 12월 단 한 번이었다.
같은 기간 월평균 거래는 전세 1만2009건, 월세 9299건으로 전세가 2710건 앞섰다. 서울 아파트는 오래 전세의 땅이었다.
54.8%, 14년 통계에서 처음 절반을 넘긴 숫자
6월 서울 아파트 임대차 1만7720건 가운데 9,718건이 월세였다. 비중 54.8%로, 통계가 시작된 2011년 1월 이후 가장 높다.
2011년 1월 월세 비중은 15.4%였다. 열 집 가운데 한 집 반꼴이던 월세가 이제 절반을 넘겼다.
월세화가 처음은 아니다. 2013년 1월 처음 20%를 넘었고 2015년 5월 32.8%까지 올랐다. 그때는 저금리가 길어지고 재건축 이주 수요가 몰린 탓이었다.
그 파도는 1년여 만에 꺾였다. 2016년 말에는 전세가 돌아왔다는 기사가 나왔다.
그래서 이번에도 돌아올지가 궁금해진다. 답은 누가 월세를 밀었느냐에 달려 있다.
전세는 어디서 먼저 사라졌나
답은 새 아파트 입주장이다. 2025년 6·27 가계부채 대책은 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 막았다.
이 대출은 분양받은 집주인이 입주 때 세입자 보증금으로 잔금을 치르게 해 주던 통로였다. 세입자가 전세대출로 보증금을 내면, 그 돈이 곧 집주인의 잔금이 됐다.
통로가 막히자 숫자가 뒤집혔다. 규제 전인 2024년 하반기 입주 단지는 전세 73%, 월세 27%였다.
규제 뒤 입주한 북서울자이폴라리스, 더샵둔촌포레, 이문아이파크자이, 라체르보 푸르지오 써밋 4개 단지는 월세 비중이 평균 60%였다. 같은 시기 서울 전체는 45.8%였다.
신축이 서울 평균보다 한참 먼저 월세로 넘어갔다. 4개 단지라 표본은 작지만, 월세화가 어디서 시작됐는지는 분명히 가리킨다.
2015년과 무엇이 다른가: 집주인의 선택에서 대출 문턱으로
2015년 월세화는 집주인이 골랐다. 금리가 낮으니 보증금을 은행에 넣어 봐야 남는 게 없었고, 월세가 더 나았다.
이번에는 돈이 흐르던 길이 끊겼다. 세입자 보증금이 집주인 잔금으로 넘어가던 경로가 막혔으니, 집주인은 전세를 놓고 싶어도 잔금을 채울 수 없다.
우리는 이 차이가 중요하다고 본다. 금리가 만든 월세화는 금리가 오르면 풀린다. 대출 문턱이 만든 월세화는 규제가 그대로인 한 입주장마다 되풀이된다.
기존 보증금은 그대로 두고 월세를 새로 얹는 계약이 늘어난 것도 같은 흐름이다.
다주택자 규제와 토지거래허가구역이 전세 공급을 줄였다는 해석도 있다. 다만 이것은 인과가 검증된 사실이 아니라 업계의 해석이다.
매물이 줄자 세입자 비용은 얼마나 올랐나
전세만 줄지 않았다. 서울 아파트 전세 매물은 1월 1일 2만3060건에서 9월 23일 2만542건으로 11% 감소했다.
월세 매물은 더 빨리 빠졌다. 같은 기간 2만1364건에서 1만7139건으로 20% 줄었다.
물건이 줄면 값이 오른다. KB부동산 전세가격지수는 2023년 10월 89에서 올해 8월 107.1까지 쉬지 않고 올랐고, 월세가격지수도 2024년 2월 85에서 8월 107.1까지 올랐다.
6월 서울 아파트 평균 월세는 159.2만 원, 평균 전세가는 6억 2,227만 원이었다.
강북구도 예외가 아니다. '꿈의숲 해링턴플레이스' 84㎡ 한 매물은 보증금 5000만원에 월세 300만원으로 나왔다.
오피스텔로 옮기면 월세 부담이 줄어드나
쉽지 않다. 서울 오피스텔 평균 전월세 전환율은 6.06%로 2018년 1월 이후 가장 높다. 보증금을 월세로 돌릴 때 붙는 값이 그만큼 비싸졌다.
동네를 바꾸는 것도 답이 되기 어렵다. 월세 비중은 중랑구 76.4%, 구로 69.1%, 용산 69.0%, 강남 64.5%다.
서울 25개 구 가운데 17곳이 50%를 넘었고, 가장 낮은 동작구도 43.4%다.
임차인이 월세를 받아들이는 이유는 있다. 수억원 보증금을 한 번에 마련하는 것보다 매달 수십만원을 내는 편이 당장은 가볍다.
그 가벼움은 착시다. 보증금은 돌려받지만 월세는 사라진다. 전세의 목돈 문턱이 매달 새는 비용으로 바뀐 것, 이번 월세화가 세입자 지갑에 남기는 진짜 변화는 이것이다.
업계에서는 내년 서울 입주 물량이 적고 전월세 물량도 역대 최저 수준이라고 본다. 입주장이 월세화의 진원지였다면, 입주가 줄어드는 해에는 전세가 돌아올 문도 그만큼 좁다.
동학개미 기자 · 생활 밀착형 시장 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항이 기사는 서울 아파트 임대차 흐름을 설명한 것으로 특정 주택의 계약·매수를 권하지 않습니다. 전월세 가격과 대출 규제는 정책 변경과 지역·단지별 사정에 따라 크게 달라질 수 있으며, 주거 선택과 그 결과의 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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