생애최초 LTV 70%, 경매로 떠안은 피해주택이 있어도 받는다

전세사기로 보증금을 못 돌려받아 그 집을 경매·공매로 떠안은 사람도 생애최초 LTV(수도권·규제지역 70%, 그 외 80%)를 받을 수 있다. 조건은 전세사기피해자 결정문과 처분이다. 수도권·규제지역은 6개월 내 처분 약정, 그 외 지역은 계약금을 낸 매매계약서를 내야 한다. 제도는 이미 있었지만 은행이 검사를 의식해 쓰지 않던 예외를 당국이 기준으로 풀어 준 조치다.

전세사기로 떠안은 집, 생애최초 LTV는 살아남나

살아남는다. 은행연합회가 금융당국 유권해석을 받아 개별 은행에 돌린 「생애최초 인정 요건 관련 은행권 Q&A」가 전세사기 피해주택 취득을 예외 사유로 못 박았다.

조건은 셋이다. 전세사기피해자 결정문이 있어야 하고, 보증금을 못 받아 그 피해주택을 경매·공매로 취득했어야 하며, 그 집을 이미 팔았거나 팔기로 해야 한다.

마지막 조건이 지역마다 다르다. 수도권·규제지역은 6개월 안에 처분하겠다는 약정을 맺고, 그 밖의 지역은 계약금까지 낸 매매계약서를 은행에 낸다.

결정문이 출입증이다.

전세사기피해자 결정문이 있어야 한다

LTV 70%와 일반 대출의 차이, 내 돈으로 얼마인가

생애최초 LTV는 집값 대비 대출 비율이다. 수도권·규제지역은 70%, 비규제지역은 80%까지 빌린다.

뒤집어 보면 자기 돈이 얼마 필요한지가 나온다. 수도권에서는 집값의 30%, 비수도권에서는 20%만 손에 있으면 된다. 같은 생애최초라도 지역에 따라 자기자금 부담이 10%p 벌어진다.

피해자에게 이 차이는 작지 않다. 보증금을 날린 사람은 대개 모아 둔 돈이 그 보증금이었다. 남은 현금이 적을수록 LTV 몇 %p가 집을 살 수 있느냐 없느냐를 가른다.

생애최초를 잃으면 떠안은 집 한 채가 이력으로 남아 이 우대를 통째로 놓친다. 이번 해석이 막은 손실이 바로 그 자리다.

수도권·규제지역은 LTV 70%라 자기자금 30%가 필요하다

은행은 왜 있던 예외를 쓰지 않았나

예외 조항은 이번에 생긴 것이 아니다. 8·13 부동산 대책이 미성년 때 지분 상속처럼 불가피한 사유가 있으면 여신심사위원회를 거쳐 생애최초 LTV를 줄 수 있게 열어 뒀다.

빈칸은 「불가피한 사유」가 어디까지냐였다. 당국은 은행 자율을 강조했고, 은행은 예외를 인정했다가 나중에 검사에서 지적받을까 봐 좁게 심사했다.

분양사업이 무산돼 집을 못 받은 경우, 상속 지분을 처분한 경우를 두고도 질의가 쌓였다. 조항은 있는데 아무도 먼저 쓰지 않는 구조였다.

그 비용은 은행이 아니라 대출을 기다린 피해자가 치렀다. 이번 Q&A는 새 혜택이라기보다 멈춰 있던 조항에 기준을 채워 넣은 수습으로 보는 편이 정확하다.

결정문을 먼저 받아야 대출 절차가 시작된다

정책대출은 먼저 풀렸는데 시중은행은 왜 늦었나

공공 쪽은 앞서 갔다. 2023년 5월 특별법 공포에 맞춰 경락자금 LTV를 낙찰가의 100%까지 허용하고 DSR을 면제했다.

2024년 7월에는 국토교통부가 피해주택을 낙찰받은 피해자도 디딤돌 대출의 생애최초 혜택을 받게 했다.

정부 돈으로 나가는 대출은 몇 해 전에 길이 났고, 은행이 제 책임으로 내주는 주담대만 기준을 기다렸다. 같은 피해자가 창구에 따라 다른 답을 들은 이유가 여기 있다.

미등기 집과 상속 지분, 어디서 예외가 막히나

이번 Q&A가 문만 연 것은 아니다. 재산세 납부 이력 등으로 주택소유정보확인시스템(HOMS)에 기록이 남으면, 등기부등본이나 건축물대장이 없는 미등기·무허가 주택도 보유 이력으로 본다.

서류가 없으니 무주택이라고 믿었던 사람은 여기서 걸린다. 은행이 보는 것은 등기가 아니라 HOMS 화면이다.

상속도 엄격하다. 다른 상속인이 본인 뜻과 무관하게 전원 명의로 등기해 지분이 생겼다면, 원인무효로 등기를 말소한 경우에만 이력에서 빠진다.

뜻과 무관했다는 사정만으로는 부족하다.

지점장 전결까지 허용, 창구에서는 무엇이 달라지나

예외마다 여신심사위원회를 열 필요가 없어졌다. 위원회가 세부 요건을 미리 정해 두면 하위 의결기구가 신청자가 요건에 맞는지 판단하고, 지점장 전결도 그 승인으로 본다.

외국인과 결혼한 한국인이 배우자의 주택 이력을 확인할 수 없다는 이유로 생애최초 대출을 거절당한 사례도 있었다. 여심위가 허용 기준을 세우면 영업점에서 처리할 길이 생긴다.

그래서 확인할 곳은 본점 공문이 아니라 내가 가는 은행 여심위의 사전 요건이다. 같은 Q&A를 받아도 은행마다 요건을 언제, 얼마나 넓게 정하느냐에 따라 창구 답이 달라진다.

누적 4만936건 피해자 중 혜택은 누구에게 가나

2026년 8월까지 전세사기 피해자 등으로 결정된 건수는 4만936건이다. 내국인이 4만389건, 외국인이 547건이다.

이 가운데 피해주택을 직접 떠안고 새 집까지 사려는 사람은 일부다. 실제 신청 건수는 공개된 숫자가 없다.

확실한 것은 순서다. 결정문이 먼저고 대출이 나중이다. 피해자 결정이 늦어지면 LTV 우대도 그만큼 늦어진다.

이번 해석이 개인의 돈에 닿는 길은 금리나 한도가 아니라 서류와 시간이다. 결정문을 받고, 떠안은 집을 기한 안에 처분 약정하고, 내 이름이 HOMS에 어떻게 남았는지 먼저 보는 사람에게 70%의 문이 열린다.

동학개미 기자 · 생활 밀착형 시장 기자서학개미 캐릭터 기자 · AI 보조 및 편집진 검토 투자 유의사항

이 글은 생애최초 LTV 예외 기준을 설명한 것으로 대출 권유가 아니다. 실제 한도와 승인 여부는 은행별 여신심사 기준, 소득·DSR, 피해자 결정 시점에 따라 달라질 수 있으며 대출과 주택 매입 판단의 책임은 독자에게 있다.