최근 부동산 투자 시장에서 한눈에 띄는 트렌드는 기존 오피스 자산을 데이터센터나 호텔 등으로 용도 변경(컨버전)하여 매각하는 전략이 급성장하고 있다는 점이다. 이런 방안은 기존 부동산 자산을 단순히 운용하는 것보다 높은 수익을 실현할 수 있는 기회를 제공한다. 이 같은 변화로 인해 기존의 불황에 시달리던 오피스 빌딩들이 새로운 주목을 받고 있다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 이지스자산운용과 매각 주관사인 CBRE코리아, 세빌스코리아는 두산건설 논현 사옥의 일부를 에지 데이터센터로 용도 변경하여 원매자에게 인수 가능성을 제시하고 있다. 에지 데이터센터는 최종 사용자와 가깝게 운영되는 데이터센터로, 소형 면적으로 구성된 공간 내에서 임대 운영이 가능하다. 두산건설 논현 사옥은 지하 1층에서 지상 2층, 그리고 소형 데이터센터 설치가 가능한 지상 7층에서 20층까지의 공간을 펀드 형태로 소유하고 있다.

이와 더불어, 원매자들은 두산건설이 2028년까지 마스터리스 계약을 체결하고 있어 안정적으로 임대 수익을 창출할 수 있으며, 장기적으로 데이터센터로 전환할 수 있는 가능성 또한 고려하고 있다. 부동산 시장에서 매물로 나와 있는 TCC동양타워 역시 데이터센터로 전환이 가능한 자산으로, 영등포구 당산동에 위치하여 강력한 지리적 이점을 지니고 있다. 주변에는 데이터 수요가 많은 여의도 지역, 가산디지털단지, 상암 디지털미디어시티 등이 있어 추가 수익 창출이 용이하다.

TCC동양타워의 현재 소유주인 LB자산운용은 지난해 한국전력공사와 20㎿ 규모의 전기 계약을 체결함으로써 데이터센터로의 리모델링 또는 신축이 가능한 기반을 확보했음을 보여준다.

또한, 호텔로 전환하여 매각을 추진하는 사례들도 이어지고 있다. 서울스퀘어의 경우, ARA코리아자산운용과 NH투자증권이 건물 일부를 호텔로 변경하여 매각할 수 있다는 내용을 원매자에게 전달하였다. 서울스퀘어는 전 임차인인 11번가의 퇴거로 일부 층이 공실 상태로 남아있으며, 이 공실을 숙박시설로 전환하여 매각할 계획이다. 특히 서울역이라는 프리미엄 입지와 컨버전 가능성에 따라 다수의 투자자들이 매각 입찰에 참여를 검토하고 있다.

업계 전문가들은 이러한 컨버전 현상을 매각되는 부동산 자산 가치의 상승을 목표로 한 전략적 접근으로 해석하고 있다. 전통적인 오피스 자산이 안정적인 수익을 창출하는 것이 사실이지만, 데이터센터나 호텔로의 전환을 통해 추가적인 이익을 추구할 수 있다는 분석이다. 원매자 측면에서도 자산을 컨버전할 경우 자금 조달이 용이해진다는 이점이 존재한다.

사례로 등장하는 블라인드 펀드는 오피스뿐만 아니라 물류센터와 의료시설 같은 다양한 자산 유형에 투자하도록 조건이 마련되어 있어, 컨버전 시 자산 활용이 용이하다. 국민연금공단이 출자한 국내 부동산 코어플랫폼 펀드는 데이터센터나 도심형 물류 등의 자산에 30%를 투자하고, 나머지는 오피스 및 리테일 자산에 배분하고 있는 상황이다.

결론적으로, 오래된 오피스 빌딩들이 데이터센터와 호텔로의 전환을 통해 새로운 수익원을 창출하는 흐름은 부동산 시장에 큰 변화를 가져오고 있으며, 이는 기존 자산의 가치 상승뿐만 아니라 새로운 투자 기회를 제공하는 중요한 요소로 작용할 것으로 예상된다.