국내 상업용 부동산 시장에서 기업들이 단순한 임차인에서 전략적 투자자(SI)로의 전환이 급속도로 진행되고 있다. 과거에는 주로 투자 운용사나 금융 기관 등이 중심이 되어 부동산 거래가 이루어졌다면, 이제는 기업들이 직접 부동산 투자에 참여하는 사례가 늘어나고 있다. 이는 부동산을 단순한 재화가 아닌 새로운 투자 수단 및 핵심 비즈니스 자산으로 바라보는 인식의 변화에서 비롯된 것으로 해석된다.
이러한 변화는 기업의 인수합병(M&A) 과정에서도 뚜렷하게 나타나고 있다. 삼일PwC의 박성진 파트너는 최근 매일경제와의 인터뷰에서 “기업들이 M&A를 진행할 때 과거에는 비즈니스 운영에 주력했지만, 이제는 부동산 자산 가치와 밸류애드(가치 상승)를 함께 고려하고 있다”고 설명했다. 예를 들어, 글로벌 사모펀드 블랙스톤에 약 8000억 원에 매각된 헤어 브랜드 준오헤어의 사례에서, 매각가의 2000억~3000억원이 해당 기업이 보유한 토지 및 부동산 가치로 산정된 것이 대표적인 예다.
박 파트너는 “기업들은 부동산의 이용자 역할을 넘어 소유자로서 접근하고 있으며, 초기 오피스 개발에 직접 참여하거나 장기 임대차 계약으로 10~20년을 설정하는 등 부동산을 장기적인 자산으로 활용하려는 경향이 뚜렷해지고 있다”고 말했다. 이러한 기업들의 복잡하고 세분화된 요구를 충족하기 위해 삼일PwC는 신규 파트너를 영입하고 ‘기업 부동산 자문 솔루션’ 부문을 확대했다. 이들은 금융 및 회계 전문성을 현장 전문가들의 실행력과 결합하여, 부동산 투자부터 자금 회수까지 전 과정을 아우르는 차별화된 서비스를 제공할 예정이다.
또한, 박 파트너와 함께 삼일PwC에 합류한 이철민 파트너는 기존 부동산 컨설팅 기업과 회계법인 간의 부동산 자문 서비스는 큰 차이가 있다고 지적했다. 그는 기존의 자산 매각을 넘어서 유동화된 자금을 비즈니스에 재투자할 새로운 기회를 제공하는 회계법인의 역할을 강조하며, “기업들이 부동산에서 발생하는 현금을 적절히 활용하지 못하는 경우가 많다”며 “우리는 이 부분에 대해 전문적인 설계 서비스를 제공하여, 기업의 미래 성장에 도움이 되는 비즈니스 모델을 함께 구축할 것”이라고 밝혔다.
두 파트너는 한국 상업용 부동산 시장의 펀더멘털이 견고하다는 점을 강조하며, 국내외 투자자들의 높은 관심을 받고 있다고 분석했다. 특히, 서울 강남 등 핵심 지역의 오피스 시장에서 공실률이 거의 없는 상황은 향후 가치 상승 가능성이 높다는 겁니다. 박 파트너는 “프라임 오피스의 관리가 잘 이루어진 자산은 기업에 매력적인 투자처가 될 수 있으며, 물류센터 역시 안정적인 수익성을 가진 자산으로 안전한 투자처로 꼽힌다”고 부연했다.
마지막으로 이철민 파트너는 “상업용 부동산 시장의 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실은 국내 개발 환경의 영향을 많이 받는다”며 “기업들이 초기 사업 검토 단계에서 깊이 있는 분석을 실시하는 것이 필수적”이라고 경고했다.
