부부 합산 연소득으로 내집마련 예산을 계산해도 되나요?
은행이 배우자 소득 합산을 인정하는 조건이라면 증빙 가능한 부부의 세전 연소득을 합쳐 비교할 수 있습니다. 합산 심사 대상인 기존 대출의 연 원리금도 함께 입력하며, 인정 소득과 채무 범위는 은행에서 확인합니다.
서학개미투자 도구
내집마련 예산 계산기
내집마련 예산 계산기에 현금과 세전 연소득을 넣으면 집값 상한·필요 대출·부대비용이 나와요. 일반세율 기준의 비교 결과이며 실제 대출 승인액은 은행에서 확인해요.
집값 예산 상한 (입력 조건 기준)원입력 대기
현금과 연소득을 채우면 바로 계산돼요
개인 일반세율·전용 85㎡ 이하 주택 매매의 예산 추정입니다. 대출 승인액과 추가 비용은 계약 전에 확인합니다.
결과 읽는 법
집값 상한은 잔금과 반영 비용을 보유 현금으로 충당할 수 있는 예산입니다. 대표 예시는 집값 400,000,000원, 필요 대출 280,000,000원, 부대비용 6,000,000원입니다. 대출 승인액과 구분하며, 월 원리금을 생활비와 함께 감당할 수 있는지 확인합니다.
내집마련 예산은 어떻게 계산합니까?
DSR 한도 = ⌊M × (1 − (1 + r)^(-n)) ÷ r⌋, 대출 = min(DSR 한도, ⌊집값 × LTV⌋), 집값 + 부대비용 − 대출 ≤ 현금입니다. 원리금균등 방식에서 M은 max(0, 연소득 × 40% − 기존 연 원리금) ÷ 12인 월 상환 여력, r은 연 금리(%) ÷ 1200인 월 이율, n은 상환 기간(년) × 12인 개월 수입니다. 금리가 0%이면 DSR 한도는 ⌊M × n⌋입니다. LTV는 입력 비율을 100으로 나누어 적용합니다. 두 한도 중 작은 대출을 적용해 현금으로 잔금과 비용을 충당하는 최대 집값을 찾습니다.
- 현금 126,000,000원·연소득 60,000,000원, 금리 4%·30년·LTV 70%, 기존 대출 연 원리금 0원입니다.
- 월 상환 여력은 (연소득 × 40% − 기존 연 원리금) ÷ 12입니다. 이 조건의 DSR 대출 한도는 418,922,480원입니다.
- 집값 400,000,000원의 LTV 한도는 280,000,000원입니다. DSR 한도와 비교해 작은 금액을 대출로 적용합니다.
- 취득세 4,000,000원 + 지방교육세 400,000원 + 중개보수 1,600,000원 = 부대비용 6,000,000원입니다.
- 현금 126,000,000원 − 비용 6,000,000원 + 대출 280,000,000원 = 집값 400,000,000원입니다. 월 원리금은 1,336,763원입니다.
보유 현금이 늘면 살 수 있는 집값은 얼마입니까?
연소득 60,000,000원·금리 4%·30년·LTV 70%·기존 대출 없음으로 고정합니다. 현금 126,000,000원 행이 대표 예시이며 나머지는 비교 사례입니다.
| 보유 현금 | 집값 상한 | 필요 대출 | 부대비용 |
|---|---|---|---|
| 94,500,000원 | 300,000,000원 | 210,000,000원 | 4,500,000원 |
| 126,000,000원 | 400,000,000원 | 280,000,000원 | 6,000,000원 |
| 157,500,000원 | 500,000,000원 | 350,000,000원 | 7,500,000원 |
| 200,000,000원 | 609,370,000원 | 418,922,480원 | 9,542,734원 |
자주 하는 실수
- LTV 기본값을 전국 공통 승인 비율로 봅니다. 2026-10-09 기준 금융위원회 자료의 은행 DSR 40%를 비교 기준으로 사용합니다. LTV 70%는 비교용 기본값이며 전국 공통 승인 비율이 아닙니다. 신청일의 지역·주택 수별 비율, 총액 한도·스트레스 DSR·담보평가·방공제는 은행에서 확인합니다.
- 세금 면적 기준에 공급면적을 사용합니다. 2026-10-09 기준 개인 일반세율·전용 85㎡ 이하를 가정합니다. 지방세법 제11조제1항제8호(대조 본문 시행 2026-01-01): 6억원 이하 1%, 6억 초과~9억원 이하 (집값÷1억원×2/3−3)%, 9억원 초과 3%입니다. 지방교육세는 제151조제1항제1호(대조 본문 시행 2026-07-01)에 따라 취득세율의 1/10입니다. 공급면적과 혼동하지 않으며 중과·감면·농어촌특별세는 별도 검토합니다.
- 통장 잔액 전부를 계약 자금으로 넣습니다. 서울시 매매 중개보수표(2021-12-30 시행, 2026-10-09 대조)의 상한은 5천만원 미만 0.6%·25만원 한도, 5천만원 이상~2억원 미만 0.5%·80만원 한도, 2억원 이상~9억원 미만 0.4%, 9억원 이상~12억원 미만 0.5%, 12억원 이상~15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%입니다. 한쪽 당사자 상한이며 실제 보수는 협의합니다. 사무소 소재지 조례·부가세를 확인하고 등기비·이사비·비상금을 남겨 둡니다. 공인중개사·부동산 금융 실무 관점의 AI 작성·공식 자료 대조이며 개별 승인·신고를 대신하지 않습니다. 분기 및 제도 변경 시 갱신하고 매년 1월 세율을 재검토합니다.
이럴 때 써요
- 집을 알아보기 전에 현금과 소득으로 집값 예산 범위를 정합니다.
- 현금을 더 모았을 때 예산 상한이 얼마나 달라지는지 비교합니다.
- 잔금 외 취득 관련 세금과 중개보수 예산을 함께 준비합니다.
내집마련 자금과 대출은 어떻게 준비합니까?
내집마련 예산 계산법은 무엇인가요?
DSR은 소득에 대한 연 원리금 부담 비율이고 LTV는 담보가치 대비 대출 비율입니다. 두 한도를 비교해 작은 대출액을 적용하며, 취득 관련 세금과 중개보수도 현금에서 차감합니다.
대표 예시는 DSR 한도 418,922,480원보다 LTV 한도 280,000,000원이 작아 LTV가 예산을 제한합니다. 실제 담보평가는 매매가격과 다를 수 있습니다.
연봉 6천만원이면 얼마짜리 집을 살 수 있나요?
연봉 6천만원만으로 집값은 정해지지 않습니다. 현금 126,000,000원·금리 4%·30년·LTV 70%·기존 대출 없음인 대표 예시에서는 집값 400,000,000원, 필요 대출 280,000,000원입니다.
월 원리금은 1,336,763원입니다. 집값 상한은 주택 매매 예산이며 은행 승인액이 아닙니다. 지역별 대출 제한과 스트레스 DSR, 잔금일 실행 가능 여부를 별도 확인합니다.
부대비용에는 어떤 세금과 비용이 들어가나요?
부대비용은 일반세율 취득세·지방교육세와 매매 중개보수 상한의 합계입니다. 대표 예시에서는 6,000,000원이며, 중개보수 부가세·등기비·법무사 비용·이사비는 제외합니다.
다주택 중과·감면과 전용면적에 따른 세금은 별도 검토합니다. 세대 주택 수와 실제 취득 시점을 기준으로 확인합니다. 취득세 계산기에서 주택 수·면적 조건 확인
LTV 기본값을 모든 지역에 써도 되나요?
LTV 기본값은 예산 비교를 위한 조건이며 전국 공통 승인 비율이 아닙니다. 규제지역·세대 주택 수·구입 목적에 따라 다르므로 은행에서 확인한 비율로 바꿔야 합니다.
이 계산기는 지역별 대출 총액 제한·스트레스 DSR·DTI를 자동 판정하지 않습니다. 적용 금리 유형과 계약·신청 시점의 경과규정도 확인해야 합니다.
현금 1억원으로 살 수 있는 집값은 얼마인가요?
현금 1억원에 연소득 60,000,000원·금리 4%·30년·LTV 70%·기존 대출 없음을 가정하면 집값 상한은 317,460,000원입니다. 비교 사례의 대출은 222,222,000원, 부대비용은 4,761,900원입니다.
현금만으로는 대출 여력을 알 수 없어 연소득을 함께 입력합니다. 생활비·비상금과 등기비·이사비를 남긴 현금으로 다시 계산하고, 계약 전 은행에서 실제 승인 조건을 확인합니다.
4억원 아파트를 사려면 자기자금은 얼마가 필요한가요?
대표 예시의 연소득 60,000,000원·금리 4%·30년·LTV 70%·기존 대출 없음에서는 자기자금 126,000,000원이 필요합니다. 대출 280,000,000원과 부대비용 6,000,000원을 반영한 결과입니다.
개인 일반세율·전용 85㎡ 이하 가정입니다. 중개보수 부가세·등기비·이사비는 별도로 준비하며 실제 대출 승인액을 확인합니다.
기존 신용대출이 있으면 주택 구입 예산은 얼마나 줄어드나요?
기존 대출은 잔액이 아니라 DSR에 산정되는 연 원리금을 입력합니다. 대표 예시에서 기존 연 원리금만 12,000,000원으로 바꾸면 집값 상한은 400,000,000원에서 330,500,000원으로 줄어듭니다.
비교 사례의 대출은 209,461,240원입니다. 신용대출의 DSR 산정 원리금은 실제 납부액과 다를 수 있으므로 은행 산정 내역을 확인합니다. 대출 한도 계산기로 상환 여력 확인
