국내 물류센터 시장에서의 공급 과잉 문제가 점차 해결되고 있다는 분석 결과가 발표되었다. 글로벌 부동산 서비스 기업인 CBRE코리아는 ‘다가오는 물류시장의 새로운 균형’이라는 보고서를 통해 수도권 A급 물류센터 시장이 그간 우려되었던 공급 과잉 현상을 해소하고 있으며, 향후 공급 축소와 지속적인 수요가 맞물려 안정적인 성장 국면으로 전환될 것이라고 전망했다.

2023년 8월 기준, 수도권 A급 물류센터 중 1년 이상 착공이 지연된 프로젝트가 172개에 달하며, 총 면적은 1236만㎡에 이른다. 이 사업장 중 81%는 건축 허가 후 3년 이상의 경과 상태에 있으며, 이러한 구조적 제약을 고려했을 때, 2026~2027년 신규 공급은 기존 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 예상된다.

팬데믹 이후 대규모 공급으로 인해 공실률이 높았던 시기가 있었으나, 최근의 공급 축소는 수급 불균형을 완화하는 방향으로 전환되고 있다. 수요 측면에서는 3자 물류(3PL)와 이커머스 산업의 견조한 흐름이 지속되고 있으며, 올해 상반기 기준 수도권 A급 물류센터 임차 면적의 79%가 이러한 산업에서 차지하고 있다. 특히, 쿠팡과 CJ대한통운 등 국내 대형 기업이 시장을 주도하고 있으며, 알리익스프레스, 테무, JD.com 등의 중국계 이커머스 기업도 국내 시장에 본격적으로 진출하여 수요 다변화가 이루어지고 있다.

이러한 시장 구조의 변화는 수도권 A급 물류센터의 통합 공실률이 2027년까지 약 10%로 하락할 것으로 예상되게 하고 있다. 또한, 상온 물류센터의 공실률은 4% 이하로 떨어질 가능성이 있는 반면, 저온 물류센터는 과잉 공급과 수요 회복 지연으로 인해 최소 30% 이상의 공실률이 지속될 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

공실률의 하락과 공급 축소는 임대료에 직접적인 영향을 미치고 있다. 상온 물류센터를 중심으로 임대료 회복세가 강화되고 있으며, 제한적인 신규 공급 속에서 프라임 자산에 대한 임대료 상승 압력이 증가할 것으로 보인다. 또한, 자동화 설비와 통합 물류 운영 등 새로운 트렌드에 부응하기 위해 임차인의 프라임 자산 선호가 두드러지면서, 이에 따른 임대 경쟁이 한층 심화될 전망이다.

CBRE코리아의 최수혜 리서치 총괄 상무는 “수도권 물류센터 시장은 공급 과잉의 정점을 지나 공급 축소와 강력한 수요가 맞물리며 새로운 균형점에 접어들고 있다”고 말하며, “앞으로는 임차인과 투자자 모두 각 자산의 차별화 요인을 종합적으로 고려하고, 자동화 및 통합화 등 구조 변화에 선제적으로 대응해야 할 시점”이라고 강조했다.