선순위 근저당이 있을 때 전세 보증금은 얼마까지인가요?
선순위 근저당이 있다는 정보만으로 전세 보증금 한도를 정할 수 없습니다. 매매 시세와 보증금, 등기부의 선순위 채권최고액을 입력해 합산 비율을 확인하며, 결과는 계약 가능 금액을 뜻하지 않습니다.
매매 시세는 같은 주택의 최근 실거래와 시세 자료로 확인합니다. 대출 잔액과 채권최고액을 구분하고, HUG 보증 한도는 인정 주택가격과 별도 심사 조건으로 확인해야 합니다.
서학개미투자 도구
전세가율 계산기
매매 시세와 전세 보증금만 넣으면 전세가율이 나와요. 선순위 근저당을 입력하면 참고 구간도 보여요. 실제 보증금 회수액이나 HUG 가입 여부를 판정하는 결과는 아니에요.
전세가율%입력 대기
시세와 보증금을 채우면 바로 계산돼요
결과 읽는 법
전세가율은 시세 중 보증금의 비중입니다. 시세 5억원·보증금 3억원이면 60%이며, 선순위 5천만원을 더한 비율은 70%로 주의 구간입니다. 낮은 비율도 반환 보장이 아니며, 선순위 미확인은 등급을 보류합니다. 등기부와 HUG 가입 요건을 따로 확인해야 합니다.
전세가율과 선순위 포함 비율 계산 방법
전세가율 = 보증금 ÷ 시세 × 100; 선순위 포함 비율 = (보증금 + 선순위) ÷ 시세 × 100입니다. 대표 예시는 같은 주택의 시세 5억원, 보증금 3억원, 선순위 5천만원이며, 선순위 금액은 등기부 채권최고액을 입력한 가정입니다.
- 시세 500,000,000원과 보증금 300,000,000원을 같은 원 단위로 입력합니다.
- 전세가율은 300,000,000원 ÷ 500,000,000원 × 100 = 60%입니다.
- 선순위 50,000,000원을 더하면 합계는 350,000,000원입니다.
- 합산 비율은 350,000,000원 ÷ 500,000,000원 × 100 = 70%로 주의 구간입니다.
- 합산 비율이 70% 미만이면 낮은 비율, 70% 이상 80% 미만이면 주의, 80% 이상이면 위험으로 표시합니다. 법정 기준이 아닌 설계의 참고 구간입니다.
- 비율은 소수 둘째 자리까지 반올림하며 끝의 0은 생략합니다. 등급은 반올림 전 값으로 판정하며 경계 직전은 70%·80% 미만으로 표시합니다. 선순위 미입력은 등급을 보류합니다.
선순위 근저당만 바꾼 비교 사례
시세 5억원과 보증금 3억원은 고정합니다. 선순위 5천만원 행이 대표 예시입니다.
| 선순위 근저당 | 전세가율 | 선순위 포함 비율 | 참고 등급 |
|---|---|---|---|
| 0원 | 60% | 60% | 낮은 비율 |
| 5천만원 | 60% | 70% | 주의 |
| 1억원 | 60% | 80% | 위험 |
| 1억5천만원 | 60% | 90% | 위험 |
자주 하는 실수
- 대출 잔액만 입력합니다. 근저당의 채권최고액은 대출 잔액과 다를 수 있습니다. 등기부에서 선순위 설정액을 확인하고 공동담보나 말소 예정 권리는 별도로 확인해야 합니다.
- 잔금 당일 전입신고로 대항력이 생긴다고 봅니다. 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 잔금 당일 설정된 근저당에 밀릴 수 있으므로 당일 권리 변동도 확인해야 합니다.
- 낮은 비율 구간을 HUG 가입 승인으로 봅니다. HUG 안내는 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용하고 선순위채권 등을 차감합니다. 입력한 시세와 인정 주택가격은 다를 수 있으며, 공시가격 적용과 주택 유형별 심사 조건은 신청 시 확인해야 합니다.
이럴 때 써요
- 전세 계약 전 보증금이 매매 시세에서 차지하는 비중을 확인합니다.
- 등기부의 선순위 근저당을 넣어 합산 비율을 비교합니다.
- 계약 갱신 전 현재 시세로 보증금 부담을 다시 계산합니다.
전세가율 자주 묻는 질문
전세가율 계산법은 어떻게 되나요?
전세가율은 전세 보증금을 같은 주택의 매매 시세로 나눈 뒤 백분율로 표시한 값입니다. 선순위 근저당은 전세가율에 더하지 않으며, 보증금과 합산한 별도 비율로 참고 등급을 판단합니다.
대표 예시의 시세 5억원·보증금 3억원은 전세가율 60%입니다. 선순위 5천만원을 더하면 합산 비율은 70%가 됩니다. 시세를 호가만으로 높게 잡으면 두 비율이 모두 낮아집니다.
전세가율 70%·80%면 깡통전세인가요?
전세가율만으로 깡통전세 여부를 확정할 수 없습니다. 이 계산기는 선순위 포함 비율이 70% 이상 80% 미만이면 주의, 80% 이상이면 위험으로 표시합니다. 법정 기준이나 보증금 반환 보장이 아닌 참고 구간입니다.
낮은 비율도 반환 보장이 아니며 주의·위험 등급도 손실 확정이 아닙니다. 집값 하락과 체납, 실제 낙찰가와 배당 순위는 결과에 반영하지 않으므로 등기부와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
보증료와 세금도 이 계산 결과에 포함되나요?
보증료, 중개보수, 세금과 경매 비용은 합산 비율에 포함되지 않습니다. 보증료는 보증기관의 별도 요율과 할인 조건을 확인해야 하며 여기서는 계산하지 않습니다.
HUG 상품 안내의 보증 심사에는 인정 주택가격과 선순위채권 등 별도 조건이 있습니다. 공시가격 126%의 주택 유형별 적용 순위와 예외는 최신 공식 기준 확인이 필요합니다.
다가구주택도 선순위 근저당만 넣으면 되나요?
다가구주택은 건물·토지 전체 가치와 전체 임차보증금·배당순위를 함께 확인해야 합니다. 내 보증금과 근저당만으로 나온 등급은 위험을 과소평가할 수 있으므로 전체 위험 판단에 사용하지 않습니다.
선순위를 비워 두면 전세가율만 계산하고 합산 비율과 등급은 미확인으로 표시합니다. 실제 선순위 근저당이 없음을 확인한 경우에만 0원을 입력하며, 임대차 내역과 관련 서류도 요청해야 합니다.
계약 전에 계산 결과와 함께 무엇을 확인하나요?
등기부의 소유자와 계약 상대방, 압류·신탁·근저당, 임대인의 체납과 다른 임차인 보증금을 확인합니다. HUG 가입 가능 여부는 해당 주택과 계약 조건으로 별도 확인합니다.
신탁 등기나 대리 계약은 계약 권한과 필요한 동의를 확인해야 합니다. 잔금 전에도 등기를 다시 확인하고, 입주 시 전입신고와 확정일자 등 보증금 보호 절차를 진행해야 합니다.