LH 용적률 상향 검토, 3기 신도시에 집 늘리려면 학교도 다시 봐야

3기 신도시는 왜 이미 고른 땅에 더 짓나

집을 더 지으려 해도 사람들이 선호하는 도심에서 충분한 땅을 확보하기는 어렵다. 재개발·재건축도 실제 주택이 나오기까지 오래 걸린다. 이미 사업이 진행 중인 신도시를 더 활용하자는 주장은 이 막힌 지점에서 출발한다.

용적률을 높이는 선택은 같은 땅에 담을 건물 면적을 늘리는 방식이다. 새 부지를 찾는 대신 기존 사업 안에서 주택을 더 확보하자는 접근이다. LH는 신도시 인접 부지를 추가로 편입하는 방안도 함께 제시했다.

정부가 이 카드에 기대는 이유는 이해할 만하다. 사업이 시작된 곳에는 새로 출발하는 곳보다 앞서 온 시간이 있다. 그러나 그 시간을 활용하는 것과 이미 짜 놓은 계획을 바꾸는 일은 함께 따라온다. 이번 선택의 어려움은 여기에 있다.

용적률 250%는 왜 추가 가구 수가 아닌가

250% 이상은 검토 방향이지, 추가 공급 가구 수를 확정한 숫자가 아니다. 이성훈 LH 사장은 현재 평균 용적률이 206% 수준이라고 밝히고 상향 방안을 제시했다. 구체적인 대상 지역과 물량은 아직 정해지지 않았다.

별도로 정재훈 단국대 교수는 3기 신도시 6개 지구의 평균 용적률을 194.1%에서 300%로 높이면 공동주택 약 6만4천가구를 더 공급할 수 있다는 시뮬레이션을 소개했다.

이 결과를 정부의 추가 공급 약속으로 가져오면 이야기가 달라진다. 출발하는 평균 용적률부터 다르고 상향 목표도 다르다. 시뮬레이션은 고밀 개발의 가능성을 보여 주지만, 이번 검토에서 실제로 확보할 주택 수를 대신 답해 주지는 않는다.

신도시 집이 늘면 학교도 다시 봐야 한다

아파트 계획에 집을 더 넣으면 도시 계획에서도 그 집에 살 사람을 받아야 한다. 교통과 상하수도, 학교는 주택 수와 떨어져 있지 않다. 용적률 상향으로 가구 수가 늘면 이 시설들의 규모를 재조정하는 과정이 필요할 수 있다.

건물 면적을 늘릴 수 있다는 허용과, 늘어난 주민을 감당할 준비는 서로 다른 일이다. 공급 확대의 성패를 아파트 동수만으로 읽기 어려운 이유다. 기반시설을 다시 맞추는 과정에서 사업 기간이 늘어나면 주택 공급도 늦어질 수 있다.

더 짓는 일이 더 기다리는 일이 될 수도 있다.

그렇다고 상향 검토 자체가 지연을 뜻하지는 않는다. 쟁점은 변경할 계획의 범위다. 주택을 얼마나 더 넣느냐와 함께, 도시의 어느 부분까지 다시 손봐야 하는지를 봐야 공급 속도에 미칠 영향을 읽을 수 있다.

광명시흥은 왜 상향 검토에 유리한가

광명시흥 등이 거론되는 이유는 사업 단계에 있다. 입주가 가까운 곳보다 아직 보상 절차를 밟는 곳이 계획 변경을 검토하기에 상대적으로 유연하다. 같은 3기 신도시라도 모두 같은 출발선에 서 있지는 않다.

인천계양은 2026년 연말 첫 입주를 앞두고 있다. 광명시흥은 상반기 보상을 위한 감정평가를 마치고 7월 보상 절차를 시작했다. 의왕·군포·안산과 화성진안은 보상 절차를 진행해야 하는 단계다.

후발 지역에는 더 검토할 여지가 있지만, 그것이 곧 빠른 입주를 뜻하지는 않는다. 계획을 바꾸기 유리하다는 평가와 주택이 일찍 완성된다는 평가는 구분해야 한다. 앞으로 진행할 사업 절차가 남아 있다는 사실도 함께 읽어야 한다.

기존 신도시도 미착공 블록은 남아 있다

먼저 사업을 시작한 지구에도 아직 착공하지 않은 블록은 있다. 인천계양·고양창릉·하남교산·남양주왕숙·부천대장 등의 미착공 블록에서 상향을 검토할 수 있다는 관측이 나오는 배경이다.

이 가능성을 확정 대상으로 읽어서는 안 된다. 국토부도 대상 지역을 LH와 협의해 구체화해야 하며, 후발 지역만 대상이라고 할 수는 없다는 입장이다. 신도시 이름만으로 상향 여부를 가르는 단계는 아니다.

여기서 중요한 단위는 신도시 전체보다 실제로 바꿀 구역과 그 일정이다. 같은 지구 안에서도 공사가 어디까지 왔는지에 따라 변경의 부담이 달라질 수 있다. 지역 명단보다 기존 착공 계획을 얼마나 건드리는지가 더 직접적인 판단 기준이다.

공급 확대의 성과는 기존 일정까지 지켜야 남는다

국토부가 그은 선은 이미 발표한 착공 계획이다. 그 계획에 지장을 주는 대상까지 고려할 수는 없다는 입장을 밝혔다. 더 많은 주택을 확보하되, 먼저 약속한 공급의 시간을 훼손하지 않겠다는 제약이 붙어 있는 것이다.

이 제약은 공급 확대에 제동을 거는 부수 조건으로 보기 어렵다. 집을 기다리는 사람에게 필요한 것은 언젠가 지어질 총량과 자신이 기다릴 시간 모두다. 계획 물량이 늘어도 기존 공급이 늦어진다면, 늘어난 숫자만으로 주거 선택이 나아졌다고 평가하기 어렵다.

우리가 이번 검토를 평가할 기준도 여기에 있다. 추가 가구 수와 함께 기존 착공 일정이 유지되는지를 나란히 봐야 한다. 용적률 상향이 개인의 돈에 닿는 경로는 더 지을 수 있다는 발표에서 끝나지 않는다. 기다리는 동안의 주거 선택을 바꿀 만큼 일정이 구체적이어야 한다.

신도시에 더 넣을 수 있는 집의 수와, 기다리는 사람에게 내줄 수 있는 집의 수 사이에는 아직 도시를 완성할 시간이 놓여 있다.