생애최초 취득세 감면 얼마? 12억 이하 첫 집 최대 200만원 공제

생애 처음 집을 사면 취득세를 줄일 수 있습니다. 세율이 내려가는 방식이 아니고, 계산된 취득세에서 최대 200만원을 빼 주는 정액 공제입니다. 그래서 6억원 아파트의 취득세 600만원은 400만원이 되고, 취득세가 200만원 이하로 나오는 2억원 이하 주택은 0원이 됩니다. 집값이 오를수록 줄어드는 비율은 작아집니다.

표는 1주택·전용 85㎡ 이하·일반 한도 200만원 기준의 취득세만 비교했습니다. 6억원까지는 세율 1%라 공제 200만원이 세금의 3분의 1 이상을 덜어 주지만, 9억원을 넘으면 세율이 3%로 올라 공제 효과는 10%에도 못 미칩니다. "생애최초면 취득세가 면제된다"는 말은 취득세가 200만원 이하인 집에서만 맞습니다.

🧮 취득세 계산기

표는 1주택·전용 85㎡ 이하 기준입니다. 내 집값을 넣어 감면 전 취득세를 구하면 200만원을 뺀 실제 납부액이 나옵니다.

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생애최초 감면은 누가 받을 수 있나

기준은 사는 사람 한 명이 아니라 본인과 배우자 모두입니다. 주택 취득일 현재 두 사람 다 주택을 가진 적이 없어야 합니다. 지금 무주택이어도 예전에 집을 한 번 가졌다가 판 적이 있으면 대상이 아닙니다.

집 쪽 조건도 있습니다. 취득당시가액 12억원 이하 주택을 매매처럼 돈을 내고 사야 하며(유상거래), 대출이나 전세를 함께 넘겨받는 부담부증여는 빠집니다. 본인이 살 목적이어야 하고 미성년자는 받을 수 없습니다. 이 감면은 2028년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용됩니다.

12억원은 시세가 아니라 신고하는 취득당시가액으로 봅니다. 11억 9,000만원에 산 집은 대상이고, 12억 1,000만원에 산 집은 공제가 한 푼도 없습니다. 경계선 근처라면 계약서 매매대금만 보지 말고 법정 산입 비용 등을 반영한 취득당시가액이 12억원 이하인지 확인해야 합니다.

300만원까지 빼 주는 집은 따로 있다

한도가 300만원으로 올라가는 주택이 있습니다. 전용 60㎡ 이하이면서 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택과 도시형 생활주택, 같은 가격 기준의 다가구주택 중 호수별 전용면적이 구분된 60㎡ 이하 부분, 그리고 인구감소지역에 있는 주택입니다. 아파트라도 도시형 생활주택으로서 전용 60㎡ 이하·취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 요건을 충족하거나 인구감소지역에 있으면 300만원 한도입니다. 그 밖의 일반 아파트는 200만원 한도입니다.

표의 수도권 5억원 아파트는 도시형 생활주택이 아닌 일반 아파트로 한정합니다. 같은 5억원, 같은 면적이어도 빌라냐 일반 아파트냐에 따라 100만원이 갈립니다. 첫 집 후보를 두고 고민 중이라면 이 차이를 예산에 넣어 둘 만합니다.

부부 공동명의면 400만원을 빼 줄까

그렇지 않습니다. 두 사람 이상이 한 채를 함께 사도 그 주택의 감면 총액은 200만원(300만원 한도 주택은 300만원)을 넘지 않습니다. 6억원 아파트를 부부가 반씩 사면 두 사람 취득세 합계 600만원에서 200만원이 빠질 뿐, 각자 200만원씩 빠지지 않습니다.

공동명의라면 배우자의 주택 이력부터 따져야 합니다. 감면 조건이 본인과 배우자 모두의 무주택 이력이므로, 배우자가 결혼 전에 집을 가졌던 적이 있으면 명의를 어떻게 나눠도 생애최초 감면은 받을 수 없습니다.

3년 안에 팔거나 세를 주면 돌려내야 한다

원칙적으로 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면세액을 추징합니다. 다만 기존 임차인이 계속 거주하는 임대차를 승계했고 취득일 현재 남은 임대차기간이 1년 이내인 경우에는 그 임대차 만료일부터 3년을 셉니다. 배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외합니다. 직장 이동으로 2년 만에 집을 내놓을 계획이 있다면 200만원은 받았다가 돌려줄 돈으로 보는 편이 정확합니다.

감면은 저절로 붙지 않습니다. 취득세는 원칙적으로 취득일(잔금일, 그 전에 등기하면 등기일)부터 60일 이내에 신고·납부하되, 그 전에 등기하려면 등기 전까지 신고·납부해야 합니다. 감면 신청도 이때 함께 하는 것이 좋습니다. 요건을 갖추고도 신청하지 않고 납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 이내에 경정청구로 환급을 청구할 수 있습니다. 신고 기한은 같은 개미백과의 취득세 납부 기한 글에 정리해 두었습니다.

정리하면 생애최초 감면은 본인과 배우자 모두 집을 가진 적 없을 때 12억원 이하 첫 집의 취득세에서 200만원(일부 소형·인구감소지역 주택은 300만원)을 빼 주는 제도입니다. 2억원 이하 집에서는 취득세가 사라지지만, 9억원이 넘는 집에서는 세금의 10%도 덜어 주지 못합니다. 내 집값으로 감면 전 취득세를 먼저 구해 두면 공제 뒤 실제로 낼 돈이 바로 보입니다.

🧮 취득세 계산기

조건을 다 확인했다면 내 집값·면적으로 감면 전 세금 합계를 구해 공제 200만원 또는 300만원을 빼 보세요.

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2026년 지방세법·지방세특례제한법 제36조의3 기준. 표는 취득세만 비교했으며 지방교육세·농어촌특별세, 출산·양육 주택 감면, 상속 지분 등 무주택으로 보는 예외는 계산에서 뺐습니다.