취득세 과세표준은 매매가격과 같나요? 대출은 빼지 않습니다

6억원짜리 집을 대출로 샀어도 취득세를 계산할 때 대출금을 빼지 않습니다. 일반적인 주택 매매의 과세표준은 집을 사는 데 든 사실상취득가격이므로, 내 통장에서 꺼낸 돈만 넣으면 세금을 적게 계산합니다. 계약서의 매매가격에서 출발하되 취득에 포함되는 별도 비용까지 살펴야 정확한 기준 금액을 잡습니다.

다음은 취득 후 1주택, 비조정지역, 전용면적 85㎡ 이하인 개인의 감면 전 예시입니다. 과세표준을 아래 취득가액과 같게 놓았으며 농어촌특별세는 모두 0원입니다.

🧮 취득세 계산기

표의 6억원을 내 취득가액으로 바꿔 넣으세요. 주택 수·지역·면적에 따른 취득세와 부가 세금 합계를 확인할 수 있습니다.

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대출받은 돈이나 승계한 보증금을 빼도 되나요?

과세표준은 집값 중 내가 현금으로 마련한 금액만을 뜻하지 않습니다. 매도인에게 지급하는 집의 대가가 기준이며, 은행에서 빌려 지급했는지 저축을 헐어 지급했는지는 집값을 바꾸지 않습니다. 해외주식을 팔거나 달러 예금을 환전해 잔금을 치른 사람도 국내 주택 취득세의 기준은 원화로 산정한 집의 취득가격입니다.

세입자가 있는 집을 사면서 임대보증금 반환채무를 넘겨받아도 같습니다. 매매가격에 이미 포함된 보증금은 현금 잔금에서 정산할 항목이지, 집값에서 뺄 항목이 아닙니다. 매매대금 안에 포함된 채무를 다시 더하면 중복이고, 현금 지급액만 남기려고 빼면 누락입니다.

계약금과 중도금도 잔금과 합쳐 집값을 구성합니다. 잔금일에 이체한 내역 한 장만 보면 그 전에 낸 돈이 빠집니다. 계약서의 전체 매매대금과 지급 내역을 맞추면 대출·보증금·선지급액을 집값과 혼동하는 실수를 줄일 수 있습니다.

계약서 밖에서 낸 돈은 전부 더하나요?

집을 사며 쓴 총예산과 취득세 과세표준은 서로 다릅니다. 지방세법 제10조의3과 시행령 제18조는 취득을 위한 직접비용에 법정 간접비용을 더하도록 정합니다. 계약서를 따로 썼다는 이유만으로 비용이 과세표준에서 빠지지는 않으며, 지출했다는 이유만으로 전부 들어가지도 않습니다.

신축 분양 주택의 취득가격에는 기본 분양대금뿐 아니라 별도 선택품목 계약도 관련됩니다. 취득 전에 설치해 건물과 일체를 이루는 붙박이 가구나 설비 비용은 분양계약서 밖에 있어도 취득가격에 들어갑니다. 이동식 가전과 건물에 붙은 설비를 모두 ‘옵션’이라고 해서 똑같이 취급하면 과세 여부를 잘못 판단하게 됩니다.

개인이 공인중개사에게 낸 중개보수는 실제로 쓴 돈이어도 과세표준에서 제외합니다. 중개보수는 집을 살 때 필요한 예산에는 여전히 포함됩니다. 그래서 취득세 계산에 쓸 금액과 이사까지 필요한 현금의 총액은 다릅니다.

채권 할인비용도 무조건 제외할 항목은 아닙니다. 시행령 제18조는 국민주택채권을 해당 부동산 취득 전에 양도해 발생한 매각차손을 포함하도록 정합니다. 등기 관련 정산서에 여러 비용이 한꺼번에 적혀 있다면, ‘등기비용’이라는 합계 명칭만으로는 과세 여부를 판단하기 어렵습니다. 각 항목의 성격과 발생 시점에 따라 달라지기 때문입니다.

공시가격과 계산기 취득가액 중 무엇을 넣나요?

일반적인 매매에서는 공시가격을 골라 넣어 세금을 낮추지 않습니다. 공시가격은 주택의 시가표준액을 정하는 기준이고, 돈을 주고 산 주택의 사실상취득가격과 구별합니다. 매매·증여·상속을 모두 같은 방식으로 계산한다는 설명을 적용하면 처음부터 다른 금액을 넣게 됩니다.

표의 6억원 사례를 취득세 계산기에 옮기면 취득가액은 600,000,000원입니다. 표와 같은 주택 수·지역·면적을 선택하면 세금 합계는 6,600,000원입니다. 여기에 취득세와 지방교육세를 집값처럼 더한 금액을 다시 입력하지 않습니다.

이 계산기는 별도 비용의 과세 여부를 항목별로 판정하지 않습니다. 계약서와 정산서에서 포함·제외 항목을 가른 뒤 확인한 취득가액을 넣으면, 그 금액에 주택 조건을 적용한 세금 합계를 얻습니다. 매매가격만 넣은 첫 예상과 신고할 과세표준을 구별해야 옵션이나 약정 부담이 있는 거래에서도 예산이 어긋나지 않습니다.

세액을 계산하고 나면 언제 내야 하는지도 궁금해집니다. 같은 계산기를 다루는 글 ‘취득세 언제까지 내나요? 60일 전 등기하면 접수일까지’에서 잔금일과 등기 일정에 따른 납부 기한을 이어 확인할 수 있습니다.

🧮 취득세 계산기

대출을 빼지 않고 별도 비용을 구분한 취득가액을 넣으세요. 내 집 조건에서 준비할 감면 전 세금 합계를 알 수 있습니다.

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2026년 기준(지방세법 제10조의3, 지방세법 시행령 제18조·2026년 10월 1일 시행). 예시는 개인의 일반 주택 매매이며 감면·일시적 2주택·중과 제외 특례·공동명의 지분별 세액·과세표준 개별 조정은 계산에서 제외했습니다.