주택 재산세 계산법, 2026년 공시가격 5억원이면 얼마인가요?

공시가격에 적용 비율을 곱해 과세표준을 구하고 누진세율로 본세를 계산합니다. 2026년 공시가격 5억원인 1주택은 지방교육세·도시지역분 포함 연 62만원입니다.

공시가격 5억원인 1세대 1주택의 재산세 본세는 26만원이지만, 지방교육세와 도시지역분까지 더하면 연 62만원입니다. 집값에 세율 하나를 곱하면 이 차이를 놓칩니다. 2026년 주택 재산세는 공시가격을 과세표준으로 바꾸고, 구간별로 본세를 계산한 뒤 함께 내는 세목을 더하는 순서로 구합니다.

아래는 1세대 1주택 자격을 충족하고 도시지역분을 포함한 주택 전체의 연간 추정액입니다. 공시가격만 바꾸고 같은 계산 방식을 적용했습니다. 본세와 연 합계는 서로 다른 숫자이며, 생활비에 반영할 금액은 마지막 열의 연 합계입니다.

공시가격	과세표준	본세	연 합계
3억원	129,000,000원	99,000원	299,400원
5억원	220,000,000원	260,000원	620,000원
6억원	264,000,000원	348,000원	787,200원
9억원	405,000,000원	787,500원	1,512,000원

🧮 재산세 계산기
표의 5억원 대신 내 집 공시가격을 넣으면 본세와 지방교육세·도시지역분을 더한 연간 추정액이 나옵니다.
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시세가 아니라 공시가격에서 출발하나요?

계산의 출발점은 해당 연도 집 전체의 공시가격입니다. 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 부동산공시가격알리미에서 확인합니다. 매수할 때 낸 돈이나 전세보증금은 여기에 넣지 않습니다. 공동명의라도 먼저 주택 전체 금액으로 계산하고, 소유자별 부담액은 그다음에 나눕니다.

공시가격에 공정시장가액비율을 곱하면 세율을 적용할 금액인 과세표준이 나옵니다. 2026년 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하에 43%, 3억원 초과부터 6억원 이하에 44%, 6억원 초과에 45%를 적용합니다. 일반 주택의 비율은 60%입니다. 비율을 고르는 기준은 계산한 과세표준이 아니라 그 전 단계의 공시가격입니다.

표의 5억원 주택에는 44%를 곱하므로 과세표준이 2억2,000만원입니다. 이때 공시가격을 통째로 세율표에 넣으면 실제보다 높은 구간에 들어갑니다. 지분만큼 줄인 가격을 먼저 넣으면 거꾸로 낮은 구간에 들어갑니다. 집 전체 공시가격 → 적용 비율 → 과세표준이라는 순서를 지키면 두 실수를 함께 피할 수 있습니다.

과세표준 2억2,000만원의 본세는 왜 26만원인가요?

주택 재산세는 금액 구간을 나눠 계산하는 누진세입니다. 공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택에는 일반세율보다 낮은 특례세율을 적용합니다. 아래 표의 금액 기준은 공시가격이 아니라 과세표준입니다. 자기 과세표준이 들어가는 행의 계산식을 사용하면 앞 구간의 세금까지 한 번에 합산됩니다.

과세표준	일반 본세 계산식	1주택 특례 본세 계산식
6,000만원 이하	과세표준 × 0.1%	과세표준 × 0.05%
6,000만원 초과~1억5,000만원 이하	6만원 + 초과분 × 0.15%	3만원 + 초과분 × 0.1%
1억5,000만원 초과~3억원 이하	19만5,000원 + 초과분 × 0.25%	12만원 + 초과분 × 0.2%
3억원 초과	57만원 + 초과분 × 0.4%	42만원 + 초과분 × 0.35%

각 행의 초과분은 그 행의 하한을 넘는 금액입니다. 과세표준 2억2,000만원은 특례세율표의 세 번째 구간에 들어갑니다. 앞 구간까지의 세금 12만원에, 1억5,000만원을 넘는 7,000만원의 0.2%인 14만원을 더합니다. 두 금액을 합친 본세가 260,000원입니다.

전체 과세표준에 마지막 구간 세율을 곱하는 방식은 틀립니다. 앞 구간에 적용되는 낮은 세율을 없애 버리기 때문입니다. 세율표에서 높은 구간으로 올라가도 높아진 세율은 그 구간을 넘는 금액에만 붙습니다. 집값이 올랐을 때 늘어나는 세금도 해당 구간을 기준으로 계산합니다.

본세를 구한 뒤 어떤 금액을 더하나요?

지방교육세는 본세의 20%입니다. 도시지역분은 본세가 아니라 과세표준에 표준세율 0.14%를 곱합니다. 두 세목은 각각 비율을 곱해 계산하지만, 기준 금액이 다릅니다. 본세에 두 비율을 모두 곱하면 도시지역분이 실제보다 훨씬 적게 나옵니다.

대표 사례의 지방교육세는 260,000원 × 20%로 52,000원입니다. 도시지역분은 220,000,000원 × 0.14%로 308,000원입니다. 본세에 이 둘을 더하면 620,000원이 됩니다. 도시지역분 부과 대상이 아닌 집은 도시지역분을 빼므로 같은 사례의 합계가 312,000원입니다.

1주택 여부는 계산에서 어디를 바꾸나요?

1세대 1주택 자격은 과세표준을 줄이는 비율과 본세를 낮추는 세율에 각각 영향을 줍니다. 자기 명의의 집만 세어서는 자격을 판단할 수 없습니다. 주소를 달리한 배우자도 같은 세대로 보며, 세대원이 보유한 주택과 주택 수 산정 제외 요건을 함께 확인합니다. 계산기의 선택 항목에는 확인한 자격 여부를 입력합니다.

공시가격 9억원을 넘으면 낮은 특례세율의 적용 대상에서는 빠집니다. 그래도 1세대 1주택으로 인정되는 집에는 과세표준을 구할 때 45% 비율이 적용됩니다. 세율 특례가 끝났다고 비율까지 일반 주택과 같아지는 것은 아닙니다. 계산기에 자격과 공시가격을 각각 정확히 입력하면 두 단계가 맞게 계산됩니다.