코람코자산운용이 최근 발표한 ‘2025년 3분기 상업용 부동산시장 전망 보고서’에 따르면, 향후 국내 상업용 부동산 시장에서 자산별 회복 강도에 따라 양극화 현상이 계속될 것으로 전망된다. 보고서는 자산별 시장 동향과 기초여건 분석을 통해 이 같은 예측을 내놓았다.
올해 상반기 상업용 오피스 거래 규모는 11조7000억 원으로, 지난해 같은 기간 대비 186% 증가했다. 이는 현대자동차가 강남역 인근에 위치한 스케일타워를 매입하고, CJ올리브영이 서울역 KDB생명타워를 구매하는 등 대형 오피스 투자가 활기를 띠면서 나타난 결과다. ‘플라이트 투 퀄리티(flight to quality)’ 현상으로 인해 고품질 오피스에 대한 수요가 법적으로 강한지표가 되고 있으며, 글로벌 투자자들도 강남, 여의도, 종로와 같은 핵심 업무 지역의 주요 오피스에 높은 관심을 보이는 상황이다.
반면, 물류센터 시장은 심각한 물량 공실 문제에 직면하고 있다. 올해 수도권 물류센터 거래 규모는 1조6000억 원으로 전년 대비 45% 감소했다. 신규 물류센터 공급이 줄어드는 긍정적인 추세에도 불구하고, 상온 물류센터의 공실률이 16%, 저온 센터는 40%를 초과하면서 어려운 임대 시장을 반영하고 있다. 그러나 최근 3년 내 준공된 복합 및 상온 시설에는 글로벌 투자자들이 선택적으로 자금을 투입하고 있어 제한적이나마 해외 자본 유입이 기대되고 있다.
한편, 호텔 시장은 코로나19 이전 수준을 초과한 외국 관광객의 유입 증가로 회복세를 보이고 있다. 서울 내 해외 자본이 운영하는 호텔 거래 사례가 증가하고 있으며, 로즈우드와 아만 같은 럭셔리 호텔 브랜드의 한국 진출이 예정되어 있어, 호텔 시장의 활발한 거래가 예상된다.
데이터센터 역시 뉴 이코노미 섹터의 핵심 자산으로 주목받고 있다. 본격적인 산업 성장세로 인해 투자자들의 관심이 증가하고 있으며, 2025년 이후에는 재무적 투자자와 글로벌 운영사를 중심으로 임대용 코로케이션 데이터센터 시설 공급이 급격히 증가할 것으로 보인다. 올해에만 수도권 6개 데이터센터가 공급될 예정이며, 2027년까지 수도권과 부산에서 총 22개의 데이터센터가 신규로 공급될 것이다.
김열매 코람코자산운용 리서치 & 전략실장은 “3분기 상업용 부동산 시장에서 자산별로 희비가 극명하게 엇갈릴 것”이라며 “프라임 오피스와 호텔은 견조한 수요를 유지하는 반면, 물류센터는 높은 공실률 부담에 직면하고 있다”고 말했다. 그는 “데이터센터와 임대주택은 장기적인 성장성과 안정성을 갖춘 투자 대안으로 떠오르며, 자산별 양극화 현상이 더욱 두드러질 것”이라고 덧붙였다.
