아파트 양도세, 1년·2년 보유하면 얼마나 달라지나요?



같은 아파트에서 5억원을 벌어도, 보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 지방세까지 328,350,000원, 2년을 채우면 190,366,000원으로 달라진다. 비과세와 다주택 중과를 적용하지 않은 비교다. 1년을 채우면 60% 단기세율 구간에 들어가고, 2년을 채워야 기본 누진세율로 넘어간다. 집값이 그대로여도 매각 시점에 따라 손에 남는 차익이 달라진다.

매도가 15억원, 취득가 10억원, 필요경비 0원으로 계산했다. 마지막 행은 보유 2년·거주 0년이며, 세 행 모두 계산기의 주택 구분은 ‘일반’이다. 다른 부동산 양도 없이 연간 기본공제 250만원 전액이 남아 있는 사례로, 과세표준은 모두 497,500,000원이다.

🧮 부동산 양도소득세 계산기

표와 같은 매도가·취득가를 내 금액으로 바꿔 넣습니다. 주택 구분을 일반으로 두고 보유 연수를 바꾸면 지방세 포함 세금 차이가 나옵니다.

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1년 보유하고 팔면 70%인가, 60%인가

‘1년 보유’에는 1년을 못 채웠는지, 정확히 채웠는지가 빠져 있다. 70%는 1년 미만에 적용하며, 1년 이상부터 2년 미만까지는 60%를 적용한다. ‘2년 차에 팔았다’고 해도 보유기간이 2년을 채웠다는 뜻은 아니다. 매수·매도한 해의 숫자보다 실제 취득일과 양도일 사이의 기간이 세금을 가른다.

일반적인 매매에서 양도시기는 계약서에 도장을 찍은 날이 아니라 대금을 청산한 날이다. 잔금 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일이 앞선다. 취득 시점도 잔금과 등기 자료로 맞춰야 하므로, 계약일끼리 빼서 보유기간을 정하면 세율 구간을 잘못 고를 수 있다. 날짜를 확정한 뒤 계산기에는 완료한 보유 연수를 넣는다.

계산기의 보유기간은 정수 입력이다. 1년 미만은 0, 1년 이상 2년 미만은 1, 2년 이상 3년 미만은 2로 넣어 해당 구간을 비교한다. 1년 11개월을 반올림해 2로 넣으면 단기세율이 사라져 예상 세금이 크게 줄어든다. 거주기간도 실제로 채운 연수를 넣으며 보유기간과 따로 구분한다.

60%는 집값이 아니라 공제를 뺀 차익에 붙는다

표의 매도자는 15억원 전체에 세율을 곱하지 않는다. 취득가와 인정되는 필요경비를 빼서 양도차익을 구하고, 공제를 거친 과세표준에 세율을 적용한다. 이번 사례는 필요경비가 없어 차익이 5억원이고, 보유 2년까지는 장기보유특별공제가 없다. 여기서 기본공제를 빼면 세율을 곱할 금액이 나온다.

1년 이상 2년 미만의 국세는 과세표준 497,500,000원에 60%를 곱한 298,500,000원이다. 여기에 지방소득세 29,850,000원을 더하면 표의 합계가 된다. 60%라는 숫자만 보고 세금을 준비하면 지방세 몫이 빠진다. 이 사례에서 세금을 뺀 차익은 171,650,000원이며, 매도대금에서 대출까지 갚고 남는 현금과는 다르다.

2년을 채운 일반 과세 거래에는 차익 전체에 하나의 단기세율을 곱하지 않고, 과세표준 구간별 누진세율을 적용한다. 표의 마지막 행은 국세 173,060,000원과 지방소득세 17,306,000원의 합계다. 같은 가격에 팔아도 직전 구간과의 세금 차이는 137,984,000원이다. 보유기간을 비교할 때에는 집값 상승분만큼이나 세후 차익의 변화가 크다.

2년을 채우면 누구나 양도세가 없어지나

2년 보유는 단기세율에서 벗어나는 기준이며, 전액 비과세를 자동으로 주는 기준은 아니다. 비과세는 양도 당시 세대 단위 주택 수와 취득 당시 지역·시점, 필요한 거주기간을 함께 따진다. 본인 명의 아파트가 하나여도 배우자 등 세대원의 주택을 빼놓으면 판단이 달라진다. 표는 2년 이상 보유한 과세 거래를 비교한 것이어서, 비과세 요건을 충족한 1주택과는 계산 조건이 다르다.

계산기에서 ‘1세대1주택’을 고르면 비과세 요건 충족을 가정한 계산으로 바뀐다. 실제 요건을 확인하지 않은 채 이 항목부터 고르면 보유기간에 따른 세금 차이를 제대로 비교하기 어렵다. 먼저 ‘일반’으로 기간별 차이를 보고, 비과세 요건을 충족하는 경우에 해당 항목으로 비교해야 숫자의 차이가 어디서 생겼는지 드러난다. 계산기는 취득 지역과 세대원 정보를 받아 비과세를 판정하는 도구가 아니다.

장기보유 예시에서는 매도가·취득가가 같아도 보유와 거주가 각각 10년이고, 비과세 요건을 충족한 1주택이다. 그 사례의 지방세 포함 세금은 1,501,500원이다. 짧게 보유한 이번 사례에 그 세금을 그대로 적용하면 비과세 안분과 장기보유특별공제까지 잘못 적용하게 된다. 남이 같은 값에 집을 팔고 낸 세금보다, 내 보유기간과 적용 조건을 넣은 결과가 매각대금 계획의 기준이 된다.

🧮 부동산 양도소득세 계산기

보유·거주 연수와 인정 경비를 넣습니다. 비과세 요건에 맞는 주택 구분으로 계산하면 매각 차익에서 세금을 뺀 금액을 가늠할 수 있습니다.

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2026년 기준·국세청 세율 및 양도소득세 개요 기준. 국내 거주자의 등기 주택 단독명의 1건을 가정했으며 다주택 중과·일시적 2주택 특례·증여 이월과세·다른 양도와 합산·감면은 제외했다. 개별 비과세 요건과 신고액은 세무 전문가 확인이 필요하다.