주담대 한도, 계산기보다 은행에서 적게 나오는 이유는?



연봉 6,000만원인 사람이 집값을 비워 계산하면 418,922,480원이 나오지만, 5억원짜리 집과 LTV 70%를 함께 넣으면 350,000,000원으로 줄어듭니다. 소득으로 갚을 능력이 있어도 담보에서 먼저 한도가 막히기 때문입니다. 은행은 심사용 금리와 인정 소득, 담보 공제 등을 적용하므로 실제 한도가 계산기보다 적어질 수 있습니다.

아래는 연 4%·30년 원리금균등상환, 기존 대출의 연 원리금 0원, 집값 5억원을 넣은 비교입니다. DSR은 소득 대비 전체 대출의 연 원리금 비율이고, LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 표의 DSR 40%와 LTV 70%는 비교를 위해 고정한 입력값이며, 모든 집에 적용하는 비율은 아닙니다.

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표의 연봉을 내 소득으로 바꿔 넣어 보세요. 집값과 기존 연 원리금을 함께 넣으면 소득과 담보 중 어디서 한도가 막히는지 보입니다.

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연봉이 올라도 주담대 한도가 그대로인 이유는?

표에서 연봉이 6,000만원에서 8,000만원으로 늘어도 최종 금액은 같습니다. 두 사람 모두 소득 기준 한도가 담보 기준 한도보다 높아서, 집값에 LTV를 곱한 금액에서 멈춥니다. 두 사람의 연봉을 더 높여 입력해도 대출 가능액은 늘지 않습니다.

연봉 4,000만원인 사람은 순서가 바뀝니다. 담보 기준 한도에 여유가 있어도 소득으로 감당할 연 원리금이 먼저 한도를 제한합니다. 계산기에서 두 한도 중 작은 금액이 최종 대출액을 결정합니다. 그래야 은행이 금액을 줄였을 때 소득 심사와 담보 심사 중 어디서 차이가 났는지 가릴 수 있습니다.

같은 금리와 연봉을 넣었는데 은행은 왜 더 적게 잡나?

스트레스 DSR 가산분이 적용되면 은행의 심사용 금리가 실제 이자를 계산하는 약정금리보다 높아집니다. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오르는 상황까지 견딜 수 있는지 따지려고 심사용 금리에 가산분을 얹습니다. 같은 소득에서도 금리를 높여 계산하면 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다. 스트레스 가산분 자체를 실제 납입 이자에 붙이는 것은 아닙니다.

계산기는 스트레스 가산분을 자동으로 골라 넣지 않습니다. 은행이 확인한 심사용 금리를 연 금리 칸에 넣어야 해당 기준으로 다시 비교할 수 있습니다. 금리 유형과 적용 규정에 따라 가산분이 달라지므로 모든 사람에게 같은 값을 더해서는 맞지 않습니다. 심사용 금리로 바꾼 뒤 표시되는 예상 월 원리금도 실제 청구액과는 다릅니다.

연봉도 입력한 금액과 은행이 인정한 금액이 같아야 합니다. 세전 연소득을 넣더라도 증빙에서 인정되는 소득이 다르면 한도 계산에 쓰는 금액이 달라집니다. 계산기에 넣은 대출 기간과 은행이 심사에 쓰는 만기가 다를 때도 한도가 달라집니다. 같은 월 상환 여력이라면 갚는 기간이 짧을수록 빌릴 수 있는 원금은 작아집니다.

기존 대출과 집에 붙은 공제는 어디서 차이가 나나?

기존 대출 칸에는 남은 빚이 아니라 DSR 산정용 연 원금과 이자의 합계를 넣습니다. 매달 이자만 낸다는 이유로 이자 납입액만 적으면 은행의 계산과 어긋납니다. 신용대출이나 마이너스통장은 은행이 인정하는 만기를 반영해 연 원리금을 산정하므로 실제 통장에서 빠져나간 돈만으로 채울 수 없습니다.

비교 사례에서 연봉 6,000만원인 사람이 기존 연 원리금 6,000,000원을 입력하면, 집값을 비운 DSR 한도는 314,191,860원입니다. 이때 금리와 기간은 표와 같습니다. 기존 대출 잔액 600만원이 있다는 사례가 아니라, 1년 상환 부담으로 600만원이 잡힌 사례입니다. 잔액과 연 원리금을 바꿔 넣으면 차이가 난 원인도 잘못 짚게 됩니다.

담보 쪽에서는 집값과 적용 비율을 각각 비교합니다. 계산기에 쓴 매매가격과 은행이 인정한 담보가치가 다르면, 같은 비율을 곱해도 담보 기준 한도가 달라집니다. 지역과 주택 보유 상황에 맞는 LTV 대신 기본값을 그대로 쓴 경우에도 계산 결과가 커집니다.

담보가치에 비율을 곱한 뒤에도 선순위채권이나 임차보증금 같은 항목이 남습니다. 방공제는 소액임차인의 우선변제 몫을 고려해 담보대출 가능액에서 일정액을 빼는 처리입니다. 구입자금보증 이용 여부에 따라 처리 결과가 달라져, 같은 가격의 집이라도 은행이 제시하는 금액이 달라집니다.

내 결과와 은행 한도는 어떤 순서로 맞춰 보나?

먼저 은행이 인정한 연소득과 기존 대출의 DSR 산정용 연 원리금을 계산기 입력값과 나란히 놓습니다. 이어 심사용 금리와 인정 만기, 담보평가액과 적용 LTV를 맞춥니다. 여기까지 맞췄는데도 은행 금액이 작으면 담보 공제와 주택가격별 금액 상한, 은행 자체 심사에서 제한된 항목을 나눠 확인합니다.

이 순서로 비교하면 소득을 바꿔야 달라지는 금액과 담보에서 이미 막힌 금액을 혼동하지 않습니다. 해외주식이나 달러 예금을 보유한 사람도 자산 잔액을 연소득 칸에 더하면 계산이 어긋납니다. 보유 자산으로 마련할 자기자금과 은행이 인정하는 상환 소득은 별도로 계산합니다. 필요한 대출액과 승인액의 차이는 이 둘을 구분한 뒤에야 집 구입 예산에 정확히 반영됩니다.

🧮 대출한도 계산기

은행이 확인한 심사용 금리와 인정 소득을 넣어 보세요. 내 계산과 은행 한도의 차이가 입력값에서 얼마나 줄어드는지 비교할 수 있습니다.

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2026년 기준. 표는 원리금균등상환 비교이며 스트레스 DSR 가산분·개별 인정 만기·정책대출 예외·담보 공제·금액 상한·은행 자체 심사·인지세·보증료·중도상환수수료는 반영하지 않았습니다.