전월세전환율 계산법, 월세에 12를 곱해 무엇으로 나누나요?



보증금 1억8,000만원짜리 전세를 보증금 6,000만원·월세 50만원으로 바꾸면 전월세전환율은 연 5%입니다. 월세로 바꾼 돈은 원래 보증금 전체가 아니라 돌려받는 1억2,000만원입니다. 1년 치 월세 600만원을 이 차액으로 나누면, 보증금을 줄이는 대가로 매년 얼마를 내는지 비율로 드러납니다.

아래 표는 현재 보증금 1억8,000만원, 현재 월세 0원에 연 전환율 5%를 적용한 비교입니다. 남길 보증금만 바꿨으며, 전환율은 모든 행에서 같습니다. 같은 집이라도 돌려받는 보증금이 달라지면 추가 월세가 달라집니다.

🧮 전월세 전환 계산기

표의 보증금 대신 내 현재 보증금과 남길 보증금을 넣으세요. 연 전환율에 따른 추가 월세와 전환 후 월세가 나옵니다.

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전월세전환율은 어떤 금액으로 나누나요?

전월세전환율(%) = 월세 증가액 × 12 ÷ 줄어든 보증금 × 100입니다. 먼저 계약서의 현재 보증금에서 바꿀 보증금을 뺍니다. 이어 바뀐 월세에서 현재 월세를 빼고, 그 증가액을 1년 치로 바꿔 보증금 차액으로 나눕니다. 월세와 보증금은 모두 원 단위로 맞춰야 합니다.

표 첫 행에서는 500,000원에 12를 곱한 뒤 120,000,000원으로 나눕니다. 여기에 100을 곱하면 연 5%가 나옵니다. 보증금을 줄여 확보한 돈에 대해 해마다 월세로 지급하는 비율이므로, 한 달 금액을 그대로 나누면 연 전환율이 나오지 않습니다.

원래 보증금 1억8,000만원을 분모에 넣으면 계산이 어긋납니다. 집주인에게 남겨 둔 보증금까지 월세로 바꾼 돈에 포함하기 때문입니다. 보증금 차액과 월세 증가액은 반드시 같은 변경 전후 조건에서 가져와야 합니다. 매물 광고에 적힌 보증금과 월세 한 쌍만으로는 어떤 전세 조건에서 전환했는지 알 수 없습니다.

이미 월세를 내고 있다면 무엇을 빼나요?

반전세나 월세 계약을 바꾸는 사람은 새 월세 전체를 계산식에 넣지 않습니다. 기존에 내던 월세를 뺀 증가액으로 보증금이 줄어든 데 따른 전환율을 계산합니다. 계산기의 ‘현재 월세’ 칸에 기존 금액을 넣으면, 보증금 차액에서 생긴 추가 월세와 전환 후 월세를 구분해 볼 수 있습니다.

표의 예시는 월세 없는 전세이므로 현재 월세가 0원입니다. 따라서 첫 행의 추가 월세 50만원이 전환 후 월세와 같습니다. 이미 월세를 내던 계약에서는 이 두 금액이 달라집니다. 계산 결과의 추가분을 새 월세 전체로 읽으면 앞으로 낼 돈을 적게 잡게 됩니다.

보증금을 그대로 두면 이 방식으로 전환율을 구할 수 없습니다. 나누는 기준인 보증금 차액이 0원이기 때문입니다. 그 상태에서 월세만 올랐다면 보증금을 월세로 전환한 것이 아니라 임대료가 달라진 상황입니다. 표 마지막 행의 추가 월세 0원을 ‘전환율 0%’로 읽어서도 안 됩니다.

전환율을 알면 월세도 거꾸로 구할 수 있나요?

추가 월세 = 줄어든 보증금 × 연 전환율 ÷ 12로 순서를 뒤집으면 됩니다. 계산기에 연 5%를 입력할 때는 5를 넣지만, 직접 곱셈할 때는 0.05를 씁니다. 보증금 차액 1억2,000만원에 0.05를 곱하고 12로 나누면 표의 50만원과 일치합니다.

둘째 행은 돌려받는 보증금이 첫 행의 절반이라 추가 월세도 절반입니다. 이 관계를 이용하면 제안받은 두 조건이 같은 전환율인지 가릴 수 있습니다. 월세가 낮아도 그만큼 보증금을 더 남겨야 한다면 조건이 더 낫다고 단정하기 어렵습니다.

서학개미 독자가 보증금을 줄여 달러 자금으로 옮길 계획이라면, 전환율로 새로 부담할 원화 월세를 계산할 수 있습니다. 환율이 움직여도 계약서의 월세는 원화로 지급합니다. 달러 자산의 예상 수익률과 전환율 숫자만 나란히 놓으면 환전 비용과 원화 지급액의 차이를 놓칩니다. 주거 조건을 계산할 때와 자산 운용을 판단할 때 필요한 숫자는 다릅니다.

계산한 전환율과 법정 상한은 같은 건가요?

계산한 전환율은 제안받은 조건을 비율로 바꾼 결과이고, 법정 상한은 적용 대상 계약에서 넘지 말아야 할 기준입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 전환되는 금액을 기준으로 한도를 정합니다. 표의 연 5%는 계산을 맞춰 보기 위한 입력값이며, 모든 계약에 적용되는 고정 요율이 아닙니다.

계산기는 입력한 연 전환율과 기준일의 법정 상한을 비교합니다. 신규 계약의 시세나 월세를 전세로 거꾸로 환산할 때의 합의 비율까지 같은 상한으로 정하지는 않습니다. 내 계약의 숫자로 구한 전환율은 월세가 얼마인지 계산하는 데 쓰고, 적용되는 기준은 그 조건을 판단하는 데 씁니다.

🧮 전월세 전환 계산기

계약서의 현재 월세와 바꿀 보증금, 제안받은 전환율을 넣으세요. 매달 늘어날 금액과 기준일 상한을 함께 확인할 수 있습니다.

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2026년 기준. 관리비·중개보수·보증료·대출이자·세금·월세 세액공제는 계산에서 제외하며, 갱신 시 임대료 증액 한도와 상가·공공·등록임대의 별도 기준은 반영하지 않습니다.