종부세 재산세 공제 계산법, 1주택 17억이면 54만원 빠진다

공시가 17억원 집 한 채를 가진 사람이 계산기에서 종부세 150만원을 확인하고 12월 고지서를 열면 96만원이 찍혀 있습니다. 7월·9월에 낸 재산세 가운데 종부세와 겹치는 54만원을 먼저 빼고 매기기 때문입니다.

1세대 1주택이면 빠지는 재산세는 종부세 과세표준에 0.18%를 곱한 값입니다. 재산세 공정시장가액비율 45%와 재산세 세율 0.4%를 곱한 숫자입니다. 공정시장가액비율은 공시가격 가운데 세금을 매기는 몫의 비율입니다.

농특세도 뺀 뒤 종부세의 20%로 줄어듭니다. 17억원이면 계산기 합계 180만원이 115만 2,000원이 됩니다.

🧮 종합부동산세 계산기

표는 1세대 1주택 기준입니다. 내 공시가격으로 나온 종부세에서 과세표준 × 0.18%를 빼면 12월 고지액에 가까운 금액이 나옵니다.

내 공시가격으로 종부세 계산하기 →

내가 낸 재산세를 전부 빼 주지 않는 이유

재산세는 공시가 17억원 전체에 붙고, 종부세는 12억원을 넘는 5억원에만 붙습니다. 두 세금이 겹치는 곳은 그 5억원뿐이라 거기에 붙은 재산세만 뺍니다.

17억원 1주택의 재산세 본세는 243만원입니다. 공시가에 45%를 곱한 7억 6,500만원에 재산세 세율을 적용한 금액입니다. 이 가운데 종부세에서 빠지는 몫은 54만원으로 5분의 1 남짓입니다.

재산세 고지서에는 재산세 본세 말고도 지방교육세와 도시지역분이 함께 찍힙니다. 종부세에서 빼는 계산에 들어가는 것은 본세 하나입니다. 고지 총액을 통째로 빼면 종부세를 실제보다 훨씬 적게 어림하게 됩니다.

내 숫자로 빼는 재산세 구하는 식

식은 하나입니다. 빼는 재산세 = 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%. 1세대 1주택은 비율이 45%라 0.18%, 그 밖의 주택은 60%라 0.24%를 곱합니다.

여기서 세율은 구간 없이 0.4% 하나만 씁니다. 종부세가 붙는 몫은 언제나 재산세 최고 구간인 과세표준 3억원 초과 자리에 걸리기 때문입니다.

고지서의 재산세 본세가 표준세율로 계산한 금액보다 적으면 그 비율만큼 덜 뺍니다. 집이 두 채 이상이면 이런 일이 흔합니다.

8억원·9억원 두 채라면 종부세 과세표준은 4억 8,000만원이고 종부세는 276만원입니다. 과세표준 × 0.24%로 구한 몫은 115만 2,000원입니다.

두 집 재산세는 각각 129만원·153만원, 합계 282만원입니다. 두 채를 합친 17억원으로 계산한 재산세는 345만원이라, 실제로 낸 돈은 그 82% 정도입니다.

그래서 빼는 재산세도 115만 2,000원의 82%인 약 94만원으로 줄고, 종부세는 약 182만원이 됩니다. 다주택자가 0.24%만 곱해 끝내면 종부세를 20만원 넘게 적게 잡게 됩니다.

60세 이상 세액공제는 재산세를 뺀 다음에 곱한다

순서는 산출세액에서 재산세를 먼저 빼고, 남은 금액에 나이·보유 기간 세액공제를 적용합니다. 계산기에서 공제를 골랐다면 54만원을 그대로 빼면 맞지 않습니다.

17억원 1주택, 만 60세(공제 20%)라면 계산기 종부세는 120만원입니다. 실제는 (150만원 − 54만원) × 80% = 76만 8,000원이라 차이는 43만 2,000원입니다.

공제율이 있는 사람은 빼는 재산세에도 같은 공제율을 적용해 뺍니다. 20%를 받으면 54만원의 80%, 50%를 받으면 54만원의 절반이 계산기 결과에서 빠집니다.

정리하면, 나이·보유기간 세액공제가 없는 1세대 1주택자는 계산기 결과에서 과세표준 × 0.18%를 뺍니다. 세액공제를 선택했다면 과세표준 × 0.18% × (1 − 적용 세액공제율)을 뺍니다. 다주택자는 0.24%로 구한 금액에 실제 낸 재산세 비율을 한 번 더 곱해야 고지서와 맞습니다.

🧮 종합부동산세 계산기

나이·보유 기간 공제를 골라 결과를 본 뒤, 빼는 재산세에도 같은 공제율을 곱해 빼면 내 종부세 고지액을 미리 맞춰 볼 수 있습니다.

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2026년 귀속 개인 주택분 기준(종합부동산세법 시행령 제4조의3, 1세대 1주택 재산세 공정시장가액비율 45%·세율 0.4%). 세부담상한, 재산세 과세표준 상한, 공동명의 특례, 합산배제·감면은 계산에서 뺐습니다.