임대수익률 공실 반영, 1개월 비면 6%가 5%로 줄어드는 이유

공실로 못 받은 월세는 연 비용에 더해 계산합니다. 공실 1개월이 깎는 수익률은 월세 ÷ 실투자금이고, 대출을 쓸수록 그 폭이 커집니다.

세입자가 나가고 다음 세입자가 두 달 뒤에 들어온다면, 그해 수익률은 계약서의 월세로 계산한 값보다 낮습니다. 공실 기간에 못 받은 월세는 1년 연 비용에 더해 계산합니다.

매입가 3억원 집을 보증금 1억원·대출 1억원(연 4%)으로 사서 월세 100만원을 받으면 실투자금은 1억원입니다. 공실이 없으면 세전 연 6%, 1개월 비면 5%, 2개월 비면 4%입니다. 한 달에 정확히 1%포인트씩 내려갑니다.

아래 표는 이 예시에서 공실 개월만 바꾼 값입니다. 연 운영비 200만원에 못 받은 월세를 더해 연 비용 칸에 넣었습니다.

공실 기간	연 비용 칸 입력	세전 연 순수익	연 수익률
없음	2,000,000원	6,000,000원	6%
1개월	3,000,000원	5,000,000원	5%
2개월	4,000,000원	4,000,000원	4%
3개월	5,000,000원	3,000,000원	3%
6개월	8,000,000원	0원	0%

🧮 임대수익률 계산기
표는 실투자금 1억원·월세 100만원 기준입니다. 못 받을 월세를 연 비용에 더해 넣으면 내 집의 공실 반영 수익률이 나옵니다.
공실 반영 수익률 계산하기 →

월세는 8% 덜 받았는데 순수익은 왜 17% 줄까

공실 1개월은 연 월세 수입 1,200만원 가운데 100만원, 약 8%입니다. 그런데 세전 순수익은 600만원에서 500만원으로 약 17% 줄어듭니다. 줄어드는 비율이 두 배입니다.

집이 비어 있는 동안에도 대출이자와 운영비는 멈추지 않습니다. 연 대출이자 400만원과 연 비용 200만원, 합계 600만원은 공실이 몇 달이든 그대로 나갑니다. 못 받은 월세는 고스란히 순수익에서 빠집니다.

공실 6개월이면 순수익은 0원입니다. 6개월 동안 받은 월세 600만원이 이자와 비용 600만원을 겨우 막습니다. 7개월째부터는 수익률이 -1%로 음수가 됩니다.

버틸 수 있는 공실 개월 수는 공실 없을 때 순수익 ÷ 월세로 바로 나옵니다. 600만원 ÷ 100만원 = 6개월입니다. 이 숫자가 작은 집일수록 공실 한 번에 그해 수익이 사라집니다.

같은 집을 대출 없이 보증금 1억원만 받고 샀다고 해 보겠습니다. 실투자금은 2억원이고, 이자가 없으니 세전 연 순수익은 1,000만원, 수익률은 5%입니다.

여기서 공실 1개월이면 순수익 900만원, 수익률 4.5%가 됩니다. 0.5%포인트 줄어드는 데 그칩니다. 대출을 낀 쪽은 같은 한 달에 1%포인트가 빠졌습니다.

자금 구성	실투자금	공실 없음	공실 1개월
보증금 1억원 + 대출 1억원	1억원	6%	5%
보증금 1억원, 대출 없음	2억원	5%	4.5%

버티는 기간도 다릅니다. 대출이 없으면 1,000만원 ÷ 100만원 = 10개월, 대출이 있으면 6개월입니다. 대출은 공실이 없을 때 수익률을 5%에서 6%로 올려 주고, 공실이 생기면 한 달에 깎이는 폭도 두 배로 키웁니다.

임대수익률 계산기는 공실을 자동으로 반영하지 않습니다. 못 받을 월세를 연 비용 칸에 더하고, 월세 칸은 계약 금액 그대로 둡니다. 공실 1개월이면 연 비용 200만원을 300만원으로 바꾸는 식입니다.

공식으로 쓰면 공실 반영 수익률 = (월세 × (12 − 공실 개월) − 연 대출이자 − 연 비용) ÷ 실투자금 × 100입니다. 공실 1개월당 깎이는 폭은 월세 ÷ 실투자금 × 100으로 따로 볼 수 있습니다.

월세 칸을 낮추고 비용 칸에도 더하면 같은 손실을 두 번 빼게 됩니다. 월세를 11개월치로 나눠 916,667원처럼 넣으면 원 단위 끝자리도 어긋나므로 비용 칸 하나에만 넣는 편이 깔끔합니다.

공실 기간에 집주인이 따로 내는 관리비가 있다면 그 금액도 같은 연 비용 칸에 더합니다.

수익률 공식에 보이지 않는 돈이 하나 더 있습니다. 세입자가 나가면 보증금 1억원을 돌려줘야 하고, 다음 세입자의 보증금은 계약이 돼야 들어옵니다.

주택임대차보호법 제4조제2항에 따라 임대차 기간이 끝나도 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 이어집니다. 새 세입자가 없다고 해서 반환할 돈이 사라지지 않습니다.

대표 예시의 실투자금은 1억원이고, 공실 때 돌려줄 보증금도 1억원입니다. 수익률 6%만 봐서는 드러나지 않지만, 공실이 생기는 순간 처음 넣은 내 돈만큼의 현금을 따로 마련해야 할 수 있습니다.

공실은 수익률에서 월세 몇 달치로 끝나지 않습니다. 이자·운영비는 그대로인 채 월세만 빠지고, 같은 시기에 보증금 반환까지 겹칩니다. 계약서 월세로 낸 수익률은 공실 0개월일 때의 최대값이고, 실제 수익률은 그 집이 공실을 몇 달 버티느냐가 가릅니다.

🧮 임대수익률 계산기
연 비용에 월세를 한 달치씩 더해 넣으면 순수익이 0원이 되는 공실 개월 수, 내 집이 버틸 수 있는 한계가 나옵니다.
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2026년 11월 기준 세전 계산입니다. 소득세·보유세, 취득세·중개보수 같은 취득 부대비용, 대출 원금 상환과 금리 변동, 집값 변동은 계산에서 뺐습니다. 매수·매도 권유가 아닙니다.