대출 받으면 임대수익률은 왜 5%에서 6%로 오를까?

대출이 없을 때 연 1,000만원 남던 집에 대출을 넣으면, 손에 남는 돈은 600만원으로 줄어도 수익률은 올라갑니다. 매입가 3억원, 보증금 1억원, 월세 100만원, 연 운영비 200만원인 집의 이야기입니다. 연 4%로 1억원을 빌리면 실투자금이 절반으로 줄어, 세전 연 수익률은 5%에서 6%가 됩니다.

🧮 임대수익률 계산기

표의 6%를 내 집 조건으로 바꿔 볼 수 있습니다. 매입가·보증금·월세와 대출금·금리를 넣으면 연 순수익과 수익률이 나옵니다.

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남는 월세는 줄었는데 왜 수익률은 오르나요?

집주인은 대출로 자기 돈 1억원을 덜 넣는 대신 은행에 매년 이자를 냅니다. 표의 집주인이 덜 넣은 돈은 원래 자기 돈으로 채웠다면 연 5%를 벌던 몫입니다. 그 자리를 연 4% 대출로 바꾸면서 생긴 차이가 남은 자기 돈의 수익률을 끌어올립니다.

계산기는 매입가에서 보증금과 대출금을 빼 실투자금을 구합니다. 월세에 12를 곱한 뒤 연 이자와 운영비를 빼면 세전 연 순수익이 나옵니다. 마지막으로 순수익을 실투자금으로 나눕니다. 대출을 받으면 실투자금과 순수익이 함께 줄어듭니다.

수익률이 올랐다고 월세에서 쓸 돈까지 늘어난 것은 아닙니다. 이 집주인은 대출 후 자기 돈을 덜 묶었지만, 이자로 나간 만큼 연간 임대 순수익을 덜 가져갑니다. 월세로 생활비를 충당하려는 사람과 묶어 둘 자기 돈을 줄이려는 사람은 같은 결과표에서도 중요하게 보는 숫자가 달라집니다.

대출금리가 몇 %일 때 유리해지나요?

이 집에서는 연 5%가 대출 전후 수익률을 가르는 금리입니다. 대출 없이 월세에서 운영비를 뺀 순수익을, 매입가에서 보증금만 뺀 돈으로 나눈 값입니다. 은행 금리를 월세 총액만으로 구한 비율과 비교하면 운영비를 빠뜨려 판단이 달라집니다.

금리가 이 기준보다 낮으면 대출 후 자기 돈의 수익률은 올라갑니다. 금리가 같으면 수익률은 그대로이고, 높으면 내려갑니다. 같은 집의 월세·보증금·운영비를 고정하고 실투자금이 양수인 상태에서 대출만 바꾼 비교입니다.

이 기준은 모든 임대주택에 공통으로 적용하는 고정 금리가 아닙니다. 집주인이 받는 월세가 줄거나 직접 부담하는 수선비가 커지면, 이자 내기 전 남는 돈부터 줄어듭니다. 대출금리가 낮아 보여도 그 집의 대출 전 수익률보다 높으면 대출 후 수익률은 떨어집니다.

대출을 많이 받는다고 늘 유리한 것은 아닙니다. 싼 이자로 빌렸을 때는 자기 돈의 수익률이 더 높아지지만, 비싼 이자로 빌렸을 때는 하락 폭도 커집니다. 대출금액을 늘린다고 집에서 받는 월세 자체가 늘지는 않습니다.

월세가 줄면 대출의 효과도 달라지나요?

대표 예시에서 월세만 80만원으로 낮추면 세전 연 순수익은 360만원, 수익률은 3.6%입니다. 월세를 120만원으로 높이면 순수익은 840만원, 수익률은 8.4%가 됩니다. 매입가와 보증금, 대출금, 금리, 운영비는 모두 같은 값으로 둔 계산입니다.

두 계산을 비교하면 대출액보다 월세가 얼마 남는지가 더 중요합니다. 매물 안내에 높은 수익률이 적혀 있어도 예상 월세를 그대로 받느냐에 따라 실제 수익률은 달라집니다. 실제 계약 월세를 넣은 결과와 기대 월세를 넣은 결과를 섞으면 대출 효과까지 잘못 읽게 됩니다.

월세가 끊겨도 이자는 납부해야 합니다. 실투자금이 작을수록 같은 금액의 수입 감소가 자기 돈의 수익률을 더 크게 움직입니다. 대출로 수익률이 높아졌다면 임대수입이 줄 때 수익률 하락 폭도 커집니다.

수익률 6%면 그 돈을 전부 써도 되나요?

계산기에 나온 순수익은 대출 원금을 갚기 전 금액입니다. 원금도 나눠 갚는 계약이라면 집주인 통장에 남는 돈은 표시된 순수익보다 적습니다. 원금 상환은 빚을 줄이는 지출이지만, 그달 생활비로 쓸 현금도 함께 줄입니다.

계산기에는 대출금과 계약상 연 금리를 각각 넣고, 연 비용에는 본인이 부담하는 운영비를 넣습니다. 대출이자를 연 비용에 또 넣으면 같은 돈을 두 번 빼게 됩니다. 원금을 갚아 대출 잔액이 달라졌다면 다음 해 수익률을 계산할 때 입력값도 바꿔야 합니다.

대출 전후를 비교할 때는 월세와 보증금을 똑같이 두고 대출금만 바꾸면 차이가 선명해집니다. 그다음 실제 금리와 운영비를 반영해 순수익과 수익률을 나란히 봅니다. 대출의 효과는 내 돈을 덜 넣었을 때의 수익률과 매년 남는 돈을 함께 비교하면 알 수 있습니다.

🧮 임대수익률 계산기

같은 월세에서 대출금을 0원과 실제 잔액으로 바꿔 보세요. 대출로 줄어드는 순수익과 달라지는 수익률을 비교할 수 있습니다.

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2026년 기준 계산 예시입니다. 세금·취득 부대비용·원금 상환·보증금 반환·집값 변동은 제외하며 공실·미납·금리와 잔액 변동은 자동 반영하지 않습니다.