스트레스 DSR, 살 수 있는 집값도 대출 한도만큼 줄어드나?

현금 1억2,600만원으로 4억원 집을 사는 사람은 심사 금리가 높아져도 같은 집을 살 여력이 남습니다. 연봉 6,000만원인 이 사람에게 필요한 대출은 2억8,000만원으로, 높아진 심사 금리로 계산한 한도보다 작기 때문입니다. 스트레스 DSR로 집값 예산이 줄어드는 금액은 대출 한도 감소액과 같지 않습니다. 내게 필요한 대출이 새 한도를 넘는지부터 확인하면 됩니다.

표는 스트레스 DSR을 적용하기 전의 집값 예산입니다. 연소득 6,000만원, 금리 4%, 원리금균등상환 30년, LTV 70%, 기존 대출 없음으로 비교했습니다. 부대비용은 일반세율 취득세·지방교육세와 서울시 중개보수 상한을 합쳤습니다. LTV는 집의 담보가치에 견줘 빌릴 수 있는 비율이며, 표의 비율은 예시용입니다.

🧮 내집마련 예산 계산기

표의 현금 대신 내가 투입할 원화와 연소득을 넣어 보세요. 스트레스 DSR을 비교하기 전 집값 상한과 필요 대출이 나옵니다.

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스트레스 DSR이면 실제 이자도 더 내나?

스트레스 DSR은 은행이 미래의 금리 상승을 가정해 대출 한도를 계산하는 방식입니다. DSR은 연소득 가운데 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 돈의 비율입니다. 은행은 한도를 심사할 때 적용할 금리를 높여, 같은 소득으로 빌릴 수 있는 원금을 줄입니다. 심사에 붙인 스트레스 금리를 실제 약정 이자에 그대로 더해 청구하지는 않습니다.

이 글에서는 실제 금리 4%에 심사용 가산금리 3%포인트를 붙여 7%로 심사하는 경우를 비교합니다. 특정 지역·상품의 승인 조건을 재현한 값이 아니라, 금리가 예산을 줄이는 경로를 보기 위한 가정입니다. 지역과 금리 유형에 따라 적용값이 달라지므로 모든 주택대출에 같은 가산폭을 넣을 수는 없습니다. 변동형과 혼합형·주기형을 구분하지 않고 비교하면 실제 한도와 차이가 커집니다.

연봉이 같은데 누구는 그대로, 누구는 줄어드나?

연소득의 40%를 상환 한도로 잡으면 이 사례의 연간 원리금 여력은 2,400만원입니다. 기존 대출이 없으므로 이 돈 전부를 새 주택대출의 심사에 쓸 수 있습니다. 같은 여력을 금리 4%로 환산한 대출 한도는 418,922,480원입니다. 심사 금리를 7%로 높이면 한도는 300,615,135원으로 내려갑니다.

대표 사례에서 필요한 대출은 2억8,000만원입니다. 높아진 심사 금리에서도 그보다 더 빌릴 여력이 남아 집값 상한은 4억원으로 같습니다. 이 사람의 예산을 먼저 제한한 것은 담보대출 비율과 현금입니다. 대출 한도가 줄었다는 뉴스만 보고 살 집의 가격에서도 같은 돈을 뺄 필요가 없습니다.

현금 2억원을 가진 사람은 결과가 달라집니다. 표에서 이 사람은 소득으로 허용되는 대출 한도까지 써야 집값 상한에 도달합니다. 같은 계산식에 심사 금리 7%를 넣으면 집값 상한은 493,210,000원으로 낮아집니다. 출발점인 609,370,000원보다 116,160,000원이 줄어듭니다.

두 사람의 연봉과 심사 금리는 같습니다. 다만 처음부터 대출 한도까지 빌려야 했는지가 다릅니다. 현금이 적으면 자기자금과 LTV가 먼저 집값 예산을 제한할 수 있고, 현금이 더 많아 더 비싼 집을 살 때는 DSR 한도가 먼저 걸릴 수 있습니다. 그래서 같은 연봉의 대출 한도 감소율을 내 집값 예산에 곱하면 답이 틀립니다.

내 집값 예산은 어떤 숫자끼리 비교하나?

출발점은 원하는 집을 사는 데 필요한 대출입니다. 집값에 부대비용을 더한 뒤 투입할 현금을 빼면 필요한 대출이 나옵니다. 이 금액이 스트레스 DSR을 적용한 대출 한도와 담보 기준 한도 안에 모두 들어와야 합니다. 둘 중 하나라도 부족하면 현금을 더 넣거나 매매 예산을 낮춰야 자금이 맞습니다.

집값 예산은 대출 감소액만큼 정확히 내려가지도 않습니다. 집값이 낮아지면 취득 관련 세금과 중개보수도 함께 달라지기 때문입니다. 현금 2억원 사례도 줄어든 집값의 부대비용을 다시 계산한 결과입니다. 집값에서 대출 감소액만 빼는 셈법은 그 비용 차이를 놓칩니다.

내집마련 예산 계산기는 스트레스 DSR을 자동 판정하지 않습니다. 먼저 실제 금리로 현금과 연소득을 넣어 출발 예산을 구하고, 같은 입력에서 금리만 은행이 확인해 준 심사 금리로 바꾸면 예산 차이를 비교할 수 있습니다. 이때 바뀐 금리로 표시되는 월 상환액은 실제 납부액이 아니라 심사용 비교값입니다. 실제 월 부담은 약정 금리로 계산한 결과에서 확인합니다.

해외주식이나 달러를 가진 사람에게도 현금 입력의 기준은 같습니다. 매도·환전 뒤 주택 자금으로 투입할 원화와 계속 투자할 돈을 나누면, 대출 한도 부족을 메울 자기자금이 얼마인지 알 수 있습니다. 계좌 평가액을 전부 집 살 돈에 넣으면 대출 심사를 통과하고도 잔금이 모자랄 수 있습니다. 이 글의 두 경우를 가르는 숫자는 총자산이 아니라 실제 투입할 현금과 필요한 대출입니다.

🧮 내집마련 예산 계산기

은행에서 확인한 심사 금리로 입력값을 바꿔 보세요. 실제 금리로 구한 예산과 비교하면 집값 상한이 줄어드는지 알 수 있습니다.

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2026년 기준·제도 원리: 금융위원회 「스트레스 DSR 제도 도입」(2023.12.27), 산출: 내집마련 예산 계산식. 개인 일반세율·전용 85㎡ 이하 비교이며 지역별 LTV·대출 총액 제한·담보평가·방공제·경과규정·세금 중과와 감면·중개보수 부가세·등기비·이사비는 제외했습니다.