전세가율 계산, 매매 시세는 어디서 확인하나요?

국토교통부에서 같은 주택의 최근 매매 실거래를 찾고 KB부동산·한국부동산원 시세와 대조한다. 호가나 공시가격을 그대로 넣으면 매매 시세와 다른 값으로 계산하게 된다.

보증금 3억원을 시세 5억원으로 나누면 전세가율은 60%다. 이 60%를 믿으려면 먼저 5억원이 어디서 나온 값인지 알아야 한다. 매매 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 주택의 최근 매매를 찾고, KB부동산·한국부동산원 부동산테크의 현재 시세와 대조해 잡는다. 집주인이 부른 가격만 넣으면 보증금은 그대로인데 비율만 낮아진다.

찾는 가격	확인하는 곳	계산에 쓰기 전 구분할 것
실제 매매 계약 가격	국토교통부 실거래가 공개시스템	같은 단지·전용면적, 계약일·층·해제 여부
현재 매매 시세	KB부동산·한국부동산원 부동산테크	해당 주택·면적의 가격 범위와 기준 시점
현재 매물 호가	부동산 매물 서비스·중개업소	매도자가 원하는 값이며 성사된 가격과 다름
공시가격	부동산공시가격 알리미	매매 시세 입력칸에 그대로 대입하지 않음

계산기 대표 예시도 출발점은 시세 5억원이다. 여기에 보증금 3억원을 넣으면 전세가율은 60%, 선순위 근저당 5천만원까지 넣으면 선순위 포함 비율은 70%다. 두 결과는 서로 다른 질문에 답하지만 같은 매매 시세를 쓴다. 시세를 높여 잡으면 두 비율 모두 실제보다 낮아진다.

🧮 전세가율 계산기
예시는 시세 5억원에 보증금 3억원입니다. 내 집의 확인한 매매 시세와 보증금을 넣으면 내 전세가율이 나옵니다.
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실거래가에서 내 집과 무엇을 맞춰야 하나요?

먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주택 유형을 고른다. 아파트는 ‘아파트’, 빌라는 ‘연립/다세대’, 주거용 오피스텔은 ‘오피스텔’에서 해당 주소를 찾는다. 매매 자료를 열어 같은 단지나 건물의 거래를 좁힌 뒤, 내가 계약할 집과 전용면적을 맞춘다. 전세 계약 가격을 매매 자료로 착각하면 분모부터 틀린다.

그다음은 계약일과 층이다. 공급면적으로 비슷해 보이는 집을 묶거나, 같은 단지라는 이유로 면적이 다른 거래를 고르면 다른 집의 가격을 가져오게 된다. 그래서 최근 거래 중에서도 내 집과 층·상태가 비슷한 거래부터 비교한다. 가장 비싼 거래 한 건보다 비슷한 집들이 어느 가격대에서 거래됐는지가 중요하다.

실거래 자료는 계약일 기준으로 읽는다. 화면에서 최근에 발견한 가격이라도 계약 자체는 이전에 맺었을 수 있고, 해제 표시가 붙은 거래는 성사된 거래와 구분해야 한다. 최고가부터 고르고 그 가격에 맞는 비교 대상을 찾지 말고, 비교할 집을 먼저 고른 뒤 그 집들의 가격을 확인한다.

KB시세와 실거래가가 다르면 어느 값을 넣나요?

실거래가는 개별 계약의 기록이고, 시세 자료는 현재 가격대를 판단할 또 하나의 근거다. 최근 거래가 드문 단지에서는 마지막 매매 한 건이 지금의 시장을 충분히 보여 주지 못한다. 같은 면적의 KB부동산 시세와 한국부동산원 부동산테크 시세를 함께 보고, 과거 계약 가격과 현재 가격대가 얼마나 다른지 확인해 입력값을 고른다.

가격이 다르다고 실거래가와 시세를 무조건 평균 내지는 않는다. 거래 시점이 오래됐는지, 비교한 면적과 층이 같은지, 시세 자료가 어느 주택을 가리키는지부터 맞춘다. 중개업소에 가격을 물을 때도 ‘이 집 얼마예요’보다 ‘이 금액의 근거가 되는 같은 면적 매매는 어느 거래인가요’라고 물으면 비교할 자료가 남는다. 가격을 제시한 사람의 말보다 비교할 주택의 거래 자료를 근거로 삼는다는 뜻이다.

비슷한 주택의 거래 자료로 확인한 가격에 범위가 있으면 낮은 쪽과 높은 쪽을 각각 넣어 결과를 비교한다. 낮은 가격에서는 같은 보증금의 전세가율이 더 높아진다. 높은 쪽을 골랐을 때만 부담이 작아 보인다면 집값을 높게 잡아서 나온 결과다. 입력에 사용한 거래의 계약일과 시세 조회일을 남겨 두면 계약 직전에 다시 비교할 기준도 생긴다.

빌라에 시세가 없으면 공시가격을 넣어도 되나요?

공시가격을 찾았다고 매매 시세를 찾은 것은 아니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인하는 공동주택 공시가격과 실제 시장에서 거래되는 가격은 목적이 다르다. 보증기관이 심사에 쓰는 인정 주택가격도 계산기에 넣는 시장 시세와 구분해야 한다. HUG 가입 심사에 필요한 가격은 HUG의 주택 유형별 산정기준으로 따로 확인한다.

빌라는 같은 건물의 최근 거래가 없을 수 있어 비교 대상을 인근으로 넓혀야 한다. 이때는 전용면적만 맞추지 않고 건축연도·층·입지·주차 여건처럼 가격을 가르는 차이를 함께 살핀다. 신축 분양가나 집주인의 매매 희망가를 주변의 오래된 빌라 실거래와 같은 성격의 숫자로 취급해서는 안 된다. 중개업소가 제시한 비교 자료도 실제 계약인지 현재 매물인지 구분해 받는다.

비교할 거래가 적을수록 입력값 하나를 정밀한 시세처럼 믿기 쉽다. 이때 필요한 것은 소수점까지 계산한 비율보다, 어느 거래를 근거로 가격을 잡았고 낮은 가격을 넣었을 때 비율이 얼마나 올라가는지다. 건물 이름이 비슷해도 주소가 다르면 다른 건물이므로 계약 대상 주소와 조회한 주소도 맞춘다. 계산기에 넣을 매매 시세 옆에는 그 가격의 출처와 비교 대상도 적어 둔다.