전세가율 100% 넘으면 역전세인가요, 깡통전세인가요?

전세 보증금은 그대로인데 집값만 내려가도 전세가율은 올라갑니다. 내 보증금이 현재 집값보다 커져 100%를 넘었다면, 집을 시세대로 팔아도 보증금을 다 충당하지 못하는 깡통전세 상태입니다. 역전세는 새 세입자에게 받을 전셋값이 기존 보증금보다 낮아진 상태로, 집값과 보증금만 비교해서는 알 수 없습니다.

🧮 전세가율 계산기

표의 두 상태 중 집값과 내 보증금의 관계부터 확인합니다. 내 매매 시세와 보증금을 넣으면 전세가율이 나옵니다.

내 전세가율과 합산 비율 계산하기 →

역전세와 깡통전세는 무엇을 비교하나요?

세입자가 만기에 돌려받을 금액은 계약한 보증금입니다. 지금 전세 시세가 낮아졌다고 집주인이 반환할 보증금까지 줄어들지는 않습니다. 집주인이 새 세입자의 보증금으로 기존 세입자에게 돈을 돌려주려면, 낮아진 전셋값만큼 자기 돈이나 다른 자금을 보태야 합니다. 역전세가 만드는 부담은 이 차액입니다.

깡통전세에서는 비교 상대가 새 전셋값에서 집의 매매가격으로 바뀝니다. 보증금만으로 집값을 넘거나, 보증금과 선순위 담보채무를 합친 금액이 집값에 육박하거나 넘으면 집을 팔아 반환할 여력이 부족해집니다. 역전세는 새 전세 계약으로 마련할 돈의 문제이고, 깡통전세는 집의 가치로 갚을 돈의 문제입니다. 두 단어를 같은 말로 쓰면 집주인에게 부족한 돈이 어디서 생겼는지 놓칩니다.

역전세라도 집의 매매 시세가 충분히 높을 수 있습니다. 집주인이 차액을 마련하면 보증금을 돌려줄 수 있으므로, 전셋값 하락 자체가 세입자의 손실을 확정하지는 않습니다. 깡통전세도 집주인의 다른 재산으로 반환하는 경우가 있습니다. 집값으로 보증금을 감당할 수 있는지와 집주인이 실제로 보증금을 돌려줬는지는 별개입니다.

전세가율 100% 아래면 깡통전세가 아닌가요?

전세가율의 계산에는 선순위 근저당이 들어가지 않습니다. 매매 시세 5억원에 보증금 3억원이면 전세가율은 60%입니다. 집에 먼저 설정된 근저당이 늘어도 이 숫자는 그대로입니다. 보증금이 집값보다 낮다는 사실만 보고 안심하면, 나보다 앞선 권리를 빠뜨립니다.

표는 매매 시세와 보증금을 고정하고 선순위 근저당만 바꾼 결과입니다. 대표 사례인 선순위 5천만원을 보증금에 더하면 합계는 3억5천만원이고, 시세 대비 비율은 70%입니다. 전세가율 60%와 선순위 포함 비율 70%는 계산에 포함하는 금액이 다릅니다. 앞의 비율은 보증금만, 뒤의 비율은 보증금과 선순위를 합친 금액이 집값에서 차지하는 몫입니다.

계산기의 ‘위험’ 표시는 보증금을 이미 잃었다는 판정이 아닙니다. 표의 마지막 행처럼 합산 비율이 90%여도 입력한 시세보다는 합계가 작습니다. 이 계산기는 집값보다 합계가 커지기 전부터 참고 구간으로 위험을 표시합니다. 100%는 보증금만으로 집값을 넘는 경계이지, 그 아래 모든 전세가 안전해지는 선은 아닙니다.

내 집은 두 상태 중 어디에 해당하나요?

기존 세입자는 계약서의 보증금을 기준으로 현재 매매 시세와 현재 전세 시세를 각각 비교합니다. 매매 시세가 보증금보다 낮으면 집값으로 보증금을 충당하지 못하고, 전세 시세가 보증금보다 낮으면 재계약이나 세입자 교체 때 차액이 생깁니다. 둘 다 낮다면 역전세와 깡통전세가 겹칩니다. 달러 자산이나 해외주식을 팔아 다음 집 잔금을 마련하려는 독자에게도, 기존 보증금을 제때 돌려받는 문제는 자산 환전과 별개로 남습니다.

새로 계약할 세입자는 자신이 넣을 보증금과 현재 매매 시세로 전세가율을 계산합니다. 기존 세입자의 계약 금액을 모른다면, 내 계약의 전세가율만으로 그 집이 역전세인지 판단할 수는 없습니다. 선순위 근저당은 등기부의 채권최고액을 확인해 별도로 넣습니다. 집주인이 말한 대출 잔액과 등기부 설정액을 같은 숫자로 취급하면 합산 비율부터 달라집니다.

전세가율이 올라갔다는 말만 들으면 전셋값이 올랐다고 생각하기 쉽습니다. 분자인 보증금이 그대로여도 분모인 집값이 내려가면 비율은 높아집니다. 계약 당시와 현재의 전세가율을 비교할 때도 매매 시세를 어느 시점 기준으로 넣었는지에 따라 결과가 달라집니다. 기존 세입자의 반환 위험을 살피면서 예전 집값을 그대로 넣으면 지금 집의 부담을 작게 보게 됩니다. 계약 때 들었던 비율과 지금 계산한 비율이 다르다면, 보증금이 바뀐 건지 매매 시세가 달라진 건지부터 확인합니다.

선순위를 모르면 빈칸으로 두고, 없음을 확인했을 때만 0원을 넣습니다. 빈칸은 선순위가 없다는 뜻이 아니며, 계산기도 합산 비율과 등급을 미확인으로 표시합니다. 매매 시세를 어디서 가져올지 헷갈린다면 ‘전세가율 계산, 매매 시세는 어디서 확인하나요?’ 글에 입력 기준이 나와 있습니다. 내 보증금이 집값에서 차지하는 비율에 선순위를 더하면, ‘100%를 넘었나’만 따졌을 때 빠졌던 부담도 확인할 수 있습니다.

🧮 전세가율 계산기

전세가율이 100% 아래여도 선순위는 따로 봅니다. 내 보증금과 선순위 근저당을 넣어 합산 비율을 확인합니다.

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• 전세가율 계산, 매매 시세는 어디서 확인하나요?

2026년 기준. 용어는 한국은행·서울시 설명 기준이며, 계산은 다가구 전체 보증금·배당순위, 체납세금, 경매 비용·실제 낙찰가와 HUG 가입 심사를 반영하지 않습니다.