임대수익률, 매입가 기준 2%와 실투자금 기준 6%는 어떻게 다른가요?

매입가 3억원에 월세 100만원인 집에서 연 4%와 6%가 함께 나올 수 있습니다. 4%는 연 월세 1,200만원을 집값으로 나눈 값이고, 6%는 이자와 운영비를 뺀 돈을 실투자금으로 나눈 값입니다. 두 숫자는 나누는 돈뿐 아니라 남는 돈의 기준도 다릅니다. 어느 집이 더 많이 벌어 주는지 비교하려면 먼저 계산식을 맞춰야 합니다.

🧮 임대수익률 계산기

표의 6%를 내 집 조건으로 바꿔 볼 수 있습니다. 매입가·보증금·대출·월세를 넣으면 실투자금과 세전 연 순수익이 나옵니다.

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매입가 기준과 실투자금 기준은 무엇을 나누나요?

매입가 기준 수익률은 집을 사는 가격을 분모에 놓습니다. 실투자금 기준 수익률은 그 가격에서 세입자 보증금과 대출금을 뺀 자기 돈을 분모에 놓습니다. 앞의 집을 산 사람은 매입가 전부를 자기 돈으로 마련하지 않았습니다. 계산기는 그 사람이 집값에 넣은 자기 돈을 기준으로 연간 임대 순수익을 계산합니다.

같은 세전 순수익을 놓으면 차이가 선명합니다. 매입가로 나누면 2%, 실투자금으로 나누면 6%지만 임대인이 얻는 세전 연 순수익은 양쪽 모두 600만원입니다. 수익률 숫자가 3배라고 월세나 순수익까지 3배가 되지는 않습니다. 집값 대비 얼마를 남기는지와 내 돈 대비 얼마를 남기는지는 서로 다른 질문입니다.

집값과 임대 수입의 관계를 살피는 사람에게는 매입가 기준이 필요합니다. 자기 돈이 얼마나 들어가고 그 돈으로 얼마를 남기는지 살피는 사람에게는 실투자금 기준이 필요합니다. 같은 집이라도 보증금과 자금 조달 조건이 다르면 실투자금 기준 수익률은 달라집니다. 두 기준을 함께 적으면 집 자체의 임대 성과와 소유자의 자금 구성을 구분할 수 있습니다.

매물에 적힌 4%와 계산기의 6%를 비교해도 되나요?

‘수익률’이라고 적혀 있어도 계산 방식이 다르면 그대로 비교하기 어렵습니다. 매입가 기준이라는 설명은 분모만 알려 줄 뿐, 월세 전액을 썼는지 비용을 뺀 순수익을 썼는지까지 알려 주지 않습니다. 표의 4%와 6%는 분자와 분모가 동시에 바뀐 결과입니다. 차이를 전부 실투자금의 크기 때문이라고 설명하면 이자와 운영비 차감을 놓칩니다.

비교할 매물이 여러 개라면 먼저 연 월세 수입과 세전 연 순수익을 구분합니다. 그다음 순수익을 매입가로 나눈 수치끼리, 실투자금으로 나눈 수치끼리 비교합니다. 어떤 매물은 운영비를 넣고 다른 매물은 빼면 이름을 통일해도 비교가 틀어집니다. 수익률 옆에 ‘무슨 돈을 무엇으로 나눴는지’가 적혀 있어야 서로 비교할 수 있습니다.

서학개미가 배당주와 월세를 비교할 때도 같은 혼동이 생깁니다. 주식 매수금액 대비 배당금을 보듯 실투자금 기준 임대수익률만 비교하면, 집값 일부를 보증금과 대출로 충당한 구조를 놓칩니다. 예금 이자와 견주더라도 세전인지, 비용을 어디까지 뺐는지부터 맞춰야 합니다. 수익률 숫자만으로는 어느 자산이 더 나은지 판단하기 어렵습니다.

실투자금 수익률이 높으면 내 돈도 더 많이 남나요?

수익률과 함께 볼 숫자는 세전 연 순수익입니다. 대표 예시에서 월세만 80만원으로 바꾸면 순수익은 360만원, 수익률은 3.6%입니다. 월세를 120만원으로 바꾸면 순수익은 840만원, 수익률은 8.4%입니다. 두 경우 모두 실투자금과 이자·비용이 같아서, 월세가 달라지면 남는 돈과 수익률도 함께 달라집니다.

보증금과 대출금을 뺀다고 돌려줄 의무까지 없어지지는 않습니다. 보증금은 연간 수입에 더하는 돈이 아니라 매입에 필요한 자기 돈을 줄여 주는 돈입니다. 대출이자는 순수익에서 차감하지만 원금 상환액은 이 계산기의 순수익에서 빼지 않습니다. 원금도 갚는 임대인은 화면에 나온 순수익 전부를 생활비로 쓸 수 없습니다.

실투자금이 작을수록 누락한 자기 돈도 결과에 크게 영향을 줍니다. 대표 예시에 자기 돈으로 낸 취득 부대비용 1,000만원을 더하면 투자금은 1억1,000만원이 되고, 같은 순수익의 수익률은 5.45%입니다. 이 비용은 매년 나가는 운영비와 구분해 투자금에 더하며, 계산기에서는 별도로 계산해야 합니다. 대출 조건에 따라 수익률이 어떻게 달라지는지는 같은 주제의 글 ‘대출 받으면 임대수익률은 왜 5%에서 6%로 오를까?’에서 설명합니다.

🧮 임대수익률 계산기

비교할 집의 이자와 연 운영비까지 넣어 보세요. 같은 기준으로 계산한 세전 순수익과 실투자금 수익률을 함께 확인할 수 있습니다.

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• 대출 받으면 임대수익률은 왜 5%에서 6%로 오를까?

2026년 기준, 제시한 금액·금리는 비교용 가정입니다. 계산기는 세전이며 세금·취득 부대비용·원금 상환·보증금 반환·집값 변동을 제외하고 공실·미납·금리 변동은 자동 반영하지 않습니다.