뉴욕 오피스 CMBS 60% 쏠림, 레버리지는 컨듀잇 2배

뉴욕 트로피 오피스 14건이 왜 발행액의 60%를 가져갔나

트레피 집계에 따르면 2026년 1월 1일부터 8월 4일까지 발행된 민간 오피스 CMBS 183억달러 가운데, 뉴욕 소재 단일자산·단일차주(SASB) 대출 14건이 60%를 차지했다. SASB는 대형 자산 하나를 담보로 잡는 대출 방식으로, 여러 차주의 소액 대출을 묶는 컨듀잇 방식과 구조 자체가 다르다.

뉴욕 오피스 자산은 올해 CMBS 발행 증가분의 64%를 차지했다. 전국 단위로 오피스 대출 시장이 살아나는 것처럼 보이지만, 실제로는 뉴욕 일부 건물에 자금이 몰리는 현상에 가깝다.

같은 기간 SASB 대출은 156억달러(전체의 85.4%)로 28건의 대출이 55개 건물을 담보로 잡았고, 컨듀잇 대출은 63건이 71개 건물에 걸쳐 나뉘어졌다. 대출 건수는 컨듀잇이 많지만 금액은 SASB 쪽에 압도적으로 쏠려 있다.

9 West 57th Street 18억달러, 얼마나 큰 거래인가

이번에 성사된 가장 큰 거래는 뉴욕 9 West 57th Street 건물 한 곳에 대한 18억달러 대출로, NYC 2026-9W57로 증권화됐다. 건물 하나에 걸린 대출액이 도심 컨듀잇 표본 전체 잔액(8억달러)의 두 배를 넘는다.

뉴욕 SASB 대출은 이 건물을 포함해 4개 자산에서만 총 67억달러가 나왔다. 이는 올해 발행된 전체 민간 오피스 CMBS 시장(183억달러)의 약 37%에 해당하는 규모다.

SASB 오피스 대출 하나의 중간값은 4억1120만달러로, 컨듀잇 대출 중간값(3800만달러)의 거의 11배다. 소수의 대형 자산이 시장 전체 통계를 끌어올리는 구조라는 뜻이다.

SASB와 컨듀잇, 레버리지가 왜 이렇게 갈리나

도심 SASB 오피스 대출의 발행 시점 부채수익률 중간값은 9.5%로, 컨듀잇 대출(15.6%)보다 훨씬 낮다. 부채수익률이 낮을수록 순영업소득 대비 빌린 돈이 많다는 뜻이라, SASB 대출이 현금흐름당 훨씬 더 많은 빚을 지고 있는 셈이다.

실제로 환산하면 SASB 대출은 현금흐름 1달러당 부채가 10.48달러, 컨듀잇 대출은 6.42달러다. 같은 임대수익을 내는 건물이라도 대출 방식에 따라 짊어지는 빚의 크기가 다르다.

뉴욕만 따로 보면 격차가 더 벌어진다. 뉴욕 SASB 대출의 부채수익률은 9.1%, 컨듀잇 대출은 17.5%로, 트레피는 이를 현금흐름당 부채 기준 93% 차이라고 설명했다. 다만 트레피는 SASB와 컨듀잇이 규모·담보 자산 등급·차주 성격 자체가 달라 두 수치를 단순 비교해 대출 심사가 얼마나 공격적인지 가늠하는 잣대로 쓸 수는 없다고 선을 그었다.

이 쏠림이 왜 위험 신호로 읽힐 수 있나

올해 상환되지 않고 남아 있는 오피스 대출 기준으로 보면 발행액이 전년 대비 25% 늘었다. 다만 트레피는 이 수치가 이미 상환되거나 만기 전 상환된 대출은 제외된 표본이라 상한선에 가까운 추정치라고 밝혔다.

그럼에도 이 정도 증가폭은 팬데믹 이후 오피스 CMBS 시장에서 손꼽히는 회복 속도다. 다만 이 회복은 고르지 않다. 소수의 뉴욕 트로피 자산이 유난히 후한 레버리지를 받는 동안, 전국적으로는 오피스 CMBS 연체율이 다년간 최고 수준에 머물러 있다는 점이 함께 나타난다.

규모가 작거나 교외에 있는 차주는 상대적으로 좁아진 컨듀잇 시장에서 더 높은 부채수익률을 요구받는다. 교외 오피스는 컨듀잇 대출 잔액의 60.9%를 차지하지만 SASB 잔액에서는 0.4%에 불과해, 자금이 어디로 몰리는지가 극명하게 갈린다.

• 발행액 183억달러 중 SASB 156억달러(85.4%), 컨듀잇 나머지
• 부채수익률: 도심 SASB 9.5% vs 컨듀잇 15.6%, 뉴욕 SASB 9.1% vs 뉴욕 컨듀잇 17.5%
• 현금흐름 1달러당 부채: SASB 10.48달러 vs 컨듀잇 6.42달러
• 대출 중간값: SASB 4억1120만달러 vs 컨듀잇 3800만달러

국내 투자자 계좌에는 무엇이 걸려 있나

국내 투자자가 미국 상업용 부동산 CMBS를 직접 보유하는 경우는 드물지만, 미국 오피스 리츠나 상업용 부동산 관련 ETF를 담고 있다면 이번 통계가 참고가 된다. 오피스 CMBS 연체율이 다년간 최고 수준이라는 사실은 트로피 빌딩의 자산군, 즉 리츠가 보유한 중소형·교외 오피스 자산의 재융자 여건이 여전히 빡빡하다는 신호이기 때문이다.

반대로 9 West 57th Street처럼 낮은 부채수익률로도 대규모 대출을 받는 트로피 자산은 임차인 구성과 입지가 탄탄해 시장 회복의 최전선에 있다는 뜻으로 읽을 수 있다. 오피스 리츠 관련 상품을 볼 때는 보유 자산이 이런 소수의 트로피 건물군에 가까운지, 아니면 연체가 몰리는 교외·중소형 자산군에 가까운지를 구분해서 보는 게 도움이 된다.

다만 이번 통계는 개별 리츠나 CMBS 상품의 수익률을 직접 보여주지 않는다. 트레피 통계는 대출 시장 전반의 구조를 보여줄 뿐, 특정 종목이나 펀드의 실적과 그대로 연결되지는 않는다는 점을 함께 봐야 한다.

2029년 오피스 대출 만기와 뉴욕 트로피 자산의 재융자

올해 낮은 부채수익률로 나간 뉴욕 트로피 대출들은 이미 다음 시험대를 예약해 둔 상태다. 또 다른 오피스 대출 물량이 2029년까지 만기 도래를 앞두고 있어, 지금의 공격적인 대출 조건이 그때 가서 다시 시험받게 된다.

트레피는 9 West 57th Street를 포함한 최대 규모 익스포저의 대출별 세부 내역을 고객용 뉴스레터로 제공하겠다고 밝혔다. 이 자료가 공개되면 트로피 빌딩 대출이 실제로 얼마나 깐깐하게, 혹은 느슨하게 짜였는지 처음으로 세부 수치를 통해 들여다볼 수 있게 된다.

결국 관건은 이 건물들이 지금 수준의 순영업소득을 계속 유지할 수 있느냐다. 현금흐름이 예상에 못 미치면, 올해 CMBS 발행 호황을 이끈 공격적인 대출 조건은 재융자 시점에 전혀 다른 모습으로 나타날 수 있다고 트레피는 지적했다.