서울 일반분양 2.7배, 그래도 일반 청약자 몫은 36.0%에 그친다

서울 일반분양 1만887가구, 2.7배는 작년이 비어 있었던 탓이다

배수는 분모가 작으면 커진다. 서울 일반분양은 2021년 2천902가구에서 2024년 1만120가구까지 늘었다가, 작년에 3천979가구로 전년보다 60.7% 줄었다. 올해의 1만887가구는 이 바닥에서 잰 숫자다.

작년이 마른 이유도 분명하다. 6·27 대책과 10·15 대책으로 대출 규제가 크게 조여졌고, 물가와 공사비가 함께 올랐다. 건설사가 분양을 미룬 것이다.

그래서 올해 물량에는 작년에서 넘어온 몫이 섞여 있다. 2024년 수준과 견주면 올해는 회복에 가깝다.

새로 생긴 공급이라기보다 밀린 숙제가 한 해에 몰린 쪽이다.

5년 평균보다 51.7% 많으면 충분한 것 아닌가?

충분하지 않다. 2021년부터 작년까지 5년 평균은 7천176가구였고 올해는 그보다 51.7% 많다. 그런데 그 5년 자체가 적었다.

분양은 2∼3년 뒤 입주로 바뀐다. 한 부동산 전문가는 이 흐름으로 보면 1만∼1만5천가구 정도인데, 서울 10년 연평균 입주 물량 3만800호의 절반도 안 된다고 짚었다.

올해 분양이 그대로 입주로 이어져도 서울이 한 해 평균 들이던 새 집의 절반에 못 미친다. 51.7% 증가는 낮은 기준선 위의 회복일 뿐, 몇 년 뒤 집이 넉넉해진다는 뜻으로 읽으면 틀린다.

아크로서초 1천99.1대 1, 청약 대어는 무엇을 증명했나

4월 분양한 아크로서초는 평균 1천99.1대 1을 기록했다. 2015년 이후 서울 민간 아파트 단지 가운데 가장 높은 경쟁률이다.

뒤이은 단지도 다르지 않았다. 오티에르반포 710.2대 1, 이촌르엘 135.0대 1, 동작센트럴동문디이스트 114.8대 1로 모두 완판됐다.

강남·반포에서 동작까지 지역이 달라도 결과가 같았다. 물량이 늘어난 해에 경쟁률이 오히려 기록을 쓴 것은, 기다리던 수요가 그만큼 쌓여 있었다는 증거다.

서울 아파트 매매가격도 한국부동산원 집계로 88주째 오르고 있다. 새 아파트를 원하는 사람이 줄 기미가 없다.

분양 물량 중 일반 청약자 몫은 왜 36.0%뿐인가?

재건축·재개발 단지는 지어진 집을 먼저 조합원이 가져가기 때문이다. 공공분양과 조합원 물량까지 합친 전체 분양에서, 누구나 청약할 수 있는 일반공급은 올해 서울에서 36.0%다.

작년 31.9%보다 조금 올랐을 뿐이다. 전국의 일반공급 비율은 66.3%로 서울의 1.8배다.

서울은 빈 땅이 아니라 정비사업으로 집을 짓는 도시라서, 단지가 커도 청약통장을 든 사람에게 돌아가는 문은 좁다. 일반분양 숫자가 늘어나는 해에도 이 비율이 크게 바뀌지 않으면 경쟁률은 계속 높을 수밖에 없다.

디에이치 반포124 5천7가구, 다음 달 청약 문은 얼마나 열리나

다음 달에는 반포주공 1단지 1·2·4주구를 재건축하는 디에이치 반포124가 나온다. 총 5천7가구다.

청약을 노린다면 5천7가구라는 단지 전체 숫자보다 그중 일반분양으로 나오는 가구 수를 먼저 봐야 한다. 재건축 단지는 조합원 몫을 빼고 남는 것만 청약 시장에 나온다.

대출 규제가 강화된 뒤라 자금 계획도 따로 세워야 한다. 경쟁률이 높을수록 당첨 뒤 잔금까지 감당할 수 있는 사람만 끝까지 남는다.

내년 서울 분양은 늘어날까, 공급 부족을 풀 열쇠는 어디에

건설사 쪽 기대는 커지고 있다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "새 아파트에 대한 수요자들의 관심도가 높고 분양이 계속 밀리면 분양가 인상 요인 등이 더해지기 때문에 건설사들 입장에서도 사업 계획을 조금 더 공격적으로 좀 잡을 수 있는 부분들이 있을 것"이라고 내다봤다.

밀릴수록 분양가가 오른다는 말은 청약자에게는 기다림의 비용이기도 하다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "시장에서 원하는 분양 물량은 사실 민간 재건축·재개발 물량"이라며 한강 벨트가 아닌 중하위 지역 정비사업에 제도 완화가 필요하다고 봤다.

우리가 보는 결론은 이렇다. 올해 숫자는 공급이 풀린 해가 아니라 막혔던 물량이 한꺼번에 나온 해다. 서울 청약의 문을 실제로 넓히는 것은 분양 총량이 아니라 일반공급 36.0%라는 비율이고, 그 비율은 정비사업 제도가 바뀌지 않는 한 크게 움직이지 않는다.