주택 구입 자금 계산법, 계약금·중도금·잔금은 어떻게 나눌까

4억원 집을 살 자기자금 1억2,600만원이 있어도, 계약금과 중도금으로 1억6,000만원을 먼저 보내는 일정은 맞출 수 없다. 잔금일에 들어올 대출을 앞당겨 쓸 수 없기 때문이다. 주택 구입 자금은 집값에서 대출을 뺀 총액을 구한 뒤, 계약금·중도금·잔금의 지급일에 맞춰 나눈다.

표는 계약금 10%·중도금 20%·잔금 70%로 합의하고, 대출 전액을 잔금일에 받는 가상 일정이다. 연소득 6,000만원, 금리 4%, 30년 상환, LTV 70%, 기존 대출 없음인 계산기 대표 예시의 집값·대출·부대비용을 그대로 나눴다. 개인 일반세율과 전용면적 85㎡ 이하를 적용한 자기자금은 총 1억2,600만원이다.

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표는 현금 1억2,600만원 기준입니다. 내 현금과 연소득을 넣으면 집값 상한·필요 대출·부대비용을 나눠 볼 수 있습니다.

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계약금 10%·중도금 20%는 꼭 지켜야 하나

계약금은 보통 매매대금의 10% 정도로 잡지만, 계약금·중도금·잔금의 비율은 당사자가 합의해 정한다. 중도금 없이 계약금과 잔금만 지급하는 계약도 있다. 매수인은 자신이 현금을 마련할 수 있는 날짜를 바탕으로 금액과 지급일을 협의하고 계약서에 남긴다.

계약금은 집값에 더 붙는 돈이 아니다. 표에서 계약금과 중도금을 합쳐 이미 낸 돈을 집값에서 빼면 잔금만 남는다. 잔금 = 매매가격 − 이미 낸 계약금 − 이미 낸 중도금으로 계산하면 같은 돈을 두 번 잡지 않는다.

비율을 정하기 전에 각 대금을 어디서 마련할지 나눠 적는다. 계약금과 중도금을 어느 통장에서 보낼지, 잔금 중 얼마를 대출로 충당할지 각각 적으면 지급일에 필요한 현금을 확인할 수 있다. 매매가격에 비율만 곱한 표에는 대출이 늦게 들어오는 문제가 보이지 않는다.

중도금을 30%로 올리면 왜 4,000만원이 모자라나

같은 집에서 계약금은 그대로 두고 중도금만 30%로 바꾸면, 잔금 전까지 내야 할 돈이 1억6,000만원으로 늘어난다. 부대비용을 남긴 매매용 현금보다 4,000만원 많다. 집값도 필요한 대출 총액도 그대로인데, 먼저 내야 하는 현금이 부족해 지급 일정을 맞추지 못한다.

잔금이 줄었다고 부족분이 사라지지는 않는다. 중도금을 늘린 만큼 잔금은 작아지지만, 잔금일에 받을 돈은 앞선 중도금 지급일의 통장 잔액을 채우지 못한다. 그래서 총액과 날짜별 잔액은 따로 계산한다.

중도금 없는 일정으로 합의하면 계약금 뒤의 현금 부담은 잔금일로 옮겨 간다. 자기자금 총액을 줄이는 효과는 없으며, 그날 자기 현금과 실행 대출을 합쳐 남은 매매대금을 지급해야 한다. 중도금 비율을 정할 때는 매도인의 자금 일정도 함께 맞아야 한다.

대출 예정액은 언제 내 돈으로 셀 수 있나

계산기의 필요 대출 2억8,000만원은 예산을 맞추는 비교 금액이다. 은행에서 확인할 항목은 실제 승인액과 실행 가능일이다. 잔금일 실행을 전제로 잡았다면 그 돈을 계약금이나 중도금의 재원에 다시 넣지 않는다.

전세보증금 반환금이나 기존 집 매각대금도 받는 날짜가 중요하다. 중도금 지급일 뒤에 들어오는 보증금은 중도금 재원이 될 수 없고, 잔금일에 받는 돈은 입금과 송금 순서까지 맞아야 한다. 자금표에는 자산 이름보다 원화로 송금 가능한 날짜를 적는 편이 정확하다.

해외주식과 달러를 가진 독자도 평가액을 그대로 계약 자금에 합산하면 일정이 어긋난다. 주식 매각 뒤 출금이 가능해지고, 환전 뒤 원화 이체도 가능해져야 매도인에게 돈을 보낼 수 있다. 지급일별로 필요한 원화와 실제로 확보되는 원화를 대조하면, 총자산이 충분해도 어느 날 현금이 모자라는지 찾을 수 있다.

부대비용 600만원은 잔금과 어떻게 구분하나

대표 예시에서 자기자금 중 집값으로 들어가는 돈은 1억2,000만원이다. 나머지 600만원은 일반세율 취득세·지방교육세와 서울시 매매 중개보수 상한을 반영한 부대비용이다. 매도인에게 주는 잔금과 수령인도 지급 일정도 다르므로 별도 지출로 남긴다.

매매대금과 부대비용을 한데 묶어 남은 통장 잔액만 보면, 잔금을 치른 뒤 낼 돈을 놓치기 쉽다. 계약금부터 마지막 비용까지 지급 순서대로 빼고, 각 지출 뒤 잔액이 음수가 되는지 살피면 된다. 표의 일정은 준비한 자기자금을 모두 쓰므로, 이사비와 생활비를 따로 남기려면 집에 투입할 현금을 줄여 예산부터 다시 계산해야 한다.

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이사비와 비상금을 남긴 현금을 넣어 보세요. 지급 일정에 배분할 자기자금으로 감당할 집값과 대출 규모를 확인할 수 있습니다.

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