아파트 보유세는 시세 아닌 공시가격 기준, 공시 17억원이면 연 558만원

시세 17억원짜리 아파트 한 채를 가진 사람이 보유세 계산기에 17억원을 넣으면 연 558만원이 나온다. 같은 아파트의 공시가격 12억원을 넣으면 259만2천원이다. 시세를 넣었다는 이유 하나로 세금이 2배 넘게 부풀고, 실제로는 내지 않는 종부세 159만3천원까지 붙는다. 2026년 공동주택 공시가격은 시세의 69%(현실화율)에 맞춰 매겨져서, 시세 17억원대 아파트의 공시가격은 평균 12억원 안팎이다.

아래 표는 1세대 1주택, 도시지역분 포함 기준이다. 시세 환산은 전국 평균 현실화율 69%로 거꾸로 계산한 값이라 단지마다 다르다.

🧮 보유세 계산기

표의 시세 환산은 전국 평균값입니다. 알리미에서 찾은 내 아파트 공시가격을 넣으면 재산세·종부세 연 합계가 원 단위로 나옵니다.

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공시가격은 과세표준이 되기 전에 한 번 더 깎인다

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액에 매긴다. 2026년 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%를 쓰고, 그 밖의 주택은 60%다. 공시가격 17억원 아파트의 재산세 과세표준은 7억6,500만원이다.

여기에 세율을 매긴 본세 243만원, 지방교육세 48만6천원, 도시지역분 107만1천원이 더해져 재산세 합계 398만7천원이 된다. 시세로 따지면 24억6천만원짜리 집의 재산세가 시세의 31%쯤 되는 금액을 바탕으로 계산된다. 현실화율 69%에 비율 45%가 한 번 더 곱해진 결과다.

종부세는 순서가 다르다. 공시가격에서 1세대 1주택 공제 12억원을 먼저 빼고 남은 금액에 60%를 곱한다. 17억원이면 5억원의 60%인 3억원이 과세표준이고, 세율 0.5%로 150만원이다. 이 계산기는 재산세와 겹치는 부분의 공제를 근사 계산한다. 그 공제를 빼고 농어촌특별세 20%를 더한 종부세 합계 추정치는 159만3천원이다.

종부세 12억원 선도 시세가 아니라 공시가격이다

「12억원 넘는 집은 종부세」라는 말에서 12억원은 공시가격이다. 현실화율 69%를 적용하면 시세 17억4천만원 안팎까지는 평균적으로 1세대 1주택 종부세가 0원이다. 거주자인 단독명의 1세대 1주택자가 가진 아파트의 실제 공시가격이 12억원 이하라면 주택분 종부세가 없다. 시세 13억원에 현실화율 69%를 단순 적용한 공시가격 추정치는 8억9,700만원이지만, 판정은 따로 확인한 실제 공시가격으로 한다. 2주택 이상이거나 1세대 1주택 요건을 채우지 못하면 공제는 사람당 9억원으로 내려간다.

2026년에는 이 선에 닿는 집이 늘었다. 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.13%, 서울은 18.60% 올랐다. 시세가 그대로여도 공시가격이 오르면 과세표준이 따라 오른다. 지난해 공시가격 10억원이던 서울 아파트가 서울 평균만큼 올랐다면 올해 11억8천만원대로, 종부세 공제선 턱밑이다.

내 아파트 공시가격은 어디서 보고, 어느 날 기준인가

공시가격은 부동산공시가격알리미에서 연도와 주소로 조회한다. 아파트는 공동주택 공시가격을 본다. 2026년 가격은 4월 30일 공시됐고, 그해 보유세는 6월 1일 소유자에게 1년치가 통째로 나온다. 잔금을 5월 31일에 치르고 판 사람은 올해 보유세가 없고, 6월 2일에 판 사람은 1년치를 전부 낸다.

해외주식 양도세를 내 본 서학개미는 세금을 실제 거래가격으로 계산하는 데 익숙하다. 집도 살 때 취득세와 팔 때 양도세는 실제 거래가격이 기준이지만, 갖고 있는 동안 내는 재산세와 종부세만 공시가격을 쓴다. 호가가 올랐다는 뉴스를 보고 보유세를 따져 볼 때도 계산기에 넣을 숫자는 시세가 아니라 알리미의 공시가격이다. 재산세는 7월과 9월에 나눠 내고, 종부세는 12월에 낸다.

🧮 보유세 계산기

작년 공시가격과 올해 공시가격을 차례로 넣어 보면 공시가격 상승으로 내 보유세가 얼마 늘었는지 바로 비교됩니다.

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2026년 지방세법·종합부동산세법 기준, 거주자 1세대 1주택·단독명의·도시지역분 포함. 세부담상한·고령자·장기보유 세액공제·감면·지역자원시설세는 계산에서 뺐고, 시세 환산은 전국 평균 현실화율 69%를 쓴 추정이다. 종부세의 재산세 중복분 공제는 근사 계산이라 표의 보유세는 추정액이며 실제 고지액과 다를 수 있다.