전세사기 41억, 전세보증금이 다음 건물 땅값이 된 구조
동작구 다중주택 4곳에서 임차인 33명의 전세보증금 약 41억원을 가로챈 혐의로 임대법인 관계자와 중개업 관계자 6명이 검찰에 송치됐다. 땅값과 공사비의 약 70%는 은행 대출로 대고, 완공 뒤에는 세입자 보증금으로 공사대금을 정산한 다음 남은 돈을 다음 건물 토지 매입에 넣었다. 세입자의 보증금이 건축주의 자기자본 자리를 대신한 구조다.
뉴스 핵심
- 자기자본 없이 땅값·공사비의 약 70%씩을 대출로, 나머지를 세입자 보증금으로 채워 건물을 짓는 구조가 반복됐다.
- 공인중개사 3명은 명의만 걸었고 중개보조원이 계약을 전담하며 법정 중개보수 초과 리베이트를 받았다.
- 건축왕 사건에서는 보증금 약 305억원 중 1심이 174억원, 항소심이 약 170억원만 사기로 인정해 피해액과 편취액이 달랐다.
세입자 보증금은 어떻게 다음 건물의 종잣돈이 됐나
서울 동작경찰서가 2026년 11월 10일 밝힌 사건의 뼈대는 단순하다. 건물을 지을 때는 은행 돈을 쓰고, 다 지은 뒤에는 세입자 보증금으로 공사대금을 정산한다. 그리고 남은 돈으로 다음 땅을 샀다.
땅값의 약 70%는 담보대출, 공사비의 약 70%는 공사 진행률에 따라 나뉘어 나오는 은행 대출이었다. 나머지를 채운 것은 자기자본이 아니라 임차인이 낸 전세보증금이라는 것이 경찰 조사 결과다.
혐의 기간은 2020년 12월부터 2025년 4월까지, 무대는 동작구 다중주택 4곳, 피해 임차인은 33명, 보증금은 약 41억원이다. 33명으로 나누면 1인당 1억 2,000만원 안팎, 4곳으로 나누면 건물당 10억원 안팎이다. 개별 보증금은 공개되지 않아 평균치일 뿐이다.
대출이 먼저 깔린 건물에서 세입자는 얼마나 뒤에 서나
신축 건물은 땅을 살 때와 공사할 때 두 번 돈을 빌렸다면 완공 시점에 이미 은행 몫이 크게 잡혀 있을 가능성이 높다. 임차인 입장에서 은행 채권은 보증금보다 앞서는 변수다.
그런데 일당은 임차인에게 건물 시세가 수십억원에 달하고 선순위 보증금 채무도 적어 반환에 전혀 문제가 없다고 안내했다. 경찰은 이 안내를 거짓으로 봤다.
임차인이 계약서에 도장을 찍게 만든 두 숫자가 시세와 선순위 채무였다. 둘 다 임차인이 직접 보기 어려운 숫자였다는 점이 이 안내가 통한 배경으로 읽힌다.
공인중개사 3명은 이름만 걸었고 계약은 중개보조원이 전담했다
경찰이 구속한 두 사람 중 한 명은 공인중개사가 아니라 사무소 소속 중개보조원 B씨다. B씨는 공인중개사 3명을 이른바 바지 사장으로 내세워 사무소를 실질적으로 운영했다.
B씨는 해당 다중주택의 임대차 계약을 전담했고, 계약 때마다 법정 중개보수를 넘는 리베이트를 받았다. 리베이트 금액은 알려지지 않았다. 계약이 늘수록 B씨 몫이 커지는 구조였다.
임차인은 중개사가 설명해 줬다는 이유로 안심하기 쉽다. 하지만 간판에 적힌 중개사와 실제로 계약을 끌고 가는 사람이 다를 수 있다는 점이 이번 사건에서 드러났다. 경찰은 임대인과 중개인이 역할을 나눠 임차인을 속였다고 본다.
새 건물이 계속 지어져야 앞 건물 정산이 유지된다
범행 기간은 4년 4개월이다. 전세사기 특별법 이전부터 이어진 건이다. 한 채에서 나온 보증금이 공사대금 정산과 다음 땅값으로 흘러가는 고리가 그만큼 오래 돌았다는 뜻이다.
우리 판단으로는 이 고리는 건물이 늘수록 은행 대출과 세입자 보증금이 함께 쌓이는 구조다. 이미 정산과 토지 매입에 쓴 보증금이라면 만기에 돌려줄 원천은 새 계약이나 건물 매각 정도로 좁아진다.
만기 시점의 실제 자금 흐름은 수사 내용에 나오지 않았다. 경찰은 편취 자금의 흐름을 추적하고 은닉재산을 확보하는 수사를 이어갈 계획이다. 그 결과가 보증금이 어디서 멈췄는지 가려 줄 것이다.
건축왕 판결이 보여 준 것: 피해액과 편취액은 다르다
인천 건축왕 사건은 같은 계열이다. 건축비는 PF·준공 대출로, 사업비는 임차인 전세보증금으로 충당한 구조로 알려졌다. 1~3차 기소를 합치면 피해 임차인 665명, 보증금 약 536억원이다.
2차 기소 피해 보증금은 약 305억원이었다. 1심은 징역 15년을 선고하면서 174억원만 사기로 인정했다. 항소심도 징역 15년에 약 170억원을 인정했다. 305억원 중 170억원대만 편취액으로 남은 것이다.
법원은 보증금을 제때 돌려주지 못할 것을 안 날 이후의 신규·증액 계약금만 편취액으로 봤다. 범죄단체조직죄와 공인중개사법 위반은 무죄였다. 이번 41억원이 같은 잣대를 받을지는 재판 결과를 봐야 한다.
계약 전에 무엇을 직접 대조할 수 있나
임차인이 중개사 말 없이도 대조할 수 있는 자료는 등기부의 근저당 채권최고액, 건물 시세, 선순위 임차보증금 합계다. 이번 사건에서 거짓 안내의 대상이 된 항목이 바로 시세와 선순위 채무였다.
신축 건물일수록 대출이 먼저 걸려 있을 수 있다. 그래서 건물 값보다 건물 위에 이미 얹힌 채권 합계가 보증금 반환 능력을 가른다. 보증금은 돌려받을 자산인 만큼 임대인의 자금 구조까지 함께 봐야 한다.
41억원 사건의 핵심은 금액이 아니라 구조다. 세입자의 보증금이 맡겨 둔 돈이 아니라 다음 건물의 자기자본 자리에 들어갔고, 그 사이에서 중개사 사무소 간판이 안심 장치 역할을 했다. 보증금을 낼 때는 건물보다 건축주의 돈 흐름을 먼저 물어야 한다.
이 글은 수사 단계의 혐의 사실과 과거 판결을 정리한 것으로 특정 부동산·상품의 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 혐의는 재판에서 달라질 수 있으며, 전세계약과 보증금 판단의 책임은 계약 당사자에게 있습니다.
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