비거주 1주택 양도세 5억 차이, 전세 불안 부를까

같은 집인데 사는지에 따라 종부세가 얼마나 갈리나

공시가 15억(시가 20억) 주택을 2년 보유한 집주인 두 사람을 놓고 보겠습니다. 한 사람은 그 집에 살고, 다른 한 사람은 전세를 줬습니다. 현행 종부세는 둘 다 69.1만원입니다.

8월 3일 정부안대로면 거주용은 26.9만원으로 줄고 비거주용은 190.1만원으로 늘어납니다. 비거주 쪽 부담은 현행의 약 2.75배입니다. 집 가격도 보유 기간도 같은데 실거주 여부만 다릅니다.

정부가 거주를 우대하고 비거주를 압박하는 구조로 세금을 짰다는 점이 이 논쟁의 출발입니다.

종부세 9억 축소안은 이미 접혔다

11월 9일 기사 맨 위에 걸린 '종부세 기본공제 12억 유지'는 이번 주 결정이 아닙니다. 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원으로 유지하기로 했고, 8월 3일 안의 9억원 축소를 발표 29일 만에 되돌렸습니다.

세부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 안도 150% 유지로 정리됐습니다. 비거주 공동명의 부부는 초안의 각 4억(합 8억)에서 확정안의 각 6억(합 12억)이 됐습니다. 법안은 9월 3일 국회에 제출됐습니다.

그래서 11월 9일 토론회에서 오간 비판은 종부세보다 양도세 쪽에 무게가 실려 있습니다.

양도세 5억 차이가 왜 전세를 거두게 만든다는 걸까

11월 9일 국회예산정책처 토론회에서 최한수 경북대 교수는 "거주 여부에 따라 양도세 부담이 약 5억원 차이가 가는데, 그렇다면 실거주를 유도하는 것을 넘어 전세를 거두고 직접 입주할 유인이 생긴다"고 지적했습니다.

집주인 입장에서 계산은 단순합니다. 전세를 계속 주면 공제에서 불리하고, 직접 들어가 살면 유리하다면 임대 계약 갱신 대신 입주를 고르게 됩니다. 이 선택이 모이면 전세 매물과 세입자의 거주지가 줄어듭니다. 이는 우리가 읽는 경로이고, 실제 규모는 개편안의 세부 조건과 집주인들의 반응에 달려 있습니다.

최 교수는 비거주 1주택자가 서울 전체 1주택자의 약 20%라고 추산했습니다. 김인만 부동산경제연구소장은 서울에 약 83만명으로 추정된다며 "이들에게 규제의 칼날을 들이대면 세입자들의 주거까지 불안해지는 악순환이 발생할 수 있다"고 말했습니다.

최 교수는 전세시장이 가장 취약한 시기에 이 제도를 넣는 효과를 따져 봐야 한다고 짚었고, 서울 유권자의 표심까지 거론하며 정책이 오래 갈지에도 의문을 달았습니다.

장기보유특별공제는 어떻게 바뀌나

현행 1주택 장특공제는 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합친 구조입니다. 정부안은 2028년에 거주 6%, 보유 2%로 비율을 옮기고, 2029년에는 거주 연 8%(최대 80%)로 거주 하나만 남깁니다.

공제 한도도 새로 생깁니다. 2028년 20억, 2029년 10억입니다. 2029년부터는 1주택자의 보유기간에 따른 공제가 없어집니다.

결국 오래 보유한 것만으로는 공제를 받기 어렵고, 그 집에 실제로 살았는지가 공제 규모를 정하는 구조가 됩니다.

2021년 40%+40% 구조의 두 번째 단계

1주택 장특공제를 보유와 거주로 쪼갠 것은 2019년 12·16 대책 이후 2021년부터입니다. 그전에는 10년만 보유해도 최대 80%를 공제받는 방식이었습니다. 이번 안은 보유분을 없애고 거주분으로 합치는, 같은 방향의 두 번째 단계입니다.

김인만 소장은 이 대목을 강하게 비판했습니다. "평생 집을 보유하다가 상속하면 상속세를 내고, 증여하면 증여세를 낸다"며 거주 중심으로 공제 한도까지 줄이는 것은 "국가 횡포"라고 했습니다.

월급으로 산 집 한 채를 오래 갖고 있던 사람이 실거주 기록이 없다는 이유로 공제를 잃는 장면이 쟁점입니다. 정부안 기준이고 최종 확정 전이라는 점은 같이 봐야 합니다.

집주인과 세입자는 무엇을 확인해야 하나

종부세 쪽의 비거주 페널티는 9월에 후퇴했고, 전세를 거둘 유인이라는 우려는 양도세 장특공제 개편에 남아 있습니다. 두 사안을 한 덩어리로 읽으면 이미 취소된 부담을 앞으로 올 부담으로 착각하게 됩니다.

전세를 준 1주택자는 2028~2029년 매도 때 공제액이 달라질 수 있는지 국회 심의 결과로 확인해야 합니다. 세입자는 집주인이 직접 입주할 계획이 있는지 계약 갱신 시점에 살펴볼 필요가 있습니다.

세입자가 낀 매물은 한시적으로만 양도가 쉬워 매물이 늘 수 있다는 관측도 나왔습니다. 전세 불안이 현실이 될지는 이 매물 증가와 집주인의 입주 선택 중 어느 쪽이 더 큰지로 갈릴 것입니다.