부부 공동명의 보유세 차이, 공시가 18억까지 종부세 0원

공시가격 17억원 아파트 한 채를 남편 단독명의로 가지면 2026년 보유세는 연 558만원입니다. 같은 집을 부부가 절반씩 나눠 가지면 399만원으로 내려가고, 차이 159만원은 전부 종합부동산세(종부세)에서 나옵니다. 재산세는 집 한 채를 통째로 놓고 매기기 때문에 명의를 나눠도 한 푼도 줄지 않습니다.

단독명의와 부부 공동명의, 공시가격별 보유세 비교

아래 표는 1세대 1주택, 도시지역분 포함, 고령·장기보유 세액공제 없음으로 맞춘 2026년 추정액입니다. 공동명의는 지분 50 대 50이고, 1주택자 특례를 신청하지 않은 경우입니다.

공시가격 12억원까지는 어느 명의든 종부세가 없어서 보유세가 똑같습니다. 명의에 따라 세금이 갈리는 건 12억원을 넘는 집부터입니다.

🧮 보유세 계산기

표는 지분 50 대 50 기준입니다. 내 공시가격을 넣으면 재산세 합계가 나오고, 그 금액은 공동명의여도 그대로입니다.

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공동명의는 왜 18억원까지 종부세가 0원인가

종부세는 집이 아니라 사람에게 매깁니다. 단독명의 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억원을 빼고 시작하지만, 공동명의면 남편과 아내가 각자 9억원씩 공제를 받습니다. 둘을 합치면 18억원이 빠지는 구조라, 지분을 반씩 가진 부부는 공시가격 18억원까지 종부세 고지서를 받지 않습니다.

계산은 사람마다 따로 합니다. 한 사람의 종부세 과세표준은 (공시가격 × 내 지분 − 9억원) × 60%입니다. 공시가격 20억원 집을 반씩 가지면 각자 10억원에서 9억원을 빼고 60%를 곱해 과세표준이 6,000만원이고, 여기에 최저 세율 0.5%가 붙어 1인당 30만원에서 출발합니다. 이미 낸 재산세와 겹치는 몫을 빼고 농어촌특별세 20%를 더하면 부부 합계가 약 65만원입니다.

지분을 70 대 30으로 나누면 효과가 줄어드나

줄어듭니다. 공시가격 17억원 집을 70 대 30으로 가지면 지분이 큰 쪽의 몫이 11억9,000만원이라 9억원 공제를 넘깁니다. 과세표준 1억7,400만원에 0.5%를 곱해 공제 전 종부세가 87만원 나오고, 30% 쪽 5억1,000만원은 공제 9억원에 한참 못 미쳐 남는 공제가 버려집니다.

공동명의의 효과는 두 사람 몫이 모두 9억원 안쪽에 들어올 때 가장 큽니다. 같은 17억원 집이라도 50 대 50이면 0원이고, 지분이 한쪽으로 기울수록 단독명의 숫자에 가까워집니다.

1주택자 특례를 신청하면 더 유리한 경우는 언제인가

부부 공동명의 1주택자는 해마다 9월 16일부터 30일까지 홈택스나 관할 세무서에 과세특례를 신청할 수 있습니다. 신청하면 한 사람이 집 전체를 가진 1세대 1주택자처럼 계산해 12억원 공제를 받고, 대신 단독명의만 받던 고령자·장기보유 세액공제(합계 최대 80%)도 받습니다. 2026년부터는 지분과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 정합니다.

지분이 50 대 50인 부부라면 공시가격 18억원 이하에서는 특례를 신청할 이유가 없습니다. 두 사람 몫이 모두 9억원 안쪽이라 각자 9억원 공제만으로 종부세가 0원이기 때문입니다. 지분이 70 대 30처럼 기울어 있으면 18억원 이하라도 지분이 큰 쪽에 종부세가 나오므로, 특례로 12억원 공제와 세액공제를 받는 편이 나은지 따로 계산해 봐야 합니다. 50 대 50인 17억원 집에서 특례를 받고 최대 공제 80%를 적용해도 종부세 합계는 318,600원이 남습니다.

18억원을 넘으면 세액공제율에 따라 유불리가 갈립니다. 공시가격 20억원 집에서 특례를 신청하면 공제 전 종부세 합계는 단독명의와 같은 288만원이고, 공제율 80%를 받아야 576,000원으로 공동명의 약 65만원보다 낮아집니다. 공제율이 70%면 864,000원으로 오히려 더 냅니다. 80%는 70세 이상이면서 10년 이상 보유했거나, 65세 이상이면서 15년 이상 보유했을 때만 나옵니다.

고령자 공제는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 더해 80%에서 멈춥니다. 나이와 보유 기간은 모두 그해 6월 1일 기준으로 봅니다.

🧮 보유세 계산기

단독명의로 냈을 때의 연 보유세를 확인하면, 공동명의로 줄어드는 종부세 몫이 얼마인지 바로 비교됩니다.

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2026년 지방세법·종합부동산세법 기준 추정액입니다. 공동명의 종부세의 재산세 중복분 공제는 근사치이며, 세부담상한·감면·지역자원시설세와 지분 변경 때의 증여세는 계산에서 뺐습니다. 매수·매도 권유가 아닙니다.