자동차 할부 있으면 주담대 한도 줄어드나? 월 50만원에 약 1억원 감소

집을 사려고 은행에 가기 전, 차 할부가 아직 1년 남았다면 그 할부가 주택담보대출 한도를 깎는지부터 궁금해집니다. 캐피탈사에서 받은 할부라면 깎습니다. 연소득 6천만원인 사람이 연 4%·30년 주택담보대출을 알아볼 때 할부 월 50만원이 남아 있으면 DSR 한도는 418,922,480원에서 314,191,860원으로 104,730,620원 줄어듭니다. 신용카드로 결제한 자동차 할부는 대출이 아니라 결제로 분류돼 DSR 계산에 들어가지 않습니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자를 세전 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권 차주단위 DSR 40%는 신규 대출을 포함한 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 일반적으로 적용하며, 정책모기지·중도금·이주비대출 등은 예외입니다. 연소득 6천만원이면 1년에 갚을 수 있는 원리금이 2,400만원이고, 차 할부 1년치 600만원이 먼저 그 자리를 차지하면 새 주택담보대출은 남은 1,800만원 안에서만 정해집니다.

표는 세전 연소득 6천만원, 새 대출 연 4%·30년 원리금균등 상환, 은행 DSR 40%, 집값을 넣지 않은 계산입니다.

🧮 대출한도 계산기

표는 연소득 6천만원·연 4%·30년 기준입니다. 내 연소득과 할부 월 납입액×12를 넣으면 줄어든 주담대 한도가 바로 나옵니다.

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할부 잔액 600만원인데 왜 한도는 1억원이 줄어드나

많은 사람이 남은 할부 잔액만큼 한도가 줄어든다고 생각합니다. 잔액이 600만원 남짓이면 대출도 600만원쯤 덜 나오겠다고 계산하는 식입니다. DSR은 잔액을 보지 않고 1년에 내는 원리금을 봅니다. 그래서 12개월 남은 월 50만원 할부가 1억원 넘는 한도를 막습니다.

이유는 기간 차이에 있습니다. 할부가 차지한 월 50만원은 새 주택담보대출이 30년, 360번 동안 갚아 나갈 수 있었던 돈입니다. 연 4%로 360번 나눠 갚는 대출에서 월 50만원이 감당하는 원금이 104,730,620원입니다. 할부는 1년 뒤 끝나지만 주택담보대출 한도는 신청하는 날의 연 원리금으로 정해집니다.

할부가 한도에 미치는 영향은 앞으로 1년 동안 실제로 갚을 원리금에 따라 달라집니다. 월 50만원이 12개월 남았다면 600만원, 6개월 남았다면 300만원이 반영됩니다. 상환을 마친 할부는 연 원리금이 0원이 되므로 계산에서 빠집니다. 잔액을 먼저 정리할지 그대로 둘지는 줄어드는 한도와 정리에 드는 현금을 나란히 놓고 정하면 됩니다.

캐피탈 할부와 카드 할부, DSR에 잡히는 쪽은

자동차 할부는 계약 상대방에 따라 DSR에 들어가기도 하고 빠지기도 합니다. 캐피탈사의 할부금융과 은행 자동차담보대출(오토론)은 대출 상품이라 DSR에 들어갑니다. 신용카드로 차값을 결제하고 나눠 내는 카드 할부는 물품 대금을 나눠 내는 결제로 보고 DSR 계산에서 뺍니다.

내 할부가 어느 쪽인지는 카드 명세서나 청구 주체만으로 가르지 않습니다. 계약서와 상품설명서에서 일반 신용카드 할부 결제인지 대출성 할부금융·오토론인지, DSR에 포함되는 상품인지 확인합니다. 카드사 이름이 붙어 있어도 할부금융 상품으로 계약했다면 대출로 잡힙니다. 계산기에는 DSR에 들어가는 할부의 연 원리금만 넣습니다.

집값이 먼저 막으면 할부가 있어도 한도는 그대로일까

주택담보대출 한도는 소득으로 정하는 DSR 한도와 집값으로 정하는 LTV(주택담보인정비율) 한도 가운데 작은 쪽입니다. 집값 5억원에 LTV 70%를 적용하면 LTV 한도는 350,000,000원입니다. 연소득 6천만원이고 할부가 없으면 DSR 한도 418,922,480원보다 LTV 한도가 작아서 3억5천만원이 결과가 됩니다.

같은 사람에게 월 50만원 할부가 있으면 DSR 한도가 314,191,860원으로 내려가 LTV 한도 밑으로 떨어집니다. 이때 실제로 줄어드는 금액은 1억원이 아니라 35,808,140원입니다. 연소득이 8천만원이면 같은 할부가 있어도 DSR 한도가 4억원을 넘어 LTV 한도 3억5천만원이 그대로 결과로 남습니다.

그래서 할부가 한도를 얼마나 줄이는지는 소득과 집값을 함께 넣어 봐야 압니다. 소득이 집값에 비해 넉넉한 사람은 할부 영향이 거의 없고, 소득에 비해 비싼 집을 보는 사람일수록 할부 한 건이 한도를 바로 깎습니다.

🧮 대출한도 계산기

내 할부가 캐피탈 할부라면 집값까지 넣어 보세요. DSR과 LTV 중 어느 쪽이 내 한도를 막는지 함께 보입니다.

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