보유세란? 재산세·종부세 차이, 공시가 12억 이하 한 채는 재산세만

거주자가 단독명의로 가진 공시가격 12억원 아파트 한 채의 1년 보유세를 계산기로 추정하면 2,592,000원이고, 이 돈은 전부 재산세다. 공시가격이 17억원으로 오르면 추정 보유세는 5,580,000원이 되고, 그중 1,593,000원이 농어촌특별세를 포함한 종부세 추정액이다. 같은 집 한 채라도 공시가격 12억원을 넘는 순간 고지서가 한 장 더 날아오고, 내는 곳과 내는 달이 달라진다. 보유세를 하나의 세금으로 알고 있으면 7월 고지서만 보고 1년 세금을 다 냈다고 착각하기 쉽다.

🧮 보유세 계산기

표는 1주택 공시가격 9억~20억원 기준입니다. 내 집 공시가격을 넣으면 7·9월 재산세와 12월 종부세가 각각 몇 원인지 나옵니다.

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공시가격별 보유세는 얼마인가

아래 표는 거주자 단독명의 1세대 1주택, 도시지역분 포함, 세액공제 없음으로 고정하고 공시가격만 바꾼 추정액이다. 종부세 합계는 재산세 중복분 공제를 근사해 계산했다. 공시가격 9억원과 12억원 집은 종부세가 0원이라 보유세가 곧 재산세다. 17억원부터 종부세가 보유세의 약 29%를 차지하고, 20억원이면 그 비중이 37%까지 오른다.

재산세 합계에는 지방교육세와 도시지역분이, 종부세 합계에는 농어촌특별세가 들어 있다. 17억원 집의 재산세 3,987,000원은 본세 2,430,000원에 지방교육세 486,000원과 도시지역분 1,071,000원을 더한 금액이다. 고지서의 본세 줄만 보면 실제 내는 돈의 60% 남짓만 보게 된다.

종부세는 12억원을 넘은 부분에만 붙는다

종부세를 집값 전체에 매기는 세금으로 아는 사람이 많다. 실제 과세표준은 공시가격에서 12억원을 뺀 나머지에 60%를 곱한 금액이다. 17억원 집이면 5억원의 60%인 3억원에만 종부세율이 붙는다.

12억원을 넘은 5억원어치는 재산세도 이미 낸 부분이다. 그래서 종부세를 계산할 때는 이 겹친 부분에 대한 재산세를 빼 준다. 같은 돈에 두 번 세금을 물리지 않으려는 장치이고, 17억원 집의 종부세가 생각보다 작은 이유도 여기에 있다.

9억원에서 12억원으로 갈 때 재산세가 71% 뛰는 이유

공시가격이 9억원에서 12억원으로 33% 오르는데 재산세 합계는 1,512,000원에서 2,592,000원으로 71% 늘어난다. 1세대 1주택 특례세율(0.05~0.35%)이 공시가격 9억원 이하 집에만 적용되기 때문이다. 9억원을 넘으면 일반 세율(0.1~0.4%)로 돌아가, 집값 상승분보다 세금이 훨씬 가파르게 오른다.

종부세가 붙는 문턱은 12억원이지만 재산세가 무거워지는 문턱은 9억원이다. 한 채를 가진 사람에게 보유세가 크게 바뀌는 지점은 두 번 오고, 둘 다 시세가 아니라 공시가격으로 판단한다.

매년 6월 1일 주인이 1년 치를 다 낸다

재산세와 종부세 모두 6월 1일에 집을 가진 사람이 그해 세금 전부를 낸다. 5월 31일에 집을 판 사람은 그해 보유세가 0원이고, 6월 2일에 판 사람은 1년 치를 다 낸다. 몇 달 보유했는지로 나누지 않으니 잔금일을 6월 1일 앞뒤 어디에 두느냐가 수백만원을 가른다.

해외주식과 달러 예금을 가진 서학개미에게 익숙한 주식에는 매년 내는 보유세가 없다. 해외주식은 1년 동안 판 종목의 양도손익을 합쳐 기본공제 등을 뺀 금액에 양도소득세가 붙고, 배당에는 배당소득세가 붙는다. 국내 상장주식을 소액주주로 장내에서 팔면 원칙적으로 양도소득세 대상이 아니다. 집은 팔지 않아도 매년 6월 1일마다 세금이 생긴다.

🧮 보유세 계산기

내 집 공시가격이 9억원·12억원 문턱 중 어디를 넘었는지, 1년 보유세에서 종부세 몫이 얼마인지 숫자로 나옵니다.

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