프리랜서 주담대 한도 소득 기준은? 받은 돈보다 종소세 신고 소득금액

3.3% 원천징수 전 총 지급액이 연 6,000만원인 프리랜서라도 은행이 DSR에 넣는 소득은 6,000만원이 아닐 수 있습니다. 주택담보대출 심사에서 기본이 되는 소득은 종합소득세를 신고한 뒤 홈택스 소득금액증명원에 찍히는 소득금액, 곧 받은 돈에서 필요경비를 뺀 금액입니다. 경비를 많이 잡아 소득금액이 3,000만원으로 신고됐다면 한도도 3,000만원을 기준으로 나옵니다.

아래는 연 4%·30년·기존 대출 없음·DSR 40%·집값 5억원·LTV 70%로 맞춘 계산입니다. 같은 사람이 어떤 숫자를 소득 칸에 넣느냐만 달라졌습니다.

🧮 대출한도 계산기

표는 받은 돈 6,000만원·소득금액 3,000만원 기준입니다. 내 소득금액증명원의 소득금액과 금리·기간을 넣으면 내 한도가 나옵니다.

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프리랜서 소득은 왜 받은 돈보다 작게 잡히나

프리랜서가 받는 돈은 세법상 사업소득의 수입금액입니다. 통장에 들어온 돈이 아니라 회사가 3.3%를 원천징수하기 전의 총 지급액이 여기에 해당합니다. 5월 종합소득세 신고에서 이 세전 수입금액에서 장비값·교통비·작업실 임차료 같은 필요경비를 빼고 남은 것이 소득금액이고, 소득금액증명원에는 이 숫자가 올라갑니다.

위 예시에서 받은 돈 6,000만원을 그대로 넣으면 한도가 3억 5,000만원으로 나오지만, 소득금액 3,000만원으로 넣으면 2억 946만원에 그칩니다. 차이는 140,538,760원입니다. 5억원짜리 집이라면 LTV가 아니라 소득이 한도를 정하는 쪽으로 바뀝니다. 계약금과 잔금 계획을 세울 때 이 1억 4,000만원이 비게 됩니다.

경비를 많이 넣으면 세금은 줄고 한도도 줄어든다

종합소득세에서 경비를 늘리면 내는 세금이 줄어듭니다. 그런데 같은 장부가 대출 심사의 소득 자료가 됩니다. 세금을 아끼려고 줄인 소득금액이 그대로 DSR의 분모가 됩니다. 집을 살 계획이 있는 해라면 신고하기 전에 소득금액이 한도를 얼마나 깎는지도 같이 계산해 보는 편이 낫습니다.

시점도 걸립니다. 2026년에 번 돈은 원칙적으로 2027년 5월에 종합소득세를 신고하고, 정기신고자의 2026년 귀속 소득금액증명은 2027년 7월 이후 발급됩니다. 새 귀속연도 소득금액증명이 발급되기 전에는 기존에 확인 가능한 신고소득 자료가 심사에 쓰입니다. 그렇다고 직전 연도 금액이 그대로 인정되는 것은 아니고, 소득 변동과 지속성, 은행의 산정기간·평균 방식에 따라 DSR에 넣는 소득이 달라집니다.

신고 소득이 없으면 건강보험료·카드 사용액으로 추정한다

프리랜서 첫해라 종합소득세 신고 이력이 없거나 증빙 자료를 내기 어려우면 은행은 다른 자료로 소득을 추정합니다. 국민연금·건강보험료 납부액으로 추정한 인정소득은 95%만, 매출액이나 신용카드 사용액으로 추정한 신고소득은 90%만 반영합니다. 인정·신고소득의 상한은 원칙적으로 연 5,000만원입니다. 두 가지 이상 소득자료로 소득수준이 확인되면 은행 기준에 따라 최대 연 7,000만원까지 인정될 수 있고, 자료별 금액이 다르면 가장 낮은 금액을 씁니다. 신용평가사 소득예측모형으로 추정한 소득은 쓸 수 있는지, 얼마까지 반영하는지가 업권과 은행 심사 기준마다 달라 따로 확인해야 합니다.

기본 상한 5,000만원을 같은 조건(연 4%·30년)에 넣으면 DSR 한도는 약 3억 4,910만원입니다. 건강보험료로 추정한 소득이 8,000만원이어도 기본 상한을 적용하면 이 금액을 넘지 못합니다. 실제 수입이 많은 프리랜서라면 추정 소득보다 신고된 소득금액이 있는 편이 한도에서 유리한 경우가 많습니다.

해외 플랫폼에서 달러로 대금을 받는 프리랜서도 기준은 같습니다. 환전해 통장에 들어온 금액이 아니라 국내에 사업소득으로 신고한 소득금액이 심사에 쓰입니다. 원화 입금 내역만으로는 증빙소득이 되지 않습니다.

🧮 대출한도 계산기

받은 총액과 신고 소득금액을 각각 넣어 보면, 경비 처리 때문에 내 주담대 한도가 얼마나 달라지는지 한눈에 비교됩니다.

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2026년 11월 기준, 금융위원회 DSR 소득 산정 기준(증빙·인정·신고소득)과 은행권 DSR 40%를 적용했습니다. 스트레스 DSR 가산금리, 은행별 소득 인정 기간·평균 방식, 개인사업자대출 이자 차감, 지역·주택 수별 LTV와 금액 상한은 계산에서 뺐습니다. 매매·대출 권유가 아닙니다.