주택담보대출 한도, 대출 기간 따라 달라지나? 연봉 6천·집값 5억 10~40년 비교

같은 5억원짜리 집을 사도 대출 기간을 20년으로 잡느냐 30년으로 잡느냐에 따라 은행이 계산하는 한도는 달라집니다. 연소득 6,000만원·연 4%·기존 대출 없음이면 20년 한도는 3억 3,004만원이고, 30년으로 늘리면 3억 5,000만원이 됩니다. 기간이 바꾸는 것은 소득으로 정하는 한도(DSR)뿐이고, 집값으로 정하는 한도(LTV)는 몇 년을 잡아도 그대로입니다. 그래서 기간을 늘리면 한도가 계속 커질 것 같지만, 어느 해부터는 더 늘지 않습니다.

세전 연소득 6,000만원·연 4%·원리금균등 상환·집값 5억원·DSR 40%·LTV 70%로 기간만 바꾼 결과입니다. 최대 대출액은 두 한도 중 작은 쪽입니다.

🧮 대출한도 계산기

내 연소득·금리·집값을 넣고 기간만 20·30·40년으로 바꿔 보면, 몇 년부터 한도가 더 늘지 않는지 보입니다.

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대출 기간을 늘리면 왜 DSR 한도가 커지나

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 세전 연소득의 몇 %인지 보는 기준입니다. 은행권은 총대출액이 1억원을 넘는 사람에게 40%를 적용하므로, 연소득 6,000만원이면 1년에 갚을 수 있는 돈은 2,400만원, 한 달 200만원으로 고정됩니다.

이 200만원을 몇 달 동안 내느냐가 기간입니다. 20년이면 240번, 30년이면 360번을 냅니다. 매달 내는 돈이 같아도 내는 횟수가 늘어나니 그만큼 빌릴 수 있는 원금이 커집니다. 은행은 이 월 상환액에 금리와 기간을 넣어 거꾸로 원금을 구합니다.

늘어나는 폭은 갈수록 줄어듭니다. 10년에서 20년으로 늘리면 DSR 한도가 1억 3,250만원 커지지만, 20년에서 30년은 8,888만원, 30년에서 40년은 5,962만원에 그칩니다. 기간 끝 쪽에 추가되는 월 상환액일수록 현재가치로 할인되는 기간이 길어, 빌릴 수 있는 원금을 늘리는 효과가 작아지기 때문입니다.

몇 년부터 기간을 늘려도 한도가 그대로인가

LTV(담보인정비율)는 집값의 몇 %까지 빌려주는지 정한 비율입니다. 비규제지역 무주택자의 일반 기준 70%를 5억원 집에 적용하면 3억 5,000만원이고, 이 숫자에는 기간이 들어가지 않습니다. 기간을 늘려 DSR 한도가 이 선을 넘는 순간부터 결과는 LTV 한도에서 멈춥니다.

표의 조건에서 그 경계는 22년입니다. 21년까지는 DSR 한도가 3억 5,000만원보다 작아 기간 1년마다 한도가 늘지만, 22년부터는 30년을 잡든 40년을 잡든 3억 5,000만원입니다. 규제지역이라 LTV가 40%면 담보 한도가 2억원이 되어, 11년만 잡아도 이 선에 걸립니다. 기간으로 한도를 늘릴 수 있는지는 내 DSR 한도가 LTV 한도보다 아래에 있는지로 갈립니다.

연소득 4,000만원이면 40년이 한도를 바꾼다

소득이 낮을수록 기간이 한도를 크게 움직입니다. 연소득 4,000만원이면 1년 상환 여력이 1,600만원이라, 같은 5억원 집이라도 30년 DSR 한도가 279,281,653원으로 LTV 한도보다 7,000만원 넘게 모자랍니다.

이 사람이 40년을 잡으면 DSR 한도는 319,026,227원이 되어 3,974만원이 늘어납니다. 40년에서도 3억 5,000만원에 닿지 않으니 이 사람에게는 기간 자체가 한도를 정하는 숫자입니다. 연소득 6,000만원이면 30년과 40년의 한도가 같았던 것과 다릅니다.

같은 3억 5,000만원이라도 40년이면 이자가 1억원 더 붙는다

한도가 멈춘 구간에서 기간을 더 늘리면 바뀌는 것은 매달 내는 돈과 전체 이자입니다. 3억 5,000만원을 연 4%로 30년 동안 원리금균등으로 갚으면 월 약 167만원, 이자는 모두 약 2억 5,154만원입니다.

40년이면 월 납입액이 약 146만원으로 약 21만원 줄어들지만, 이자는 약 3억 5,214만원으로 1억원 넘게 늘어납니다. 연소득 6,000만원인 사람이 40년을 잡으면 한도는 그대로이고, 월 부담이 줄어드는 대신 이자를 더 냅니다. 40년 사례는 해당 만기의 취급과 DSR 인정이 가능한 경우의 단순 계산입니다. 수도권·규제지역 주담대는 일반적으로 만기가 30년 이내로 제한되므로, 실제 선택 가능한 만기와 DSR 인정 만기를 확인한 뒤 월 납입액과 총이자를 비교해야 합니다.

🧮 대출한도 계산기

기존 대출 연 원리금까지 넣으면, 기간을 늘렸을 때 내 한도가 DSR과 LTV 중 어디에서 막히는지 확인됩니다.

기간별 내 한도 계산하기 →

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2026년 11월 기준, 은행권 DSR 40%·비규제지역 무주택자 LTV 70%(규제지역 40%) 일반 기준과 원리금균등 상환으로 계산했습니다. 스트레스 DSR 가산금리, 주택가격별 금액 상한, 방공제, 은행 자체 심사는 반영하지 않았습니다. 매수·대출 권유가 아닙니다.