서울 아파트 매매 평균 2.5% 하락, 전세 보증금은 3.8% 상승

서울 아파트 평균은 왜 거래 지역에 흔들리나

서초구에서 거래된 전용 84㎡ 아파트의 평균 매매가는 29억2천556만원이다. 서울 평균의 229%다. 면적이 같아도 어느 지역의 집이 거래됐느냐에 따라 평균에 들어가는 금액은 크게 달라진다.

평균 거래금액은 그 기간에 팔린 집들을 한 바구니에 담아 계산한 값이다. 비싼 지역의 거래가 덜 담기면 바구니의 평균도 낮아질 수 있다. 다방도 이번 평균 하락의 배경으로 고가 지역의 거래 비중 감소를 짚었다.

따라서 서울 평균이 내렸다는 소식을 곧바로 내가 보던 아파트의 할인 소식으로 받아들이면 곤란하다. 거래된 집의 구성이 달라진 부분과 집 자체의 가격이 달라진 부분을 먼저 나눠야 한다.

같은 84㎡면 같은 집값을 비교한 것일까

면적을 맞추면 집 크기의 차이는 줄일 수 있지만, 거래 지역의 차이까지 사라지지는 않는다. 강남구 평균 매매가는 서울 평균의 224%, 송파구는 184%였다. 같은 면적이라는 조건만으로 거래 대상이 같아지는 것은 아니다.

국토교통부의 아파트 실거래가격지수 작성 절차에는 동일주택별 기초통계를 만들고 거래쌍을 구성하는 단계가 따로 있다. 같은 집의 이전 거래와 이후 거래를 연결해 가격 변화를 살피려는 절차다.

한국부동산원도 신고 자료의 오류를 검증하고 가격이상치를 분류·제거하는 정제 과정을 거친다. 거래금액을 모은 평균과 가격 변화를 추적하는 지수는 만드는 목적부터 다르다. 이번 평균은 거래된 집들의 가격대를 보여 주지만, 서울의 모든 집이 얼마나 싸졌는지까지 답하지는 않는다.

전세 보증금 상승은 누구의 부담인가

전세를 구하는 사람에게 필요한 것은 살 집의 보증금이다. 서울 평균 매매가가 낮아졌더라도 자신이 들어갈 집의 보증금이 높아졌다면 마련할 돈은 늘어난다. 소유할 때의 가격과 거주하기 위해 맡기는 돈은 같은 방향으로 움직일 의무가 없다.

2026년 3분기 서울 전용 84㎡ 아파트의 평균 전세 보증금은 7억2천805만원이었다. 비교 대상은 직전 분기가 아니라 전년 같은 분기다. 이번 엇갈림은 매매 평균의 하락을 곧장 주거 부담 완화로 읽을 수 없다는 사실을 보여 준다.

매매 평균은 내려도, 세입자가 준비할 돈은 늘 수 있다.

다만 모든 세입자의 추가 부담이 서울 평균만큼 늘었다고 계산할 수는 없다. 개인의 자금 사정에 닿는 숫자는 서울 전체 평균보다 자신이 맺은 기존 계약과 앞으로 맺을 계약의 보증금이다.

비강남권 전월세 부족은 무엇을 말하나

이번 전세 상승의 배경으로 거론된 것은 강북 등 비강남권 일부 중저가 아파트의 전월세 부족이다. 매매 평균을 설명할 때 등장한 고가 지역의 거래 비중과는 다른 이야기다. 한쪽은 어떤 집이 팔렸느냐이고, 다른 쪽은 거주할 집을 구하기가 어떠냐에 가깝다.

전세 보증금의 지역별 가격대도 매매와 똑같지 않았다. 평균 매매가는 서초구가 가장 높았지만, 평균 전세 보증금은 강남구가 10억7천543만원으로 가장 높았다. 소유 가격의 순위와 거주 계약의 순위부터 어긋난다.

이 차이를 놓치면 서울 집값이라는 말 하나에 서로 다른 사정을 밀어 넣게 된다. 고가 지역의 매매 거래가 줄었다는 설명만으로 중저가 전세를 구하는 사람의 어려움이 풀리지는 않는다. 두 평균이 엇갈린 것은 시장을 읽을 질문도 나눠야 한다는 신호다.

전세 보증금은 집주인에게 어떤 돈인가

보증금은 들어올 때만 보면 집주인이 쓸 수 있는 자금이지만, 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이다. 이 성격이 드러난 사례가 2023년 역전세 대책이다. 새 전세금이 기존 전세금보다 낮아 반환에 어려움을 겪는 집주인에게 반환목적 대출 규제를 한시적으로 완화했다.

당시 대책은 은행의 반환대출금을 기존 세입자에게 직접 지급하고, 후속 세입자의 보증금으로 대출을 갚도록 설계됐다. 후속 세입자가 당장 없어도 먼저 대출하되 1년 안에 후속 세입자를 구하도록 했다.

이 경로를 따라가면 전세금의 역할이 선명해진다. 나가는 세입자에게는 되찾을 돈이고, 들어오는 세입자에게는 마련할 돈이며, 집주인에게는 반환과 차입 상환을 이어 주는 자금이다. 여기서 중요한 차이는 매매가와 전세가의 간격보다 기존 보증금과 새 보증금의 간격이다.

서울 평균보다 내 계약에 가까운 숫자

이번 전세 평균 상승을 집주인 전체의 자금 사정 개선으로 받아들여서도 안 된다. 평균에 들어간 계약과 각 집주인이 돌려줘야 할 계약은 같지 않다. 반환 부담을 가르는 것은 해당 주택에서 받을 새 보증금과 돌려줄 기존 보증금의 차이다.

집을 사려는 사람에게도 순서가 있다. 서울 평균의 하락을 자신이 원하는 집의 가격 하락으로 옮겨 읽기 전에, 같은 지역과 같은 주택의 거래가 어떻게 달라졌는지를 봐야 한다. 면적을 맞춘 평균만으로는 그 비교가 끝나지 않는다.

우리가 이번 엇갈림에서 중요하게 보는 것은 주거 부담의 방향이다. 거래되는 집의 구성이 바뀌어 평균 매매가가 낮아져도, 거주 계약에 묶이는 현금까지 줄어드는 것은 아니다. 서울 평균은 내려갈 수 있어도, 내 계약서에 적힐 돈은 따로 움직인다.