수원·성남·고양 상가 환산보증금, 6억9천만원까지인가요?



보증금 1억원에 월세 200만원인 상가는 월세를 합산하면 환산보증금이 3억원입니다. 수원·성남·고양에서는 모두 지역별 금액 기준 안에 들어갑니다. 세 도시의 상가는 서울과 가까워도 서울 기준을 쓰지 않고, 경기도에 있다는 이유로 ‘그 밖의 지역’을 고르지도 않습니다.

기준과 비교할 금액은 계약서의 보증금만이 아닙니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 환산보증금을 비교합니다. 아래는 계산기 예시와 똑같이 보증금 1억원을 고정하고 월세만 바꾼 결과이며, 세 도시에서도 계산 금액은 같습니다.

🧮 환산보증금 계산기

표는 보증금 1억원을 고정한 예시입니다. 내 보증금과 월세를 넣고 과밀억제권역을 고르면 6억9,000만원 이내인지 알 수 있습니다.

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경기도인데 왜 ‘기타 지역’이 아닌가요?

수원·성남·고양은 수도권정비계획법 시행령 별표 1의 과밀억제권역에 속합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조는 이 권역 가운데 서울을 제외한 지역에 같은 금액 기준을 적용합니다. 계약할 상가가 세 도시 중 어디에 있든 이 지역 구분을 따라갑니다.

‘수도권’과 ‘과밀억제권역’은 범위가 같지 않습니다. 경기도라는 광역 지명만으로 금액 구간을 정하면 서로 다른 지역을 한데 묶게 됩니다. 수원에서 성남으로 상가를 옮긴 사람은 같은 구간을 쓰지만, 경기도 안의 다른 도시로 옮길 때도 계속 같다고 단정해서는 안 됩니다.

성남의 분당이나 고양의 일산이라는 이름으로 상가를 찾았더라도 법정 지역은 각각 성남시와 고양시입니다. 생활권 이름이나 상권의 크기로 별도 기준을 만들지 않습니다. 임차인이 사는 집 주소도 이 판정에 들어가지 않습니다.

계산기에서 수원·성남·고양은 무엇을 고르나요?

계산기의 소재지 선택에서 과밀억제권역에 해당하는 항목을 고릅니다. 주소는 임차인의 거주지가 아니라 계약할 상가의 소재지를 입력합니다. 서울에 살면서 수원 상가를 빌리는 사람도 수원에 적용되는 지역 구분으로 계산합니다.

보증금과 월세는 계산기에 원 단위로 넣습니다. 표의 대표 예시라면 보증금 칸에는 100,000,000원, 월세 칸에는 2,000,000원을 넣습니다. 월세 칸에 연간 임대료를 넣거나 이미 100배 한 금액을 넣으면 환산액이 달라집니다.

환산보증금은 지역을 바꿔도 같은 공식으로 계산합니다. 소재지에 따라 계산된 금액과 비교할 기준이 달라집니다. 그래서 같은 계약 조건이라면 수원·성남·고양 어디를 골라도 환산액과 기준 이내 여부가 모두 같습니다.

계약서에서 차임과 부대비용을 구분한 뒤 월세를 옮겨 적어야 합니다. 별도 약정한 부가세와 차임이 아닌 실비 관리비는 제외하지만, 월세 일부를 관리비라는 이름으로 받는 계약은 실질 차임을 포함합니다. 통장에서 매달 나가는 총액을 그대로 월세 칸에 넣는 방식은 맞지 않습니다.

6억9,000만원과 같으면 기준 안인가요?

6억9,000만원까지는 기준 이내입니다. 경계 금액과 정확히 같다는 이유로 초과로 분류하지 않습니다. 계약서에 적힌 실제 보증금과 월세를 합산한 결과를 놓고 이 경계를 판단합니다.

보증금이 작아 보인다고 기준 이내인 것은 아닙니다. 월세도 환산액에 들어가므로, 계약 조건을 바꿀 때는 보증금만 비교해서는 구간을 알 수 없습니다. 매달 내는 돈의 액수와 법정 금액 기준 충족 여부는 별개입니다.

환산보증금은 임대인에게 추가로 맡길 돈도 아닙니다. 표의 대표 예시에서 임차인이 맡기는 보증금은 계약서의 1억원이고, 3억원은 법 적용의 금액 기준을 비교하기 위한 값입니다. 두 금액을 혼동하면 필요한 계약 자금과 보호 범위를 함께 잘못 판단하게 됩니다.

금액 기준 이내 판정은 보증금 회수를 보장하지 않습니다. 우선변제를 판단할 때는 점유·사업자등록·확정일자와 선순위 권리 등을 함께 봅니다. 기준을 초과한 상가에도 계약갱신 요구 등 적용되는 규정이 있으므로, 계산 결과가 ‘초과’여도 모든 보호가 사라지는 것은 아닙니다.

🧮 환산보증금 계산기

계약할 상가의 보증금과 월 차임을 넣으세요. 과밀억제권역 기준과 비교해 내 계약의 환산보증금이 어느 쪽인지 확인할 수 있습니다.

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2026년 기준(2026년 7월 1일 시행 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 및 수도권정비계획법 시행령 별표 1). 별도 약정 부가세·실비 관리비·권리금은 계산에서 제외하며, 과거 계약의 적용 기준·우선변제·최우선변제·실제 반환 가능성은 판정하지 않습니다.