신세계 롯데 센텀시티점 인수, 담장 하나 사이 경쟁 점포를 사들였다

10m 거리 이웃은 롯데 점포 매출을 얼마나 깎았나

롯데 센텀시티점은 2007년에 먼저 문을 열어 동부산 상권을 선점했다. 2년 뒤 바로 옆에 신세계(004170) 센텀시티가 들어섰다. 2009년 개장 당시 신세계 부지는 75,722㎡, 총사업비는 약 1조원, 백화점 영업면적은 82,645㎡였고 두 점포 사이는 담장 하나, 약 10m였다.

결과는 매출표에 남았다. 롯데 점포 매출은 한때 3천억원을 넘었지만 2023년 기준 1천300억원까지 떨어졌다. 신세계 센텀시티점은 2016년 지역 점포로는 처음 매출 1조원을 넘겼고, 2023년부터 3년간 연매출 2조원 이상을 냈다.

그 이웃이 이제 롯데 점포를 사 갔다.

신세계는 담장 너머 점포를 왜 사들였나

신세계는 신세계 센텀시티(A용지), 롯데 센텀시티점, 센텀시티몰(B용지), 주차장으로 쓰던 C용지를 한 덩어리로 잇는다. 신세계 측은 "쇼핑·문화·관광·엔터테인먼트 기능을 아우르는 복합 라이프스타일 거점을 구축해 '신세계 타운'을 글로벌 랜드마크로 만들겠다"고 밝혔다.

부산 전략을 한 단어로 줄이면 '센텀시티 집중화'다. 가장 큰 점포 바로 옆 경쟁 점포를 흡수해 규모의 경제로 우위를 굳히겠다는 계산으로 읽힌다.

인수가는 이번 발표에서 드러나지 않았다. 2024년 말 시장은 이 점포의 매각가를 2,000~3,000억원쯤으로 점쳤지만 어디까지나 추정이었다. 실제 거래액은 신세계와 롯데쇼핑 공시로 확인해야 한다.

10년 넘게 주차장이던 C용지, 왜 이제 타운이 되나

C용지는 16,515㎡에 용적률 1150%, 건폐율 50%라 최대 60~70층까지 올릴 수 있는 땅이다. 그런데 10년 넘게 야외 주차장으로 쓰였다. 2026년 5월 보도 기준으로 2027년 상반기 건축 심의, 하반기 착공이 목표다.

신세계는 2006년 센텀 부지를 확보한 뒤 이 땅에 해산물 테마파크나 도심공항터미널 같은 안이 거론됐지만 사업으로 이어지지 못했다. 이번 구상은 럭셔리 호텔, 프라임 오피스, 프리미엄 레지던스를 넣어 쇼핑·업무·숙박·주거를 묶는 쪽이다.

이번에 달라진 것은 땅 하나가 아니라 단위다. 담장 너머 롯데 점포까지 붙이면 C용지는 외딴 부지가 아니라 타운의 한 구역이 된다.

롯데는 판 돈으로 무엇을 하려 하나

롯데는 센텀시티점을 판 대신 부산의 다른 점포 4곳에서 마케팅 전략을 차별화해 '부산 매출 1위' 자리를 지키겠다는 구상이다. 매각 자금은 매출이 오르고 있는 부산 본점 새단장과, 기장군 오시리아 관광단지의 롯데몰 동부산점 투자에 들어간다.

역할도 나눴다. 원도심의 광복점은 급증하는 외국인 관광객을 겨냥하고, 동래점은 지역 밀착형 거점으로 운영한다.

신세계는 한 곳에 힘을 모으고 롯데는 여러 곳에 역할을 나눈다. 같은 거래가 정반대 전략으로 갈라지는 지점이다.

폐점설까지 돌던 점포가 팔린 까닭

2024년 11월에는 롯데 센텀시티점의 결말을 두고 세일앤리스백보다 폐점 가능성이 더 높다는 시각이 많았다. 2023년 매출은 1,334억원으로 전국 32개 점포 중 29위였고, 2024년 상반기에는 전년 대비 5.3% 줄었다.

롯데쇼핑은 당시 매각이 1순위는 아니라며 활성화와 함께 검토한다고 했다. 실제 결말은 바로 옆 경쟁자에게 파는 것이었다.

폐점 얘기가 나오던 점포에 값을 쳐줄 매수자는 사실상 이웃뿐이었을 가능성이 크다. 건물이 같아도 그 옆에 무엇이 서 있느냐에 따라 값이 달라지기 때문이다.

2013년 인천터미널 전례는 이번에도 닿을까

2013년 롯데가 신세계 인천점 부지를 인수할 때 공정위는 지역 독과점을 문제 삼았다. 신세계 인천점 임대차가 끝난 뒤 6개월 안에 인천·부천 롯데백화점 2곳을 매각하라는 시정조치가 내려졌다.

이번에는 방향이 반대다. 신세계가 롯데 점포를 사는 쪽이고, 두 회사는 부산 매출 1위를 다투는 사이다. 기업결합 심사가 어떻게 진행되는지가 타운 구상의 속도를 좌우할 변수다.

같은 점포, 파는 쪽과 사는 쪽의 값은 왜 다른가

신세계 주주에게 남는 질문은 인수가와 C용지 개발 부담이다. 건설 위험은 이제 신세계가 진다. 롯데쇼핑 주주에게는 매각 대금이 부산 본점·동부산점 투자로 얼마나 매출을 되돌리느냐가 관건이다. 처분 손익과 거래액은 공시로 따로 봐야 한다.

롯데에게 센텀시티점은 오랫동안 이웃에 눌려 온 정리 대상이었고, 신세계에게는 A~C용지를 하나로 잇는 마지막 퍼즐이다. 값이 갈리는 이유는 건물이 아니라 그 옆에 무엇이 있느냐다.