반포현대 재건축부담금 179억원, 부과 시한 해석에 조합 부담 걸렸다

로펌들은 왜 한꺼번에 재건축부담금 TF를 꾸렸나

서울 강남권 재건축 단지에 부담금 부과 절차가 시작되자 대형 로펌들이 전담 조직부터 만들었다. 김앤장은 올해 초, 광장은 10월에 TF를 꾸렸고, 태평양은 11월 13일 구성 사실을 밝혔다.

화우는 9월에 30명 규모로 시작했고 지평은 5월에 정비사업팀 안에 TF를 두었다. 세종과 율촌은 구성을 준비하고 있다. 시기가 제각각인데도 모두 한 방향이다. 부과가 현실이 되기 전에 소송 인력을 깔아 두는 것이다.

사람 구성도 눈에 띈다. 판사 출신, 헌법재판소 출신, 국토교통부 차관 출신이 팀을 이끈다. 단순 세무 계산이 아니라 행정소송과 헌법소송까지 보겠다는 배치로 읽힌다.

반포현대에는 지금 무슨 통지가 갔나

광장 관계자는 반포현대아파트의 재건축부담금 부과 절차가 시작됐고 강남권 조합들이 공동 대응을 준비한다고 TF 구성 배경을 설명했다.

서초구는 11월 9일 반포현대에 예정액 179억원을 사전통지했다. 2021년 7월 준공, 108세대, 조합원 80명 단지다. 단순 평균으로 나누면 조합원 1인당 약 2억2,375만원이다. 조합은 50일 안에 이의신청을 할 수 있다.

사전통지는 최종 고지가 아니다. 이 50일이 로펌 TF가 처음 일감을 얻는 구간이다.

금액보다 먼저 다투는 것, 부과는 언제까지 가능한가

2024년 3월 27일 시행된 개정법 부칙은 개정 전에 준공된 사업도 시행일부터 5개월 안에 부담금을 정하고 부과할 수 있게 했다. 이 부칙이 부과 시한 계산에 어떤 영향을 주는지가 아직 정리되지 않았다.

서초구는 국토부 해석을 기다리면서 12월 30일까지 부과 절차를 진행하겠다는 입장이다. 국토부가 2029년까지 부과할 수 있다고 해석하면 절차를 멈추겠다고 했다. 국토부는 내부 검토 중이다.

우리가 보기에 이 대목이 소송의 숨은 승부처다. 반포현대는 2021년 7월에 준공했다. 시한을 일찍 잡으면 올해 안에 부과해야 하고, 2029년까지 열려 있다면 서두를 이유가 없다. 시한 해석 하나에 부과의 유무가 걸릴 수 있다.

김앤장 TF가 산정 기준에 더해 법령 개정 문제까지 다룬다고 한 것도 이 지점과 맞닿아 있다. 율촌은 현행 제도의 문제점과 법령 미비점까지 검토하겠다고 했다.

반포현대는 2018년에도 청구서를 받았다

이 단지가 부담금 통지를 받은 건 처음이 아니다. 2018년 5월 15일 서초구는 조합원 1인당 1억3,569만원을 통지했다. 조합이 자체 추산한 금액은 850만원에서 7,157만원으로 수정된 바 있다.

국토부는 다음 날 보도참고자료에서 정상상승분 연 4.1%와 개발비용 401억원을 모두 인정해도 1인당 초과이익은 약 3억4천만원, 부담금은 약 1억3,500만원이라고 밝혔다. 조합 추산과 구청 산정의 격차가 약 15배라 당시에도 충격이 컸다.

8년 뒤 같은 단지가 다시 부과 대상이 됐다. 다만 두 통지는 단위와 산정 시점이 달라 금액을 그대로 견줄 수 없다. 이 제도가 한 번 정해지면 끝나는 게 아니라 오래 끄는 구조라는 점이 전례의 교훈이다.

TF가 뜯어볼 계산식에는 무엇이 들어가나

태평양은 TF가 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용 공제 등 부담금 산정 기준을 검토한다고 밝혔다. 집값이 얼마나 올랐는지에서 오를 만큼 오른 몫과 들어간 비용을 빼고 남는 것이 초과이익이다. 어느 항목을 얼마로 보느냐에 따라 금액이 갈린다.

현행 기준은 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원 이하는 면제이고, 넘으면 구간별로 10~50%가 누진 부과된다. 구간이 올라갈수록 계산 한 칸의 차이가 크게 벌어진다.

서울 53곳이 부담금 대상으로 예상되며 평균 1인당 1억925만원이다. 은마는 1인당 4억6,334만원, 단지 합계 2조44억원이다. 다만 은마 예정액은 사업시행계획인가 이후 예상 이익 기준이고, 최종액은 준공 후 실제 사업비와 주택가격으로 확정된다.

부담금은 결국 누구 주머니에서 나가나

부담금은 원칙적으로 조합이 낸다. 조합 자산이 모자라면 조합원에게 추가 부담이 간다. 거둔 돈은 국가로 간다. 아끼고 싶은 쪽은 조합과 조합원이고, 그 사이에서 법률자문을 하는 쪽이 로펌이다.

화우 TF는 부담금 예정액 산정부터 주택가액·개발비용 기준 검토, 부과 뒤 행정심판·소송 대응, 조합과 조합원 법률자문까지 맡는다. 부과가 진행될수록 법률 수요가 생기는 구조다.

매매 현장에서는 신축 일부가 매도인이 부담금을 떠안는 조건으로 나온다. 래미안 트리니원 84㎡ 호가는 60억이다. 부담금이 집값 협상 조건에 이미 들어왔다는 신호다.

서초구는 11월 4일 국토부에 재초환 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달했고, 전국 82개 조합이 연대해 제도 개선과 폐지를 요구하고 있다. 로펌 TF는 법정에서, 조합은 정책 쪽에서 같은 제도를 흔드는 셈이다.