경기 전세수급지수 110.7, 매물 늘었다는데 왜 부족할까

매물이 늘었다는데 전세는 왜 여전히 모자랄까

정부는 11월 13일 주택공급 정례브리핑에서 서울 아파트 매매와 전월세 매물이 늘었다는 점을 시장 안정의 긍정적 지표로 꼽았다. 같은 시기 한국부동산원이 집계한 11월 둘째 주 경기도 전세수급지수는 110.7이다.

이 수치는 전세난이 심각했던 2021년 8월 첫째 주의 111.3 이후 4년여 만에 가장 높다. 인천은 110.4, 서울은 120.2로 모두 수요가 공급을 웃돈다.

두 이야기는 부딪히지 않는다. 매물이 늘어난다는 말은 방향이고, 전세수급지수는 지금 구하려는 사람과 내놓는 사람의 비율이다. 늘어도 출발선이 낮으면 여전히 모자란다. 국토부 관계자 스스로 "과거에 비해 그렇게 많은 수준은 아니다"라고 했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "새로운 전세 유통 물량이 적어 기존 물량으로만 소화되다 보니 외곽 등은 매물이 부족한 상황에서 전세 상승 압력이 크다"고 진단했다.

전세수급지수 110.7과 176.6은 왜 같이 읽으면 안 될까

한국부동산원 지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 매물을 내놓는 사람보다 구하려는 사람이 많다는 뜻이다. 0에 가까우면 반대다. 110.7은 이 눈금 위에서 읽어야 한다.

같은 이름의 지수라도 KB 기준은 눈금이 다르다. 2021년 7월 KB 전세수급지수는 경기 176.6, 서울 174.3, 인천 188.6이었다. 이 숫자를 보고 이번 110.7이 그때보다 훨씬 약하다고 읽으면 틀린다.

부동산원 지수 안에서는 2021년 8월 첫째 주 111.3이 직전 비교 시점이고, 이번 110.7이 그 바로 아래까지 올라왔다. 기사에 '4년여 만의 최고'라는 말이 붙는 것은 이 한 지수 안에서만 성립한다.

다른 매체의 전세수급지수 숫자를 옮겨 와 비교할 때는 어느 기관의 어느 주 지수인지를 먼저 본다. 이 지표를 읽는 습관은 1년 뒤에도 그대로 쓸 수 있다.

수급난은 경기·인천·서울 어디가 가장 심한가

경기 안에서는 서해안권(부천·안산·시흥·광명·화성·오산·평택)이 117.0, 경부1권(과천·안양·성남·군포·의왕)이 116.2로 높다. 동부1권(남양주·구리·하남·광주)은 111.7이다.

변화가 가장 큰 곳은 경의권(김포·고양·파주)이다. 올해 1월 첫째 주에는 91.1로 공급이 수요를 웃돌았지만 11월 둘째 주에는 108.5까지 올랐다. 10개월 사이에 기준선 100 아래에서 위로 넘어온 것이다.

서울은 올해 7월 넷째 주 128.1까지 올랐다가 개선세를 보이고 있지만 11월 둘째 주에도 120.2다. 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원)은 123.0, 서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악)은 125.9로 서울 평균보다 높다.

매매 상승세가 약한 인천도 110.4로 수요 우위가 뚜렷하다. 집값이 눌린 곳이라고 전세가 여유로운 것은 아니다.

서울 전세 매물은 늘었는데 구마다 절반 넘게 줄었다

9월 12일 시점에 서울 아파트 전세 매물은 2만357건으로 1년 전 2만3164건보다 12.2% 적었다. 구별로 보면 중랑구 -71.6%, 동대문구 -68.3%, 구로구 -65.1%로 일부 구는 매물이 크게 줄었다.

정부가 말한 증가는 최근 흐름이고, 이 감소는 1년 전과의 비교다. 두 말은 동시에 참일 수 있다. 바닥까지 내려간 매물이 조금 늘어도 1년 전 수준에는 못 미치기 때문이다.

평균은 편차를 가린다. 수급지수가 높은 동북권과 서남권은 중하위권 실수요가 몰려 매매와 전세 모두 상승세가 가파른 곳이다. 임차인이 체감하는 시장은 서울 평균이 아니라 내가 찾는 구와 가격대다.

입주 4만4천가구는 언제부터 전세난을 풀어 줄까

정부는 서울과 수도권에서 내년 1분기까지 4만4천가구가 입주할 예정이고 3기 신도시를 포함한 신규 분양도 이어진다고 밝혔다. 9월 주거안정플랜에는 내년까지 수도권 공공분양·임대 등 공적 주택 약 10만가구 입주도 담겼다.

공적주택 입주 기간은 2026년 4분기부터 2027년 말까지로 잡혀 있다. 입주가 시작되기 전에 계약이 끝나야 하는 임차인에게 이 물량은 아직 내 선택지가 아니다. 입주 단지는 지역도 정해져 있어 외곽이나 중저가 매물을 찾는 수요와 겹친다고 단정할 수도 없다.

2021년 여름에도 비슷했다. 서울 하반기 입주예정이 1만7569가구로 전년 동기보다 33.7% 줄었고, 새 계약 보증금만 크게 오르는 이중 가격 속에 매물이 잠겼다. 이번에는 임대차법 대신 실거주 의무와 대출 규제가 매물 감소 원인으로 거론된다.

입주 물량이 실제 전세 매물로 얼마나 풀릴지는 입주가 시작된 뒤 지수에서 확인된다. 그때까지는 정부 발표와 지수 사이의 간격이 임차인이 감당하는 몫이다.

전세대출 이자는 얼마나 더 내야 하고 누가 밀려나나

전세대출 2억원을 6%로 빌리면 월 이자가 약 100만원이다. 4%일 때보다 월 약 33만원, 연 약 400만원을 더 낸다. 전세 물량이 모자라면 보증금이 오르고, 대출 금리 부담까지 함께 얹힌다.

서울 아파트 평균 전셋값은 KB 기준 8월 7억1178만원으로 1년 전보다 9.2%, 2023년 7월 저점보다 약 24.9% 올랐다. 올해 들어 서울 전셋값 상승률은 8.91%로 매매 8.73%를 넘어섰다.

성동구 84㎡ 전세가 15억5000만원에 계약돼 주담대 차등 기준선 15억원을 넘은 사례도 나왔다. 전세가 매매가 오르는 속도를 앞지르는 곳이 생겼다는 신호다.

남혁우 연구원은 "자금 여력이 되는 임차인은 살던 지역에서 매매로 전환할 수 있지만 그렇지 못한 임차 수요는 주변으로 밀려나는 양상"이라고 말했다. 지표가 말하는 불균형의 비용은 여력이 가장 적은 임차인에게 먼저 간다.

결국 정부가 말하는 매물 증가와 지수가 가리키는 수급난은 같은 시장의 서로 다른 측정이다. 임차인이 얻는 결론은 하나다. 매물 증가가 수급지수 하락으로 이어지는지가 확인되기 전까지는 전세 계약의 부담을 정부 발표가 아니라 내 지역 지수로 계산해야 한다.